Что такое городской элитный дом? Даже профессионалы, опрошенные www.metrinfo.ru, расходятся в формулировках. По мнению Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», настоящее элитное многоквартирное жилье располагается в Москве, только в историческом центре и новых, сформировавшихся luxury районах, таких как «Золотая миля» на Остоженке и прилегающих улицах. Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» считает, что в Подмосковье на первичном рынке жилья практически нет объектов элитной недвижимости. А вот Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» менее категорична. По ее оценке, элитные новостройки Подмосковья - это скорее малоэтажные жилые дома в загородных жилых комплексах. Расположены они на престижных направлениях запада и северо-запада по Рублево-Успенскому, Можайскому, Новорижскому и Сколковскому шоссе.
В городской же застройке, как правило, к элитным причисляют объекты, расположенные в историческом центре подмосковного города, - говорит Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость». Но отличное месторасположение - лишь одно из требований, предъявляемых к элитному жилью, так как важны еще и многие другие характеристики, такие как камерность (квартир не должно быть много), обязательная охрана, парковка, как правило - подземная, отделочные материалы высокого качества, определенный «фейсконтроль» при покупке квартир в доме.
Нас же, собственно, интересует следующий вопрос: можем ли мы продать среднестатистическую московскую квартиру, которая стоит 7 - 9 млн рублей, и купить себе нечто классом повыше?
Ну за очень большие деньги
Наши эксперты разделили лучшие многоквартирные дома Подмосковья на действительно элитные объекты и соответствующие стандартам бизнес-класса. Они оказались солидарны во мнении, что в большинстве городов Подмосковья в силу ряда причин элитное домостроение невозможно, поэтому его нишу заняли дома бизнес-класса, которые местные жители и считают элитными.
Элитных многоквартирных домов в Подмосковье и в самом деле мало. По информации Елены Юргеневой, директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, ЖК «Сосны. Николина Гора», расположенный на 22 км Рублево-Успенского шоссе, - единственная многоквартирная новостройка премиум-класса в области. Комплекс выполнен в стиле неоклассицизма, подчеркивающем элитарность и престижность дома, на участке 100 га кроме жилья располагается лес с многовековыми соснами. ЖК уже сдан и заселен, поэтому квартиры появляются в продаже только на вторичном рынке. Речь идет о двухкомнатных квартирах площадью 90 - 120 кв. м, трехкомнатных - 120 - 160 кв.м и четырехкомнатных - 165 - 190 кв.м. В настоящее время цены на такие квартиры составляют от 14,3 до 61 млн руб.
Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») кроме уже названного дома к элитным новостройкам отнесла ЖК «Chalet Жуковка» (Рублево-Успенское ш., 8 км от МКАД) на 32 квартиры. В доме 75% квартир четырехкомнатных площадью 200 - 350 кв.м и 25% - двухкомнатных - по 110 - 126 кв.м. Цена предложения еще выше - 34,8 - 72,5 млн руб.
Следующий элитный объект - ЖК «Русский Авангард» (Сколковское ш., 1 км от МКАД). Это пятиэтажный комплекс на 60 одноуровневых и 20 - двухуровневых квартир площадью от 210 до 550 кв.м. Дом сдан в 2010 году, поэтому квартиры продаются и на первичном, и на вторичном рынках. Цены очень высокие - от 30 до 184 млн руб. за квартиру. «Еще многоквартирные дома есть в поселках «Павлово», «Лапино Град» на Рублевке, «Витро Вилладж» на Симферопольском шоссе», - добавляет Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
Большие деньги покупатели платят не просто так. Как отметила Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»), в элитных домах предусмотрено несколько спален и санузлов, просторные холлы и столовые, гардеробные. На верхних этажах расположены либо двухуровневые апартаменты, иногда пентхаусы, либо квартира занимает полностью этаж. Минимальная площадь квартир - 90 кв.м. Кроме того, в элитных домах дорогая отделка помещений общественного назначения. В таких домах уделяется повышенное внимание уровню инженерного оснащения - все современные системы, включая «умный дом». К тому же стоимость эксплуатации элитной квартиры в жилом комплексе гораздо ниже, чем эксплуатация загородного дома.
Ступенькой ниже - бизнес-класс
Большинство престижных домов в городах Подмосковья относятся к бизнес-классу. Они построены по индивидуальным проектам и выигрышно отличаются от общей застройки. Один из самых застраиваемых городов жильем бизнес-класса - Звенигород. Город не зря зовут «подмосковной Швейцарией». Природные преимущества, яркая история сказывается на его популярности. Самый престижный район города - Заречье. В обиходе его еще называют «брежневскими дачи», потому что там до недавнего времени были госдачи. В этом районе Юлиан Гутман («ИНКОМ-Недвижимость»), выделяет новый ЖК «Заречье». Он состоит из пяти малоэтажных монолитных зданий, выполненных в едином архитектурном стиле. Дома расположены таким образом, что образуют две внутренние дворовые зоны, а также небольшой бульвар, где можно прогуливаться с детьми или заниматься спортом. Жилье в «Заречье» реализуется без отделки со свободной планировкой. Покупателям предлагаются светлые и просторные одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 92 кв. м. Кроме того, в продаже имеются и расположенные на последних этажах мансарды. Минимальная стоимость предложения составляет 46 тыс. руб. за кв.м.
Другие дома класса бизнес в Звенигороде - это «Дом с мезонином» (ул. Чехова, 11) и «Дом на Дворянской» (ул. Пролетарская, 23) (забавное противопоставление, скорее всего, такое название объекта - шутка маркетологов). «Дом с мезонином» - рассчитан всего на 30 квартир. Фасады дома украшены прямоугольными ризалитами, мансардными окнами и треугольными фронтонами, лестничные марши облицованы керамогранитом, крыльцо и тамбуры - гранитом. Окна главного фасада «Дом с мезонином» выходят на центральную историческую часть города с видом на Москву-реку и храм. Дом сдан в эксплуатацию, жилые помещения готовы к чистовой отделке. К продаже предлагаются одно-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 51 до 138 кв.м. Минимальная стоимость предложения составляет 68 тыс. рублей за 1 кв.м.
«Дом на Дворянской» находится в стадии активного строительства. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на II квартал 2012 года. Минимальная стоимость составляет 44 тыс. рублей за 1 кв. м.
На окраине Одинцова (Верхнее Отрадное) в коттеджной застройке также строится трехэтажный дом на шесть квартир, включая два пентхауса площадью 115 и 75 кв.м. В доме предусмотрена терраса-солярий на крыше площадью 240 кв.м. В подъезде - стеклометаллические двери, круговое остекление, предполагается установка панорамного лифта.
Дом бизнес-класса есть и в Люберцах (ул. Колхозная, д. 20). Это односекционный, монолитно-кирпичный дом высотой 14-18 этажей с двумя пентхаусами на верхних этажах. До последнего времени пентхаусы были непроданными. Площадь шестикомнатного - 182,64 кв.м, четырехкомнатного - 142,7 кв.м. Цена жилплощади составляет от 74,8 тыс.руб. за кв.м на обычные квартиры и от 95,0 тыс. руб. за кв.м - на пентхаусы.
Жилой дом бизнес-класса в Ногинске находится на ул. Гаражной, дом 1. Семисекционный, 14-16-17-этажный, монолитно-кирпичный жилой дом сдан строителями в 2009 году. Дом расположен на огороженной и охраняемой территории и состоит из одно-, двух-, трех- и пятикомнатных квартир улучшенных планировок. Квартиры отличаются высокими потолками - 2,84 м, просторными кухнями от 9,5 кв. м до 14,2 кв. м, а также качественным остеклением окон, лоджий и балконов. В продаже есть двух-, трехуровневые квартиры площадью от 95 до 230 кв.м. Стоимость квадратного метра от 45 тыс. рублей в зависимости от планировки и метража.
Завидная инфраструктура
Главное преимущество дома высокого уровня в Подмосковье - насыщенность собственной инфраструктурой. «В условиях конкурентного рынка, - говорит Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости Delta estate, - именно инфраструктура способна создать некоторое преимущество перед другими проектами, не уступающими по качеству строительства, общей архитектурной концепции и техническому оснащению, но лишенными какой-либо дополнительной опции».
Если многоквартирные дома расположены в элитных загородных комплексах - это и собственный зеленый парк, детские площадки, теннисные корты, бассейны, фитнес-центры, рестораны и т.д. Рядом с подобными комплексами присутствует и внешняя социальная и развлекательная инфраструктура. Например, в Сколково - элитная бизнес-школа, конноспортивный комплекс, международный университет. На Новорижском шоссе расположен элитный гольф-клуб Le Meridian Moscow Country Club - первое и единственное в России 18-луночное чемпионское гольф-поле. Здесь есть и элитные частные школы, и оздоровительные комплексы, и развлекательные центры.
Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») отметила, что в целом объем инфраструктурных объектов зависит от количества корпусов. Так, в Жуковке один многоквартирный дом, и в нем есть собственный бассейн. А в «Грюнвальде», что в 1 км от МКАД по Сколковскому шоссе, 13 домов, и там уже предусмотрен полноценный фитнес-центр с бассейном, теннисные корты, банный и спа-центр, детский клуб, собственные кафе и рестораны.
В ЖК «Сосны» есть свой супермаркет, кафе-бар, салон красоты, тренажерный зал, сауна, бассейн, теннисный корт и др. «Кроме того, жители комплекса могут в любое время пользоваться услугами престижного санатория «Сосны» Управления делами Президента РФ. В непосредственной близости от жилого комплекса расположен семейный клуб «Николина Гора», предоставляющий развлечения и досуг для всей семьи», - добавляет Елена Юргенева (Knight Frank). Иногда жилые комплексы бизнес-класса изначально позиционируются как многофункциональные. «Тогда там могут дополнительно размещаться и фитнес-центры, и медцентры, и кинотеатр, и офисы, как, например, в комплексе «Олимп» в Королеве», - говорит Олеся Мандзяк (Delta estate).
Квартиры для бизнесмена, его родителей, повара и горничной
Элитная недвижимость рассчитана не на массового покупателя. Судя по цене - это люди, имеющие далеко не шуточные доходы, но по тем или иным причинам предпочитающие жить в престижном доме в Подмосковье, а не в Москве. Кто же это такие?
Эксперты поделили покупателей на три типа: жители городов Подмосковья, которые хотят и, главное, могут позволить себе жилье высокого класса, но не хотят переезжать в столицу. То есть местные бизнесмены и чиновники.
Вторые - это в основном семейные москвичи, желающие получить новый уровень комфорта и класса жизни по более доступной цене, чем в мегаполисе.
Третий тип - люди, желающие жить на природе, но имеющие недостаточно средств для приобретения собственного дома или коттеджа. Например, в «Горках -10» и «Соснах. Николина Гора» чаще покупают жилье пожилые люди, не имеющие отдельного загородного жилья, но им доступна вся инфраструктура соседних пансионатов, что очень для них важно.
Как отметила Олеся Мандзяк (Delta estate), в последнее время риелторы столкнулись с ситуацией, когда статусное подмосковное жилье небольшой площади в ЖК, расположенных поблизости от поселков элиткласса, покупается для обслуживающего персонала, например, для горничных, иностранного повара, гувернантки, телохранителя. В таком случае хозяевам престижных коттеджей не нужно селить обслугу у себя дома или строить для них дома на своем участке.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Как видим, наша идея продать в Москве обычную квартиру и купить классом повыше в Подмосковье вполне осуществима. Если не замахиваться на элиту и всякий прочий люкс, приобрести жилье в современном жилом комплексе при желании очень даже возможно: 45 - 60 тысяч за «квадрат» в комплексе бизнес-класса, согласитесь, очень завлекательно. Скажем, двухкомнатную квартиру площадью в 92 «квадрата» в ЖК «Заречье» (Звенигород) можно купить за в 4,8 млн рублей, что вполне вписывается в наши запросы. С пентхаусами сложнее - там цены начинаются где-то от 9 млн рублей, так что чтобы поселиться «на крыше» в Подмосковье, надо продать очень хорошую квартиру в Москве - выше среднего уровня.
И еще: надо для себя решить, что при этом вы принимаете подмосковные проблемы, главная из которых - долгая дорога до Москвы.
|
