Произошедшая в начале девяностых «обвальная приватизация» «обвалилась» на всех, кто имел отношение к недвижимости и управлению ею: и на её свежеиспечённых владельцев, и на законодателей, и на муниципальные службы. «Прорабы перестройки», инициировавшие этот обвал, объяснили нам, что мощную рыночную экономику могут построить только «эффективные собственники», коими и призвали нас немедленно становиться. И если с собственностью дела обстояли более-менее нормально, то вот с эффективностью – не очень, ибо как минимум три поколения москвичей от какого-либо управления этой собственностью были полностью отстранены, и навыки владения и управления собственным жильём у них за ненадобностью атрофировались полностью.
Мало того, в жизненной картине простого москвича за эти три поколения место права собственности на жильё устойчиво заменилось понятием московской прописки, и эти, необщепринятые по меркам остального мира, понятия впитывались новыми поколениями буквально в утробе матери. И то, что потом московскую прописку стыдливо переименовали в регистрацию, особого влияния на мировосприятие среднестатистического москвича не оказало. Да и законодатели тех времён тоже выросли в Советском Союзе и «по умолчанию» реализовывали в предлагаемых ими законах именно советские образцы. В результате чего жилищное законодательство середины девяностых представляло собой классические попытки скрестить ежа с ужом, а именно: институт частной собственности на жильё с московской пропиской. Плоды такого противоестественного сожительства не замедлили тут же проявиться во всей своей неприглядности. Классический пример: понадеявшись на громогласно задекларированное право собственности, москвичка прописывает (извините, регистрирует) в свою приватизированную однокомнатную квартиру мужа, в прошлом – гражданина одной из южных республик Союза (а таких граждан после развала Союза в Москве было более чем достаточно, ибо Москва для них была последним шансом на выживание), при этом на него оформляется российское гражданство. Через некоторое время выясняется, что молодожёны «не сошлись характерами», и они разводятся. И вот, когда наша дама решает выписать бывшего супруга, вдруг выясняется, что сделать это по действовавшему в тот момент законодательству невозможно, ибо другой жилплощади в России у него нет. Конечно, даме объясняют, что на собственность, на квартиру, её бывший супруг не претендует, но вот проживать на этой жилплощади он имеет полное право. И что получается в итоге? У нашей собственницы есть все обязанности, вытекающие из права владения на квартиру, но вот реализовать право распоряжения своей собственностью на практике она не может. Таким образом, стала очевидной необходимость глубокой переработки Жилищного кодекса с тем, чтобы обеспечить реальную защиту прав собственника жилья.
Старые дыры нового забора
Что и было сделано. И новый ЖК эту реальную защиту обеспечивает куда последовательнее и надёжнее. В частности, если собственник квартиры регистрирует в ней некое лицо в качестве члена семьи, а впоследствии данное лицо членом семьи быть перестаёт (классический пример: брак – развод), то при возникновении юридических коллизий при выписке этого лица (пусть даже и «в никуда») суд, как правило, принимает сторону их квартировладельца. Но и после этих преобразований тут же выявился очередной слой «подводных камней»: например, в начале девяностых, во времена массовой приватизации квартир, приватизировались они часто на одно лицо, а именно, на ответственного съёмщика. Члены же его семьи считали, что они от возможных неприятностей защищены фактом наличия московской прописки и смело писали отказ от приватизации. Возможно, в те времена такая защита и работала, но в нынешние – не очень, и если для «идеальных» семей ничего не изменилось, то в реальных (например, в таких, где у главы семьи и реального владельца внезапно появилась седина в бороде и некоторое количество бесов в рёбрах и других местах) – могут возникнуть и сложности. Или ещё одна достаточно частая ситуация: некоторые пенсионеры просто-напросто побоялись приватизировать свои квартиры (поскольку одинокого пенсионера в девяностых вполне могли из-за квартиры и убить), и остались доживать свой век в них на правах нанимателей. Такой их статус тоже породил массу юридических тонкостей, которые в действующей версии ЖК прямо не прописаны. И сейчас все эти «подводные камни» «закрываются» наработанной за последние годы правоприменительной практикой.
Среднестатистическая уникальность
Со всеми вышеописанными вопросами, а также с просьбой описать состояние дел в этой области с точки зрения профессионала мы обратились к председателю коллегии адвокатов «Правовая защита» Артёму Сидорову.
Прежде всего, А. Сидоров отметил, что каждое конкретное дело в этой области – хоть в чём-то, да уникально, и зачастую «привходящие обстоятельства» незначительные с точки зрения непрофессионала могут изменить решение суда чуть ли не на противоположное относительно «среднестатистического» для подобного типа дел. Но при этом он согласился рассмотреть и прокомментировать наиболее типичные для сегодняшней практики ситуации.
Итак, ситуация первая. Собственник приватизированной московской квартиры вступает в законный брак и регистрирует супруга (супругу) в качестве члена своей семьи. Далее происходит развод, и собственник обращается в суд с заявлением о выписке (и, естественно, выселении) уже бывшего члена семьи. В подавляющем большинстве случаев суд этот иск удовлетворяет (даже если выселяемый супруг собственной жилплощади в Москве не имеет). Если же в браке успел родиться ребёнок – это вопрос особый, ибо ухудшать его жилищные условия нельзя. В таком случае суд прежде всего решает, с кем из родителей должен остаться ребёнок, причём в отличие от советских времён, когда при формально декларируемом равноправии полов ребёнок оставался с отцом только в тех случаях, когда мать была откровенно асоциальна, этот вопрос рассматривается не по формальным критериям, а со вполне практической точки зрения: какой из родителей способен обеспечить ребёнку лучшие условия. И в случае, когда отец имеет московскую прописку и стабильную работу, а мать – уроженка республик, приехавшая «покорять Москву» – вопрос этот скорее всего будет решён в пользу отца. Другое дело, что далеко не все отцы в таком случае согласны терпеть эту «обузу». В этом случае, помимо алиментов, суд обязывает отца вплоть до совершеннолетия обеспечивать ребёнку условия проживания не худшие, чем были у него на момент расторжения брака. Причём как именно: разрешить ему (и его матери, как законному опекуну) проживать на своей жилплощади, купить отдельную квартиру или оплачивать её съём – это уже дело отца.
До и после
Следующая «типовая» ситуация. Супруги ещё до приватизации проживали в квартире, которая впоследствии была приватизирована на ответственного квартиросъёмщика. Другой супруг при этом подписал добровольный отказ от приватизации и никакой долей собственности в этой квартире не владеет. По закону выписать такого человека нельзя, так как он проживал в квартире еще до приватизации, и есть специальная норма, согласно которой право на квартиру сохраняется даже после прекращения семейных отношений. Однако собственник еще не так давно мог применить такой ход – продать квартиру, пусть и формально, например своему родственнику, и уже тот мог бывшего супруга выписать через суд. Ещё два года назад подобные иски почти всегда удовлетворялись. Однако затем, в 2006 году, вышли разъяснения Верховного Суда, который взял на себя несвойственные ему законодательные функции, ну или как минимум очень расширительно истолковал некоторые нормы. Сегодня правоприменительная практика такова: рассматривая данный иск, суд прежде всего выясняет, проживал ли бывший член семьи в квартире до приватизации и на каких условиях. Если проживал и на равных условиях, то выселению он из квартиры не подлежит, а имеет полное право проживать в ней до конца жизни.
Особенно важно знать эту практику тем, кто покупает квартиру с “зарегистрированным” там лицом, если оно поселилось уже после приватизации – в большинстве случаев его можно выселить, если до – нет.
Так что конечным «добросовестным приобретателям» адвокаты настоятельно рекомендуют уточнять эти вопросы заранее. При этом А. Сидоров отдельно подчеркнул, что речь идёт только о праве пользования квартирой, а вовсе не о пересмотре результатов приватизации.
Детские метры
А теперь рассмотрим «тонкости», имеющие отношение к неприватизированной жилплощади. Итак, некий гражданин, проживающий на неприватизированной жилплощади, вступает в брак. Имеет ли он право прописать на эту площадь супруга? Да, причём безусловное. В этом браке рождается ребёнок. Имеет ли он право приписать и его? Да, и тоже безусловное. Потом происходит бурный развод и жена, взяв ребёнка, «от греха» сбегает, к примеру, к своим же собственным родителям, а года эдак через три, наш бывший супруг, который собирается завести новую семью, обращается в суд с иском о выписке бывшей супруги, аргументируя это тем, что ни она, ни ребёнок в этой квартире реально не проживают уже несколько лет. Сегодня суд в таком иске скорее всего откажет, ибо в ходе разбирательства матери ребёнка достаточно заявить, что не проживают по месту регистрации они не по собственной воли, а, к примеру, из-за морального климата, не способствующего правильному развитию ребёнка. Суду этого аргумента как правило достаточно, и проверять действительное состояние морального климата он не будет.
Частное дело типичного случая
Ещё одна весьма распространённая ситуация. В неприватизированной квартире проживает престарелый пенсионер. Часто у таких пенсионеров есть законные дети, живущие отдельно, и в случае его смерти они пытаются правдами и неправдами сохранить для себя освободившуюся квартиру, мотивируя свои требования тем, что они старичка всячески поддерживали, лекарства приносили и не забывали. Здесь закон однозначен: если наш пенсионер – единственный наниматель жилья и последние годы реально проживал один, освободившаяся жилплощадь отходит муниципалитету. Исключение в этом случае есть единственное, и тоже по факту проживания. Здесь А. Сидоров привёл реальный пример из судебной практики. Итак, в неприватизированной квартире проживал одинокий престарелый пенсионер. У него при этом была замужняя дочь, проживавшая вместе со своей семьёй в Подмосковье. Но брак у дочери «не сложился», и она, взяв ребёнка, сбежала от мужа – алкоголика к отцу, при его полном согласии и одобрении. Несколько лет они дружно совместно проживали, ибо старичок на старости лет нуждался и в поддержке, и в уходе. Дочка работала в Москве, а ребёнок посещал близлежащий детский сад. Все собирались оформить сложившуюся ситуацию законным образом, но хождение по нашим инстанциям, как известно, не по стариковским силам, и поэтому оно изрядно затянулось. Но человек, к сожалению, не просто смертен, а смертен внезапно. Наш старичок умер, и дочь обратилась в суд с иском о признании её права проживать вместе с ребёнком в квартире покойного отца несмотря на отсутствие регистрации. При этом реальное проживание в течение долгого времени было подтверждено и свидетелями, и косвенными документами. Её иск сегодня почти наверняка будет удовлетворен. Такое решение стало возможным после ряда постановлений высших судов, которые, рассмотрев ряд подобных случаев, постановили, что в случае несовпадения факта реального проживания, не противоречащего законодательству и наличия или отсутствия регистрации, приоритетным является реальное проживание.
Самый гуманный суд
Оговоримся сразу: не у всех в подобных ситуациях перспективы настолько радужны. Чем сегодня руководствуются суды в своих решениях? Они ставят вопрос: а имело ли право лицо, претендующее на пользование пресловутой жилплощадью право на официальную регистрацию в том случае, если бы оно обратилось к властям своевременно. Заметим, что муниципальные власти крайне неохотно регистрируют «левых» нанимателей на муниципальную же жилплощадь, дабы не плодить дополнительных очередников. Новый Жилищный Кодекс дал сегодня весьма серьёзные аргументы законного отказа, так что если власти по закону могут отказать, то они это сделают. Но отказать в регистрации родной дочери к старику-отцу, который нуждается в уходе, власти не могут никак, что и определит положительный исход данного дела. А вот если бы вместо родной дочери была бы непонятная троюродная племянница из города Тамбова – результат был бы скорее всего иным. И ещё в одном правоприменительная практика повернулась лицом в сторону граждан. Сегодня многие пенсионеры, имеющие детей, чувствуя приближение смерти, наконец-то собираются приватизировать свою жилплощадь, дабы оставить её в наследство детям и внукам, но не успевают. Ещё несколько лет назад закон был жёсток: не успел – значит не успел. Сегодня суды считают, что если есть официальное заявление о приватизации, то даже в случае несобранности основных документов, наследники обоснованно могут надеяться на благоприятный исход.
***
И последний пример: если человек проживает в неприватизированной квартире и имеет гражданскую жену, с которой совместно проживает и ведет хозяйство, но брак регистрировать не собирается, но вдруг внезапно умирает. Какие права на проживание в этой квартире имеет гражданская жена? Никаких, ибо если гражданские супруги сочли ненужным уведомлять государство о своём статусе (то есть, регистрировать брак), то это – не беды государства, а их личное дело.
|
