Бывает, что со дня въезда жильцов в дом-новостройку до момента официальной регистрации в квартире проходят годы. Однако оплату за коммунальные услуги – вынь да положь! Куда поступают все эти средства, кто и как ими распоряжается? Что происходит с ними далее – после принятия новостройки и разрешения прописки? И главное – с какого момента новоселам необходимо оплачивать коммунальные услуги в новостройках: или с момента подписания акта приема-передачи квартиры, или с момента принятия дома в эксплуатацию управляющей компанией, или с момента оформления права собственности на квартиру?
Общегосударственный закон на этот счет гласит: в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилищного помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Сложности начинаются дальше…
Ведь когда мы получаем квитанции на оплату услуг, мы не задумываемся о том, кто поучаствовал в их составлении. Между тем на небольшом клочке бумаги успевают «отметиться» сразу несколько ведомств. Сегодня коммунальные тарифы утверждаются на трех уровнях: центр устанавливает тарифы на газ, субъекты Федерации – на тепло и свет, органы местного самоуправления – на водоснабжение, канализацию, вывоз мусора. Денег эти «три драконьих головы» требуют исправно, а вот подсчетами утруждать себя – отнюдь не торопятся.
Заселился - плати
С другой стороны, довольно типичным стало заселение новостроек задолго до получения акта приемки госкомиссией, что в принципе противоречит закону, но становится единственным выходом в обстоятельствах, когда застройщики просто физически не могут сдать построенные дома в эксплуатацию. С третьей стороны, досрочное заселение чревато для застройщиков и жильцов конфликтами и финансовыми издержками. Главные вопросы: кто и в каком объеме должен оплачивать коммуналку?
Отсюда вытекает и больной вопрос большинства муниципальных новостроек: огромная задолженность за коммунальные услуги. Большинство жителей, заселившись полгода-год назад, не торопятся открывать лицевые счета в ЖКО. А следовательно, возникает драматическая ситуация: ЖКО имеет полное право отключить за неуплату лифты, горячее и холодное водоснабжение, не вывозить мусор. Бывает, так и поступает… А в лучшем случае – вступает в затяжную финансовую войну с жильцами, в которой проигрывают, как показывает практика, обе стороны.
Каждому - свой тариф
Для разных способов управления многоквартирным домом источники содержания общего имущества будут различными: плата по договорам, обязательные платежи, взносы. Муниципалитет для своих нанимателей вправе по своему усмотрению диктовать тарифы за содержание и ремонт. Для собственников такая плата может устанавливаться городскими и районными властями только после проведения открытого конкурса в случае, если собственники не выбрали способ управления. Тарифы для тех, кто выберет, например, управляющую компанию, можно пересматривать раз в год, и они будут зависеть от предложений этой управляющей компании. При непосредственном управлении плата зависит от договорной цены, которую выдвигает обслуживающее предприятие. Жильцы, доверившие свою «крышу» ТСЖ или жилищному кооперативу, будут платить столько, сколько установит их орган управления на основе сметы расходов и доходов.
Поэтому для жителей новостроек предпочтительнее всего – сразу же образовывать ТСЖ: по крайней мере, ясно будет, у кого хранятся деньги и на что они расходуются. Собственники, заселяясь в новые квартиры, проводят организационное собрание, выбирают правление и начинают хозяйствовать с нуля. Дом новый – капитального ремонта не требует, у жильцов нет долгов перед поставщиками, они, как правило, платёжеспособны. Правление решает текущие проблемы и примерно раз в год на общем собрании отчитывается перед остальными жильцами. Члены ТСЖ сами определяют устав, свои расходы, формируют финансовый план.
Платим поровну или по справедливости?
Остается решить маленький, но существенный нюанс: как «рассчитаться по заслугам» с каждым конкретным жильцом? Ведь если один, скажем, числится жильцом лишь номинально (вложил деньги в недвижимость, а живет где-то еще), то другой – живет на полную катушку, пользуется всеми коммунальными благами и пр. Естественно, уравнять их в платежах оказывается невозможным.
До недавнего времени все жители оплачивали коммунальные услуги по так называемым нормативам потребления. Теперь, в соответствии с требованиями новых Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307, расчет платы за услуги при наличии в домах приборов учета должен вестись на основе их показаний. Соответственно, для снижения размера платы нужно экономно и рационально расходовать коммунальные ресурсы (тепловую энергию, газ, холодную и горячую воду).
С водой все более или менее ясно. Департамент городского хозяйства проинформировал граждан, проживающих в многоквартирных домах, оборудованных общедомовыми (коллективными) приборами учета коммунальных ресурсов, о том, что с 1 января 2007 года расчет платы в этих домах производится по показаниям данных приборов учета (счетчиков). При этом счетчики, скажем, холодной и горячей воды сегодня в обязательном порядке устанавливаются во всех вновь построенных домах. И если, по факту, за месяц ты потратил на себя 10 литров кипятка и 20 – холодной, больше этого с тебя не спросят. Но и меньше – тоже.
Между тем, тепло- и газосчетчиками пока могут похвастать лишь 6% столичных домов, хотя тепла и газа москвичи тратят впустую не меньше, чем воды. Но в городском управлении топливно-энергетического хозяйства (УТЭХ) считают, что измерить расход тепла на обогрев каждой квартиры невозможно. Во всем виноваты национальные особенности существующих систем отопления в многоквартирных зданиях. Единственное, что можно сделать - поставить на трубы дополнительный вентиль, с помощью которого жильцы сами будут регулировать температуру батарей. По мнению УТЭХ, подсчитывать истраченное тепло проще в масштабах всего дома.
Итак, абсолютная справедливость в оплате коммуналки, как любой идеал, на практике недостижима. Но ничто не мешает к ней стремиться! А рецепт прост: создавать ТСЖ, устанавливать все существующие счетчики – и не лениться считать деньги. Как свои, так и общественные.
|
