То, что наступающий 2009 год обещает быть непростым для российской экономики, уже не для кого не является секретом. Однако положение строительной отрасли кажется сейчас одним из самых незавидных. Впрочем, только проигравших во время кризиса не бывает, поэтому опрошенные "РИА Новости - Недвижимость" эксперты ожидают, что на фоне разорения и исчезновения с рынка недвижимости ряда компаний, некоторые фирмы, напротив, упрочат свое положение и заработают солидные средства на сделках по слиянию и поглощению и покупке подешевевших активов.
Цены продолжат падать
Практически никто из собеседников агентства не сомневается, что цены на жилье в России продолжат свое падение как минимум в первой половине 2009 года. Мнения расходятся только в том, насколько уменьшатся цены и как долго будет дешеветь жилье.
По мнению директора департамента стратегического консалтинга Kopernik Labs Владислава Лукиана, отдельные объекты жилой недвижимости в России подешевеют на 50% по сравнению с докризисным уровнем.
"В первую очередь падение затронет переоцененное жилье, к которому относится как панель 1960-х годов постройки, так и не соответствующие заявленному классу квартир категории "бизнес" и "элит", - полагает он.
Директор по маркетингу УК "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова ожидает, что цена предложения на первичном рынке жилья в России может снизиться на 25 - 30%. Стимулом к этому послужат, с одной стороны, уменьшение платежеспособного спроса на жилье в стране, а с другой - сокращение себестоимости строительства из-за падения на цен на строительные материалы, указывает она.
В свою очередь директор по связям с общественностью корпорации "Главстрой" Иван Слепцов подчеркивает, что в большинстве случаев цены на жилье уже достигли "того минимума, после которого дальнейшее снижение означает продавать, в лучшем случае, на уровне себестоимости, в худшем - работать в убыток".
"Дело в том, что сейчас в продаже то, что было построено в период ценовых максимумов на стройматериалы и земельные участки. Массового предложения новых домов, которые могли бы быть построены из подешевевших строительных материалов, в следующем году мы тоже не увидим", - считает Слепцов.
Руководитель же департамента PR и рекламы группы компаний "СУ-155" Федор Сарокваша констатирует, что "сегодня цена по рынку становится достаточно условным индикатором".
По словам Сарокваши, в настоящее время решение о снижение стоимости предложения жилой недвижимости каждая из строительных компаний принимает исходя из своих возможностей: "Если у компании нет других возможностей, как только срочно распродать все жилье, то и цена будет соответствующей. При этом если компания распродает построенное жилье с большим дисконтом, она рискует поставить себя на грань банкротства, не говоря уже о том, что компания не получает средств для дальнейшего развития".
Опасность долгостроя
Уменьшение спроса на жилье среди населения и недоступность кредитных ресурсов для строительных компаний ведет и к другой проблеме - многие дома, строительство которых финансировалось за счет соинвестирования гражданами, так и останутся в 2009 году незавершенными, опасаются эксперты.
В частности, председатель совета директоров корпорации "Инком" Константин Попов утверждает, что "если политика кредитных организаций не изменится, то по итогам 2009 года в строй будет введено порядка 50% жилья от объемов этого года".
В свою очередь трудности девелоперов с окончанием строительства уже начатых жилых домов создают опасность новой волны в России так называемых "обманутых дольщиков", предупреждает президент корпорации "Строймонтаж" Артур Кириленко.
"Если правительством не будут предприниматься меры по возбуждению покупательского спроса через дешевые государственные ипотечные программы... Если девелоперов будут "нагибать", предлагая продать задаром построенные ими квартиры... Если банки будут требовать досрочного погашения кредитов... Если обслуживать долги компаниям будет в два раза дороже, чем приходилось до этого... Эта опасность не только велика, она гарантирована", - говорит глава "Строймонтажа".
Распродажа активов
Единственной возможностью исполнить свои обязательства перед клиентами по вводу в эксплуатацию жилых домов и перед кредиторами по погашению задолженности для многих девелоперов может стать продажа своих земельных активов, отмечают специалисты.
"Предложение таких активов растет уже сейчас: на рынок вышли лэндлорды, которые пытаются поправить свое финансовое положение в нынешних кризисных условиях. У многих компаний, ставших в свое время владельцами массивов в десятки тысяч гектаров, сегодня нет ресурсов для их освоения", - рассказывает Лукиан.
В следующем году, прогнозирует генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владимир Луцков, земельные активы могут значительно упасть в цене, поскольку желающих продать пока не нужную землю будет много, а купить - мало.
"Сейчас нет большого числа желающих приобрести земли с целью развития проектов. Даже те инвесторы, которые покупали земельные активы под цели своего бизнеса, заморозили свои активы", - уточняет аналитик.
Впрочем, многие компании могут решиться в следующем году не только на продажу своих активов, но и на продажу собственного бизнеса.
"Следующий год пройдет под знаком слияний, поглощений и переуступок потенциально интересных активов", - полагает Попов.
При этом, указывает Кирсанова, на слияние пойдут прежде всего небольшие компании и компании, реализовывавшие до кризиса проекты бизнес-класса, не интересные в настоящее время рынку.
"Многие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка или искать возможности слияния с более сильными компаниями. По нашим прогнозам, в марте-апреле 2009 года возможна волна массовых банкротств", - добавляет Лукиан.
Сокращение "жировой прослойки"
От наступающего года не нужно ждать новых прорывов и достижений на рынке жилой недвижимости, единодушно подчеркивают все собеседники РИА Новости.
Вместе с тем, они обращают внимание, что у многих игроков рынка все же будет шанс сохранить на нем свои позиции - но только при условии изменения своей тактики.
В частности, поясняет Лукиан, участникам российского рынка жилья в первую очередь надо будет заняться снижением рентабельности по проектам, переориентацией на реализацию государственных программ и борьбой за тендеры.
"Справляться с кризисом ликвидности цен на жилье компании будут по-разному, - подтверждает эту мысль Сарокваша. - Если говорить о "СУ-155", то компания всегда принимала активное участие в строительстве социальных объектов. Этот курс в 2009 году не только продолжится, но и усилится. Уже сегодня портфель госзаказов компании увеличился вдвое, то есть на коммерческий рынок жилье от "СУ-155" будет поставляться в объемах не более 20% от строящегося нами жилья. Кроме того, компания постоянно работает с кредитными инструментами, которые позволяют делать более привлекательной покупку жилья именно у "СУ-155".
Получается, что пока игроки рынка жилья России в первую очередь ждут поддержки этой отрасли от государства. При этом, конечно, каждый надеется, что именно ему прежде всего достанется кусок "государственного пирога".
Однако, как бы ни старались власти помочь бизнесу, в том числе строительному, очевидно, что на всех государственной помощи просто не хватит.
А следовательно, рынку недвижимости в 2009 году придется избавляться от накопленного в последние пять - семь лет "жирка" в виде крупных земельных активов, раздутых штатов и заоблачных цен. И у того, кто справится с задачей похудения с наименьшими потерями, будет больше поводов встречать 2010 год с хорошим настроением.
|
