Девелоперы и аналитики зафиксировали снижение активности на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти: общеэкономические тенденции наложились на фактор сезонности. В этих условиях строителям и девелоперам приходится искать новые подходы и решения.
Аналитики и практики отмечают: в пригородах «вымываются» самые дешевые предложения, покупателей интересуют только готовые и быстровозводимые дома. Строительные фирмы и девелоперы, которым такая застройка казалась невыгодной, теперь готовы предложить множество недорогих конструкций на землях сельхозназначения.
Покупатели меняют предпочтения
Нынешний год оказался переломным для загородного рынка. В отличие от трех предыдущих лет заметно увеличился объем предложения и рост покупательской активности. Однако аналитики агентства недвижимости «Итака» зафиксировали три совершенно разных этапа динамики цен: всплеск в первые четыре месяца, стабилизацию, а затем начавшееся снижение, которое и продолжается ныне.
«Загородный рынок сегодня трясет меньше: он считался рискованным направлением и работал без кредитных программ, когда городские застройщики пользовались «быстрыми» и «легкими» деньгами»,- считает советник генерального директора ООО «Стинком» Светлана Невелева. Начальник отдела маркетинга и развития ООО «НеваИнвестПроект» Роман Лескин также полагает, что последние события на рынке затронули прежде всего компании, которые ориентировались на клиентов, пользовавшихся ипотечными кредитами (впрочем, таковых было явное меньшинство).
Теперь придется опираться не на заемные средства, а на сравнительно меньшие деньги осторожничающих покупателей, готовых заплатить наличностью, но лишь за готовый дом. И сам этот дом наверняка окажется не слишком большим.
«Люди наверняка будут начинать строительство дачных загородных домов не так, как год назад - с основного большого дома, реализуя свою мечту. Они начнут с каких-то вагончиков, как в 2005 году или так, как это начиналось в садоводствах: вагончик, туалет, потом банька, потом дом. Уже начинают с гостевых домов и бань, потому что боятся не справиться со строительством в будущем», - говорит Светлана Невелева. Впрочем, несмотря на снижение числа продаж в «Стинкоме», объем денег, полученных от покупателей в последние месяцы и недели не уменьшился, поскольку клиенты платят за дом сразу 100 % его стоимости.
«Число обращений клиентов в офисы не стало меньше, - сообщил Роман Лескин, - но потенциальных покупателей интересуют готовые дома, и они непременно спрашивают о стадии строительства. Объекты, находящиеся в начальной стадии, стали заметно менее ликвидными. Увеличилось и число инвестиционных сделок с земельными участками. Потому что коттеджи с участками вообще инвестиционно привлекательны, и покупатели, опасаясь девальвации, рассматривают возможности таких вложений. Когда люди не могут сделать дорогую покупку, они ориентируются на участки».
Светлана Невелева подтверждает: в последние два-три месяца действительно появился слой людей, вкладывающих средства в дачные поселки без расчета на прибыль, просто ради сохранения денег.
Цены все еще «кусаются»
Директор центра аналитики и консалтинга «Итака» Яна Долотова подтверждает наблюдения практиков: «Мы фиксируем небольшое снижение цен на загородную недвижимость и сокращение объема сделок. Сейчас преобладает спрос на недвижимость ценой до 2 млн руб.: небольшие садовые дома, участки и недорогие жилые дома. Судя по анализу ноябрьских предложений, средняя цена садового дома по Ленобласти составляет 1 млн 250 тыс. руб. (на 23 % больше, чем в начале года). Теперь по многим районам наблюдается небольшое снижение цен предложения. Покупатели проявляют интерес к объектам, которые стоят на порядок меньше, чем заявлены в публикуемых ценниках. Например, во Всеволожском районе в последний месяц приобреталась недвижимость стоимостью не выше 2,5 млн руб. В Выборгском и Гатчинском - до 950 тыс. руб. А в листинге выставлены совершенно иные цены. Идет торг, из списка выбираются самые дешевые предложения». Рост цен в последние два-три года, по мнению аналитика, в конечном счете привел к снижению спроса и значительным скидкам.
Дешевле всего загородную недвижимость можно приобрести в удаленных районах: Бокситогорском, Тихвинском, Сланцевском, Киришском, где садовый щитовой домик стоит до 500 тыс. руб. В городе же на садовых сотках в большинстве случаев строятся совсем иные, капитальные сооружения. Самыми популярными направлениями в сегменте садовых домов остаются Выборгский и Всеволожский районы.
Что касается жилых домов, самые дешевые предложения можно встретить в наиболее удаленных - 150-170 км от города - районах, наиболее дорогое сосредоточено в Курортном районе, Петродворцовом, Пушкинском и т.д. Например, в Курортном районе средняя стоимость жилого дома среднего уровня сейчас - 33,6 млн руб., во Всеволожском - 12,7 млн. Но земля и прокладка коммуникаций в таких местах стоят больших денег.
Заявленная продавцами стоимость сотки на землях ИЖС за с начала года возросла (в разных районах) на 60-150 %. Во Всеволожском районе средняя цена предложения с начала года поднялась на 40 %, в Выборгском - на 70 %, в Гатчинском - на 104 %. Если раньше там можно было купить сотку за 70 тыс. руб., то сейчас за 145 тыс. руб. В Выборгском районе сотка стоит 130 тыс. руб. В Тихвинском и Лужском районах - самое дешевое предложение: 25 тыс. руб. за сотку.
Яна Долотова знает об этих ценах и как индивидуальный застройщик: «Сейчас в Выборгском районе один только участок ИЖС, на котором я строю дом, стоит 1,5 млн руб., и это считается очень дешево, - говорит она.- За подключение к свету приходится платить еще 500 тыс. руб.».
Дешевле миллиона
Застройщики уже переориентируются на строительство недорогих домов. Руководитель отдела рекламы издания «Доступно о недвижимости» Кира Рыжова тоже строит дом, но более скромный, чем аналитик «Итаки» - всего за миллион рублей. Он появится в коттеджном поселке на земле со статусом ДНП и участками без подряда на строительство. Это - Кировский район, всего в 20 минутах езды от станции метро «Улица Дыбенко». В поселке проданы все 110 участков площадью от 10 до 25 соток, причем покупают их не для перепродажи. «Покупают участки, как правило, люди, имеющие однокомнатную квартиру, хрущевку где-нибудь на окраине, либо две комнаты в коммуналке, например 11 и 16 кв. м, - рассказывает Кира Рыжова.- При невозможности расселения они продают это жилье. Таким покупателям - за 50, они хотят выехать «на воздух» на постоянное жительство. Их дети уже обзавелись собственным жильем и хотят иметь дачу недалеко от города. Есть еще категория молодых людей с машинами, имеющих небольшой бизнес, которые предпочитают загородную жизнь. Им важно пространство и ощущение собственного «куска земли».
Компании, которые работают в этом поселке, предлагают дома из профилированного бруса, отделанные изнутри вагонкой, со входной металлической дверью. Такой «полудачный» дом со сборкой стоит примерно 602 тыс. руб. Доплата позволяет рассчитывать на дополнительное утепление и облицовку. Предлагаются и каркасные дома быстрой сборки, но они дороже.
«Кризис открыл нишу дешевой загородной недвижимости, - говорит Кира Рыжова, через руки которой проходят объявления о загородных домах и участках, - и те, кто предлагает сейчас землю по 35-45 тыс. руб. за сотку, испытывает ажиотажный спрос на свой «продукт». Это - Кировский и другие не самые «раскрученные» районы в 45-50 км от города. Земля там идет «на ура». Люди готовы сейчас вкладывать деньги в строительство и покупать недорогие участки земли - а их много. Риэлторы заключают сделки по недорогим объектам, рынок не остановился».
Технология удешевления
Впрочем, столь дешевых - до 1 млн руб. - предложений на рынке пока немного. Но строительные фирмы повернулись лицом к эконом-классу. Генеральный директор ООО «Канадский дом» Владимир Поручиков считает, что построить дом за 1 млн руб. можно, но небольшой, дачного типа, площадью 50-60 м. Его компания берется за такую работу. «Еще полгода назад мы вежливо отказывались от строительства домов по 60-80 кв. м, понимая, что это, с учетом вывоза бригады за 100 км, ее проживания, доставки бруса и других стройматериалов, нерентабельно. Сегодня мы пересмотрели свой взгляд на небольшие дома, - говорит Владимир Поручиков.- Это связано с оптимизацией производства».
Это самые простые дома, без архитектурных излишеств, которые усложняют конструкцию и делают ее дороже. Здесь есть теплый санузел, душевая кабина и кухня. Впрочем, инженерные сети и локальная канализация в стоимость не входят. Больший по размерам дом площадью 95 кв. м с готовностью «под ключ» стоит 2 млн руб. «Это уже вполне полноценный дом, особенно в сравнении с 40-метровой однокомнатной квартирой. Остается решить проблему с приобретением недорогой земли и с сетями», - говорит Владимир Поручиков.
Председатель совета директоров ООО «Хаус Комплект» Александр Параскева, впрочем, оговаривается, что строение ценой в миллион все же не может быть полноценным домом постоянного проживания. При цене домокомплекта 8-8,5 тыс. руб. за кв.м его фирма предлагает шесть вариантов домов площадью от 60 до 90 кв. м. ценой около 1,8 млн руб. Вариант за 2 млн руб. - это дом площадью120 кв. м с террасой и внутренней отделкой. Разница в отделке и инженерии, по его словам, позволяет превратить такие дома в жилье весьма разного класса. Теоретически они могут служить альтернативой городским квартирам, вот только продажи «однушек», по словам Александра Параскевы, «зависли», а потому продать квартиру и купить дом сейчас трудно. Следовательно, застройщикам придется искать дополнительные возможности для снижения строительных расходов.
Нынешняя себестоимость материалов и работ позволяет снизить общую стоимость объектов на 10-20 %, - говорит гендиректор ООО «Петербургская область» Максим Орлов. Удешевление может быть достигнуто благодаря снижению цен на цемент и арматуру, которые используются при строительстве газобетонных загородных домов, понижению стоимости рабочей силы. Застройщики уже занялись упрощением процесса строительства и поиском подходящих технологий.
Не ценой, а числом
И все же первый Вице-президент Международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин в ходе недавнего съезда Ассоциации деревянного домостроения выразил уверенность в том, что цены на малоэтажку падать не будут, поскольку этот сегмент рынка и так остается недооцененным. К тому же, многие материалы, например плиты OSB в России по-прежнему не производятся, а импортный товар сильно не подешевеет. Рост цен тоже маловероятен, поэтому строители попытаются взять свое максимальным объемом при минимальной цене. При цене 20-22 тыс. руб. за метр (без стоимости земли и инфраструктуры) постройка каркасно-деревянного дома остается прибыльной, земля же в сельской местности часто может быть предоставлена бесплатно, в рамках социальных программ. В деревнях близ города часто есть и сети. Дом там может стоить около 2,5 млн руб. И все же, по словам Валерия Казейкина, строителям необходима антикризисная программа, предусматривающая поддержание оборота, поиск дополнительных ресурсов и оптимизацию строительства.
Она предполагает частно-государственное сотрудничество. Председатель Совета Партнерства Ассоциации деревянного домостроения Михаил Афанасьев считает, что опорой такого сотрудничества должен стать малый бизнес, хотя в России до сих пор делается ставка на крупные предприятия. Застройка больших территорий без разработанной законодательной базы проблематична, так что возможности малого бизнеса будут расти.
Пример застройки в Лупполовском поселении Всеволожского района Ленобласти демонстрирует возможность кооперации нескольких девелоперских компаний и местной власти. Заказчиком проекта генплана поселения, в котором созданием малоэтажных комплексов и отдельных построек занимаются 20 компаний, стал муниципалитет. Это облегчило и ускорило работу. Кроме того, проектировщику - ООО НИЦ «Экоград» - и администрации удалось договориться о создании управляющей компании по реализации проектов. По словам руководителя «Экограда» Тамары Чистяковой, по крайней мере один из поселков будет ориентирован на постоянное проживание представителей среднего класса. Здесь появятся 1-2 -этажные односемейные дома на 3-4 семьи каждый, и таунхаусы без участков. Предусмотрена прокладка дорог и благоустройство со всем инженерным обеспечением, появление общественного центра с лечебно-профилактическим учреждением, школой и детсадом, торговлей. Благодаря тесному взаимодействию, проектировщики помогают инвесторам решить без проволочек многие вопросы. А разброс расходов на 20 инвесторов делает планы реальными. В поселении будет построено 400 тыс. кв. м жилья. Население поддержало проект на общественных слушаниях.
Люди готовы переехать за город - и многие давно сделали бы это. По данным агентства АРИН, в окрестностях Петербурга насчитывается 145 поселков постоянного проживания, но «население» каждого из них составляют всего 10-15 семей, поскольку такие проекты сдаются очередями. В ближайшее время ситуация заметно не изменится: девелоперы заняли выжидательную позицию и не спешат с продолжением строительства, так что сроки сдачи поселков могут возрасти. Жизнь в пригородах по-прежнему оказывается для тысяч петербуржцев мечтой, реализация которой отложена на будущее.
|
