♦ Как заработать на швейцарской недвижимости?
♦ Почему в Швейцарии трудно продать жилой дом?
♦ Как оформить ипотеку?
♦ Просто ли купить иностранцу недвижимость?
♦ Какие швейцарские регионы пользуются наибольшим спросом у иностранцев?
♦ Что покупают в Швейцарии российские граждане?
На вопросы HOMES COLLECTION отвечает управляющий директор российско-швейцарской компании "Vostok-Zapad Group" Татьяна Фогт
Какую недвижимость выбирают в Швейцарии российские граждане и представители других стран?
В основном жилую недвижимость (дома, апартаменты, элитную недвижимость) или коммерческую (офисы, cкладские помещения). В 80-х годах в Швейцарии наблюдалась так называемая "арабская волна", когда арабские шейхи скупали большое количество элитной недвижимости на берегах озер. Сейчас в Швейцарии - "русская волна", то есть повышенный спрос на недвижимость со стороны российских покупателей. В ближайшие годы ожидается "китайская волна". Помимо этого недвижимость в Швейцарии стабильно пользуется популярностью среди англичан и голландцев.
Российский покупатель за последние годы изменился? Что покупают?
Из запросов, поступивших к нам за 3 года, около 80% были по жилой недвижимости, и около 20% - по коммерческой. О преимуществах инвестиций в швейцарскую коммерческую недвижимость знали лишь немногие. Сейчас тенденция заметно изменилась, и все больше запросов поступает именно по недвижимости коммерческой (примерно 40% всех запросов), которая приносит гарантированный доход, хоть и не баснословный. Ведь инвестиции в Швейцарии помогают сохранить капитал в экономически и политически стабильной стране. Это очень привлекает наших соотечественников.
Российские покупатели стали более разборчивы?
Я бы не сказала. Швейцария как страна капиталовложений остается, на мой взгляд, для наших граждан малоизученной темой, часто еще и потому, что многие считают эту страну недоступной или слишком дорогой.
В нашей работе мы сталкиваемся с двумя категориями покупателей. Одни, как правило, почти ничего не знают о Швейцарии, но мечтают о ней. Другие очень хорошо разбираются в стране, потому что здесь учатся их дети или у них уже имеются определенные контакты или свой бизнес. С такими клиентами, как правило, проще работать. Особенно ценно, если у покупателя уже есть сложившиеся отношения с банками и кредитная история. Это очень помогает, когда вопрос покупки недвижимости связан с привлечением ипотеки. В противном случае построение отношений с банком нужно начинать с самого нуля, а это не всегда просто.
А в чем сложности?
Это связано с определенными временными затратами. Банк обязательно попросит личной встречи с будущим кредитополучателем, в ходе которой задаст вопросы о семейном положении, роде занятий, величине ежегодного дохода. По законодательству швейцарские банки обязаны проверить источник денежных средств покупателя, чтобы удостовериться в том, что деньги не идут из бизнеса, связанного с торговлей оружием, наркотиками, терроризмом и т.п. Банки проверяют наличие денежных средств и просят предоставить документы, подтверждающие доход. В нашей практике был случай, когда банк потребовал справку НДФЛ с печатью налогового органа. Банк может также запросить предоставление гарантий в размере около 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Это могут быть любые активы, которыми обладает покупатель (денежные средства на счету, ценные бумаги, недвижимость и т.д.). Сложность в том, может ли покупатель предоставить такие документы. Если - нет, банк просит открыть отдельный счет и внести на него депозит для выплаты процентов по ипотеке.
Как долго банк принимает решение о выдаче ипотеки?
Мы подбираем клиенту объект, консультируем, сопровождаем сделку на всех этапах. Банк рассматривает документы 2-3 недели, после чего дает ответ, финансирует он сделку или нет. Здесь важно отметить, что банк подходит к каждому клиенту индивидуально. При работе с иностранными клиентами в банках создаются специальные отделы. Если клиент известен банку и у него имеется определенная кредитная история, то, как правило, решение принимается достаточно оперативно. После получения подтверждения о финансировании заключается договор купли-продажи у независимого нотариуса, регистрирующего сделку.
Насколько просто купить иностранцу недвижимость в Швейцарии?
В Швейцарии действует закон об ограничении приобретения земельных участков иностранцами-нерезидентами. Он распространяется только на жилую недвижимость. Например, иностранец может приобрести не более 200 кв. м жилой площади, и не более 1000 кв. м земельного участка. Ограничения есть по срокам перепродажи: не ранее 5 или 10 лет во избежание спекуляции на рынке. Правда, может быть сделано исключение, если собственник докажет, что у него, например, ухудшилось состояние здоровья или он попал в трудную финансовую ситуацию, и что это произошло после покупки недвижимости.
В Швейцарии выдается ежегодно около 1500 квот-разрешений на покупку жилой недвижимости иностранцами. Эти квоты распределяются в основном по кантонам, живущим за счет туризма. Большее количество разрешений ежегодно имеют кантоны французской Швейцарии (Вале, Во), немецкой Швейцарии (Граубюнден) и итальянской части Швейцарии (Тичино). Цюриха и Женевы в списке нет.
Как быть, если желающих больше, чем квот? Можно ли купить место в этой очереди?
Такое действительно имеет место. Но Швейцария относится к тем немногим странам, в которой не все можно купить за деньги. Кантон Вале, например, имеет ежегодно около 300 квот, а кантон Во - всего 160. Как быть, если все квоты на этот год распределены, а человек хочет купить дом? В разных кантонах поступают по-разному. В кантоне Вале, например, заключают нотариальный договор купли-продажи даже при отсутствии квоты на момент подписания, регистрируя сделку в следующем году задним числом. В этом случае официальные документы собственник получает только по прошествии полугода-года. А в кантоне Во покупатель автоматически попадает в очередь и может зарегистрировать нотариальный договор, только получив квоту следующего года.
А если за год облюбованный объект "уйдет" в другие руки?
Если ничего не делать, то объект действительно может "уйти". Поэтому лучше внести предоплату (около 10% от стоимости объекта) на основании предварительного соглашения, в котором фиксируются все условия и сроки.
Всегда ли корректно отношение риэлторов в отношении русских покупателей?
Цены на недвижимость в Швейцарии отличаются в зависимости от того, кто покупатель. Швейцарцы - совсем неглупые люди и хорошо понимают, что выгодно продать свою недвижимость иностранцу, получив более высокую цену. Это касается в большей степени гостиниц, ресторанов и жилой недвижимости и в меньшей степени - офисных, складских и производственных помещений, сданных в аренду. В последнем случае при завышенной цене объекта доходность (доход от арендных платежей к цене объекта) окажется в итоге низкой, и продать такой объект будет сложно. Но факт остается фактом - для иностранных граждан стоимость объекта недвижимости может значительно превышать свою реальную стоимость. На мой взгляд, основная задача и ценность услуг консультантов на рынке недвижимости в Швейцарии - это помочь российскому покупателю правильно сориентироваться в вопросе цены выбранного объекта и договориться с продавцом о реальной стоимости покупки.
Какие кантоны пользуются большей популярностью у иностранцев?
Кантон Во (регион Женевского озера, Монтрё), кантон Вале, Женева и Цюрих. Это те регионы, которые наиболее известны как иностранным инвесторам, так и нашим гражданам. Однако не все знают, что в Женеве и Цюрихе покупать жилую недвижимость иностранцу-нерезиденту Швейцарии не разрешено. Рынок Женевского озера - очень сложный, подверженный сильным ценовым колебаниям, так как спрос на недвижимость очень высокий (и не только со стороны российских покупателей). Цены в этом регионе достаточно высоки (от 4-6 тыс. Euro за кв.м). За последние несколько лет цены на недвижимость в регионе Женевского озера выросли на 30-50%.
Какие регионы, на Ваш взгляд, являются наиболее интересными с точки зрения инвестиций в недвижимость?
Центральная Швейцария - кантоны Фрибург, Берн. Географически расположение этих кантонов идеально: между Цюрихом и Женевой, в получасе езды от Женевского озера и известных горнолыжных курортов (Гштаад, Гриндельвальд и др.). Из-за отсутствия наплыва иностранцев цены в этих регионах в среднем на 30-40% ниже, чем в том же регионе Женевского озера. Между тем регион предлагает много возможностей: чудесная природа, прекрасная кухня, термальные источники (Шармей, Фрибург) и многое другое. Кроме того, в регионе Фрибург - относительно низкий уровень налогообложения для организаций: ставка налога на прибыль при доходе в 100 тыс. Euro составляет 14%. Это привлекает в регион множество всемирноизвестных компаний, таких как Cartier, Michelin, Wella и других. Кстати, в Швейцарии - самый низкий НДС в Европе (7,6%).
Можно ли заработать на жилой недвижимости?
Можно, но незначительно. По закону иностранец может сдавать недвижимость в аренду до 11 месяцев в году. Минимум три недели в году владелец должен сам проживать в купленной им недвижимости. Но сдать недвижимость на 11 месяцев на практике оказывается крайне сложно. По опыту управленческих компаний реально возможным считается срок сдачи в аренду до 5-6 месяцев в году. Арендные ставки сильно различаются в зависимости от состояния объекта и региона. Например, новые 4-х-комнатные апартаменты в закрытой резиденции на Женевском озере обойдутся, в зависимости от сезона, от 500 до 900 Euro в неделю. Шале в горнолыжном курорте в хорошем состоянии может стоить 800-1500 Euro в неделю. Как правило, сдача в аренду жилой недвижимости лишь помогает покрыть расходы на ее содержание. Заработать на жилой недвижимости возможно, продав ее по истечении определенного срока (5-10 лет, как было сказано ранее). В среднем недвижимость Швейцарии растет ежегодно на 2-3%.
Какие предложения есть по коммерческой недвижимости? Как зарабатывать на ней?
Швейцария - это не страна, где нужно зарабатывать деньги. Это страна, где их можно сохранить и разумно приумножить. Преимущество инвестиций в коммерческую недвижимость в отличие, например, от ценных бумаг - это минимальный риск и гарантированная доходность, хотя и не высокая. Предложений много и в любых регионах: офисные, торговые, складские, производственные помещения. Как правило, инвестору не столько важен регион, ему важна окупаемость и назначение объекта недвижимости (офисы, магазины и т.д.). Стоимость арендной платы для офисных помещений, в зависимости от региона, начинается от 700-1000 Euro за кв. м в год. Проще рассматривать здания, которые полностью сданы в аренду и приносят постоянный доход. В Швейцарии средняя доходность от объектов коммерческой недвижимости 6-7%. В Цюрихе и Женеве из-за повышенного спроса доходность в среднем на 1,5-2% ниже, чем в других регионах. Можно найти объект с чистой доходностью до 10%. Но не в Цюрихе и не в Женеве, а в центральной Швейцарии.
Каковы возможности для частного инвестора на рынке коммерческой недвижимости?
Рынок объектов коммерческой недвижимости стоимостью от 5 до 20 млн. швейцарских франков (3-12 млн. Euro) особенно интересен для частных иностранных инвесторов. Поскольку местные швейцарские институциональные инвесторы (страховые компании, пенсионные фонды) по ряду технических причин больше стремятся инвестировать
в объекты стоимостью от 20-30 млн. швейцарских франков (12-20 млн. Euro), то спрос на более "мелкие" объекты с их стороны невысок. Это приводит к тому, что такого рода объекты приносят больше доходности и являются более привлекательными для иностранных вкладчиков.
Какие достоинства есть у коммерческой недвижимости?
Во-первых, если мы говорим о Швейцарии, это надежная инвестиция в политически и экономически стабильной стране. В наше время это особенно важно для инвесторов - сохранить свой капитал. Во-вторых, это - гарантированный доход в долгосрочной перспективе. Договора аренды в Швейцарии заключаются, как правило, на пять лет с возможностью продления на такой же срок.
И очень часто арендаторы - банк, университет, магазин или производственная компания - находятся там достаточно длительное время. Арендатор и арендодатель хорошо защищены законом. Если арендатор захочет выехать из объекта, он должен предупредить об этом за полгода-год. В Швейцарии все отношения в бизнесе построены на долгосрочной перспективе, что является основой стабильности.
Но эта стабильность ограничивает возможность роста арендной платы...
Это не совсем так. Ставка арендной платы привязана к потребильскому индексу цен и корректируется в соответствии с этим индексом один раз в году. Это прописывается в договоре аренды. Таким образом, если индекс цен увеличится (например, под воздействием роста цен на нефть), то ставка арендной платы также пропорционально возрастет. Нашим гражданам все время хочется повысить арендные ставки. Они говорят: "Я выгоню этих арендаторов, возьму других". Конечно, собственник вправе делать со своим объектом все, что он хочет, и если он найдет арендатора, который будет платить больше, то почему бы не увеличить цену?
Какова доходность недвижимости в рекреационной сфере?
Вопрос о доходности гостиниц в Швейцарии не совсем корректен. Именно гостиничный бизнес подвержен влиянию внешних факторов (например, погодные условия, настроение и платежеспособность населения), которые существенно сказываются на заполняемости, а значит и доходности гостиниц. Также большое влияние на доходность оказывает профессионализм управляющего, организация контроля за деятельностью гостиницы. Если у российского инвестора нет опыта работы или специального образования
в гостиничном и ресторанном бизнесе, то лично я очень не рекомендую покупать гостиницу или ресторан в Швейцарии. Мне часто задают один и тот же вопрос: "Я хочу купить гостиницу, какая будет доходность?" Или: "Сколько налогов платит гостиница в процентном отношении от оборота?" Все эти вопросы не совсем корректны хотя бы еще и потому, что сумма ежегодно уплачиваемых налогов, например, зависит от искусства минимизировать налогооблогаемую базу посредством различных списаний.
Вы имеете в виду "оптимизацию" налогообложения?
Именно. К слову сказать, в Швейцарии существует много возможностей для списаний
с дохода по недвижимости, по сравнению с другими европейскими странами. В Швейцарии, например, разрешено списывать до 20% от суммы дохода от арендных платежей.
Как в Швейцарии защищены права инвесторов?
Иностранный вкладчик имеет такие же права и такую же защищенность, как и швейцарские граждане. В США существует закон, согласно которому правительство вправе блокировать имущество инвестора, если Америка находится в конфликте с его страной. Для Швейцарии такая ситуация невозможна в принципе и никогда не была возможна. Здесь имущество собственника даже во времена войн и международных конфликтов оставалось абсолютно защищенным и неприкосновенным.
|
