Не выдержав управляемой девальвации рубля, рынок недвижимости возвращается к схемам расчетов двухлетней давности - в валюте или условных единицах. Участники рынка считают, что и девальвация, и привязка стоимости «квадрата» к у. е. пойдут только на пользу - спрос стабилизируется.
Пока на условные единицы перешли два петербургских застройщика - СК «Возрождение Санкт-Петербурга» и «М-Индустрия», остальные только «рассматривают такую возможность». По мнению генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость» Ильи Еременко, в течение одного-двух месяцев 80% застройщиков перейдут на расчеты в у. е. На вторичном рынке привязывать цену к доллару продавцы стали еще в середине декабря. А с начала года количество таких сделок составило почти треть, заявляют риэлторы.
Недвижимость, поминаемая всУЕ
В течение последних лет курс рубля стабильно укреплялся по отношению к доллару и падал по отношению к евро.
Государственная Дума в 2006 году приняла закон, запрещающий СМИ использовать в сообщениях о стоимости товаров, услуг и коммерческих сделок наименования иностранных валют. Вскоре после этого госслужащим законодательно запретили даже применять в публичной речи словосочетание «условная единица». Это способствовало переходу ценообразования на рынке недвижимости от долларов к рублям.
К началу октября 2008 года курсы достигли пиковых значений - 25,37 и 36,5 рубля за доллар и евро соответственно. Затем началось падение рубля. Сначала Минфин и ЦБ России опровергали эту информацию. Но в ноябре Центробанк трижды расширял границы колебаний бивалютной корзины на 30 копеек в обе стороны. В декабре границы были расширены еще девять раз. К концу января 2009 года курсы евро и доллара достигли своих исторических максимумов. И 29 января стоимость европейской валюты была установлена на уровне 44,03 рубля. Таким образом, официальный курс евро впервые превысил отметку в 44 рубля. Доллар подорожал до 33,22 рубля. За несколько месяцев рубль девальвировался почти на треть.
В итоге участники рынка недвижимости, стремясь избежать рублевых потерь, задумались о привязке стоимости квадратных метров к валюте.
«С точки зрения покупателя, девальвация сказалась на рынке, скорее, положительно. Застройщики только сейчас начали переходить на у. е. А так в течение всего четвертого квартала 2008 года цены на недвижимость в валюте снижались, и общее падение за квартал составило примерно 19%», - оценил ситуацию Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости. По его мнению, девальвация немного оживила рынок: в конце декабря и в январе застройщики отметили небольшой всплеск продаж. «Однако сейчас многие компании переводят цены в у. е., что может снова вызвать некоторое торможение продаж: ведь большинство покупателей пока продолжают мерить квадратные метры рублями. Но когда сознание людей перенастроится и все расчеты постепенно перейдут в у. е., как это было в конце 1990-х - начале 2000-х, «ценники» в валюте не будут вызывать отторжения», - уверен господин Тетыш.
Условно первые
Первой «условноединичной» ласточкой стала строительная компания «Возрождение Санкт-Петербурга», входящая в группу «ЛСР», которая с 26 января повысила цены на некоторых объектах жилой и коммерческой недвижимости. Кроме того, с 1 февраля при расчете стоимости обещано учитывать колебания курса рубля (однако это коснется цен лишь на те объекты, которые реализуются в рассрочку). Коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев обосновал повышение цен ростом инфляции. «Кроме того, за последние месяцы значительно возросла стоимость импортных комплектующих и оборудования, которые используются для технологического оснащения домов. Этот факт существенно повлиял на себестоимость строительства. И значительно подорожали банковские кредиты», - заявил господин Андреев. С февраля этого года при продаже квартир переходит на расчеты в условных единицах и холдинг «М-Индустрия». «Если процесс девальвации рубля продолжится, то перспектива перехода на у. е. более чем реальна. Застройщики не будут фиксировать цену в рублях, когда он падает на 1,5% в день», - пояснил генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский.
«Поскольку мы продаем квартиры в большинстве строящихся домов в Петербурге, нам известно, что сейчас многие девелоперские компании переходят на у. е. или планируют сделать это в ближайшее время. На самом деле привязка к у. е. существовала и ранее во многих компаниях, но при стабильном курсе рубля и низкой инфляции цена фиксировалась в рублях», - рассказал Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость». С ним согласен и Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест». «Возвращение к долларовым ценам уже началось. Рынку это по большому счету ничем не угрожает. Это просто адекватная реакция строителей на рост курса доллара и попытка обезопасить себя от обвальной девальвации. В сложившихся условиях привязка к валюте - естественное направление, особенно в сегменте жилья бизнес- и элит-класса, где многие составляющие строительства привязаны к валютному курсу - остекление, лифты, облицовочный камень и др. В другие сегменты рынка жилья это тоже придет, но чуть позже. А общая тенденция к повышению цен на недвижимость в ближайшей перспективе сейчас уже не подвергается сомнению», - считает он. «Ситуация с возвратом к валютным расчетам уже имеет место быть, но она не является угрожающей для наших потребителей. У нас это связано прежде всего с тем, что при закупке финских домов для наших коттеджных поселков мы неизбежно осуществляем расчеты, привязанные к стоимости евро», - заявил генеральный директор компании VILLAGE Consulting Алексей Рогов.
Расчетная единица
Какова будет стоимость у. е., в каждой компании решают самостоятельно. «Что это будет - доллар, евро или средняя между ними единица, - особой роли не играет: рубль падает относительно бивалютной корзины. С другой стороны, при 100%-ной оплате договора застройщик применяет текущий внутренний курс, который может быть даже более выгодным, чем текущий курс доллара ЦБ РФ, поэтому в ходе переговоров можно найти компромиссный вариант», - пояснил Матвей Закашанский. «Какая валюта все-таки предпочтительнее? Мы считаем, что в краткосрочной перспективе при расчете цены на объекты недвижимости будет использоваться условная единица, имеющая промежуточное значение между рублем, евро и долларом», - предположил господин Рогов. «Мы планируем перейти на цены в условных единицах к середине февраля. К чему эта у. е. будет приравнена, пока сказать не могу, все зависит от конъюнктуры рынка и экономической ситуации», - поделился Илья Еременко.
В то же время генеральный директор консалтинговой компании «Решение» Александр Батушанский уверен, что с позиций экономики переход на валютные расчеты ничем не оправдан: «Думаю, что подобной точки зрения придерживаются и клиенты, которым сложно будет обосновать такое решение кроме как повышенным уровнем тревожности владельцев девелоперского бизнеса. В любом случае переход на расчеты в иностранной валюте или у. е. является нецивилизованным и вредным для рынка и экономики в целом шагом».
Закон есть закон
Основное препятствие для повсеместного введения у. е. - принятые в 2006 году Государственной Думой поправки, запрещающие СМИ использовать в сообщениях о стоимости товаров, услуг и коммерческих сделок наименования иностранных валют. «Согласно законодательству под действие закона попадает рекламораспространитель, если он такую рекламу разместил. Так что строителям в размещении рекламы с у. е. отказывать будем точно. Прецеденты есть», - рассказал заместитель генерального директора ООО «ИМКА - Медиа» Евгений Чемодуров. По его словам, если в рекламе называется цена, она обязательно должна быть в рублях. Можно обозначить стоимость и в валюте, но только в качестве дополнения. «А в офисе ты можешь ставить таблички или просто указывать цену в каких угодно единицах. Закон не запрещает», - уверен господин Чемодуров. Аналогичного мнения придерживается адвокат Дмитрий Матвеев. «Есть закон о том, что расчеты в РФ должны осуществляться в рублях. А о том, что цены тоже должны устанавливаться в рублях, закона, по большому счету, нет. Поэтому можно называть цены в долларах и в у. е., с указанием на какой-то курс, при том что сами расчеты производятся в рублях. Я не считаю, что это нарушает что-либо. Есть Гражданский кодекс и в нем - статья, в которой написано: обязательства могут быть выражены в валюте, но оплачены в рублях», - заявил он.
Девальвация во благо
Большинство участников рынка придерживаются мнения, что девальвация, когда она все-таки закончится, окажет на рынок благотворное влияние. «В целом девальвация сказалась на отрасли, скорее, положительно. Пока курс валют нестабилен, у людей есть естественное желание заработать на этом и, имея какие-то ресурсы, вложить их в покупку валюты. Однако этот процесс не бесконечен, и как только наметится некая устойчивость в курсах валют, граждане опять начнут думать о том, куда вложить свои средства, чтобы не потерять их. Стабилизация ситуации на валютном рынке хотя бы на один-два месяца стала бы, безусловно, положительным фактором для начала перелома на рынке недвижимости. Строители этого ждут, и есть надежда, что дождутся уже в марте. Февраль может стать для отрасли месяцем поворотных событий, и только в марте будут понятны тенденции дальнейшего развития как экономики в целом, так и строительной отрасли в частности. В любом случае в феврале рынок еще будет стоять. Но переломный момент в головах власти, общественности, строителей уже наступил, и это означает, что дальше будет только позитивная динамика», - разъясняет Александр Лелин. С ним согласен и Андрей Тетыш. «Если девальвация остановится, то большинство россиян, скорее всего, выведут свои сбережения из валюты, что увеличит потребительский спрос во всех сферах, в том числе и в недвижимости. Это сейчас каждый переводит свободные средства в валюту и пытается играть на повышении курса. В настоящий момент это один из немногих способов сбережения капитала. Однако если курс иностранной валюты перестанет расти или начнет падать, у людей исчезнет мотивация сохранять доллары или евро, и они начнут что-то приобретать», - рассуждает он.
«Как только появится первый «тренд вверх», а это случится уже в феврале-марте (после окончания девальвации), потребители очень осторожно, но далее все активнее и активнее, начнут доставать «из чулка» более 500 млрд руб., снятые со счетов в банках, и переведенные в валюту. Страшно держать все это, да и какая валюта «правильная»? Доллар? А если он обвалится? А недвижимость уже успела вроде как подешеветь... К тому же потребность в жилище является базовой, люди продолжают жениться, рожать детей, которые подрастают, поэтому граждане начнут вкладывать в недвижимость, начнут первые подходы к банкам», - убежден генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Терпение, только терпение
«Конечно, девальвация не прекратилась. Управляемая девальвация остается и будет продолжаться. Центробанк уже многократно обозначал пороги роста доллара, постоянно меняя прогнозы. Я считаю, что если доллар не перевалит за 40 рублей в наступившем году - это будет уже хорошо», - питает надежду Александр Лелин. «В данный момент девальвация немного приостановилась, отчасти это было связано с тем, что многие компании уплатили налоги за IV квартал 2008 года. Так как налоги платятся в рублях, на рынок были выброшены валютные резервы компаний, что и притормозило немного процесс. Но поскольку правительство установило предел стоимости бивалютной корзины на уровне 41 рубля, полагаю, мы сможем достичь этой планки в конце февраля или в марте», - рассуждает Андрей Тетыш.
«Я считаю: то, что и нефть, и фондовые рынки упали сразу и жестко - благо. Это не депрессия, которая будет нас выматывать пять-десять лет, как происходило в Японии. Хорошо, что цена на нефть уже не $147, а $40 за баррель, и мы пришли к такому показателю за четыре-пять месяцев. Это взрыв, щелчок, хлопок. В стремительном падении мы проскочили точку равновесия, находящуюся на уровне $50-70 за баррель. Пользу признают и экспортеры, и потребители. Вместе с тем это гарантия того, что мы достаточно скоро к пропущенной точке вернемся - весной-летом 2009 года. Кроме того, все ожидают новых уровней, на которых стабилизируется рубль после девальвации. Тогда и станет все понятно. И случится это, судя по всему, уже к марту - месяцу, наступления которого все с такой тревогой и опаской ожидают. К этому моменту ЦБ РФ установит курс рубля к доллару на уровне 33-35 рублей и евро - 42-45. Вероятно, после этого монетарные власти объявят об окончании девальвации. После чего потребуется еще два-три месяца стабильности курса рубля, чтобы все в счастливый конец поверили. Это - май-июнь», - предсказывает Марк Лернер.
«Стабилизация курса доллара будет способствовать и стабилизации рынка недвижимости. Сейчас из-за предыдущей девальвации рынок несколько выровнялся, медленное снижение цен является инерционным и скоро прекратится. Я думаю, что до весны следующего года рынок будет стагнировать. А вот если девальвация рубля продолжится, то цены на недвижимость могут начать расти», - считает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.
В принципе эксперты признают: все, что сегодня происходит, в конечном итоге позитивно отразится на строительной отрасли. Уже сейчас, считают участники рынка, есть основания показать то самое «дно» в строительном секторе, которого ждут многие потенциальные покупатели жилья, формирующие так называемый отложенный спрос. При обозначившихся на конец января тенденциях - привязка строителей к евро-доллару, удорожание металла и т. д. - становится очевидно, что дальше нас ждет только рост.
|
