Ипотека - самая крупная из ссуд, выдаваемых банками. Особенно сегодня, когда банки подняли ставки по кредитам. Но, как мы знаем, клиенту предстоит вернуть не только долг банку, но и сделать массу сопутствующих платежей. Один из самых значительных - страховка, которая может доходить до 2% от стоимости кредита. Отвертеться от уплаты страхового взноса не получится - платеж обязательный - но сократить его немного можно. Если, конечно, ориентироваться в нюансах погашения долга. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru попробует прикинуть эту экономию.
Как платить будете?
Существует два вида платежей по ипотеке - аннуитетный и дифференцированный. И в том, и в другом случаях выплаты заемщика состоят из двух частей - тела кредита (суммы, непосредственно взятой в долг у банка) и процентов (за пользование чужими денежными средствами). Однако графики погашения долга имеют принципиальные различия.
В первом случае (при аннуитетных платежах) заемщик ежемесячно платит в счет погашения долга одну и ту же сумму на протяжении всего срока кредитования. Основную часть выплат сначала здесь составляют проценты. Однако с течением времени размер этих платежей сокращается, и тогда уже большая часть денег идет на погашение тела кредита. Обычно банки применяют именно эту схему расчета с заемщиками.
Дифференцированные платежи также состоят из двух частей, однако заемщик погашает долг на протяжении всего срока кредитования неравными «порциями». Сначала здесь выплачивается «тело» кредита, а уже потом - проценты. Как известно, проценты начисляются на остаток задолженности по кредиту, потому с течением времени платежи должника уменьшаются. Таким образом, при дифференцированной схеме платежей основная долговая нагрузка приходится на первые годы пользования заемными средствами.
Говорить о том, какая из схем погашения кредита более удобна, будет, пожалуй, не совсем корректно. В данном случае все - сугубо индивидуально. Единственное, можно отметить, что к заемщикам с дифференцированной схемой платежей требования будут жестче: ведь в начале кредитных отношений с банками долговая нагрузка на должников особенно высока.
Как показывает практика, банки предпочитают работать с аннуитетными платежами, поскольку такая схема погашения долгов позволяет им получать несколько больше прибыли по кредиту, соответственно, для заемщиков такой кредит будет немного дороже. С другой стороны, аннуитетные платежи более «предсказуемы» из-за одинаковых выплат, помогают планировать бюджет и не требуют погашения долга в самом начале взаимоотношений с банком.
«Минусы дифференцированной схемы заключаются в больших ежемесячных платежах в первые годы пользования кредитом, соответственно, большей нагрузке на бюджет заемщика и меньшей сумме кредита, которую возможно одобрить клиенту. Неоспоримый плюс в меньшей переплате по кредиту, однако, аннуитет является более распространенным видом платежа», - резюмирует генеральный директор ООО «СБС-ипотека» Артем Костюшин.
Риск - дело заемщика
Обычно при ипотеке страхуется жизнь и потеря трудоспособности заемщика, право собственности на приобретаемую недвижимость (так называемое титульное страхование) и сам предмет залога.
Заемщик должен заключать договор лишь с той страховой компанией, которая аккредитована банком, где планируется получение кредита. Если человека не устраивает тарифная политика предлагаемого страховщика, то гипотетически он может выбрать иную страховую компанию, но приобрести полис в ней он имеет право только после согласования своего решения с банком. Вряд ли кредитная организация пойдет навстречу потенциальному клиенту. Работать «со своими» страховщиками все же надежнее.
В свое время антимонопольный комитет весьма активно боролся с такими «тандемами» банков и страховщиков, обвиняя их в сговоре. Действительно, условия, предлагаемые заемщикам, не всегда являются наиболее выгодными из имеющихся предложений на рынке. Однако банки должны быть уверены, что в случае чего их потери от кредитной деятельности будут компенсированы, потому работа с аккредитованными страховщиками является здесь практически единственным приемлемым вариантом.
Страховые компании также проверяют потенциального заемщика - ведь при наступлении страхового случая возвращать долг придется им. И хотя страховые взносы производятся за счет получателя кредита, при наступлении страхового случая вся сумма покрытия выплачивается банку, являющемся в данном случае выгодоприобретателем.
На размер страховых выплат влияет тарифная политика банка и, конечно же, размер кредита. «Страховой суммой, от которой при расчете стоимости договора комплексного ипотечного страхования рассчитывается страховой взнос, является сумма кредита плюс 10%», - поясняет Артем Костюшин («СБС-ипотека»).
Дифференцированный платеж больше экономит
Разные методики возвращения кредита, применяемые при аннуитетном и дифференцированном погашениях долга также несколько влияют на сумму страхового платежа.
В оплате страхования за первый год отличий нет. Размер ипотечной страховки будет зависеть от вида платежа в дальнейшем.
«Дело в том, что у аннуитета и дифференцированного видов платежей разные схемы погашения «тела» кредита, - рассказывает Артем Костюшин («СБС-ипотека»). - То есть, имея два одинаковых кредита и расплачиваясь в течение года по одному с помощью аннуитета, а по другому с помощью дифференцированного платежа, мы получим следующее. Сумма основного долга во втором случае в момент очередного платежа будет меньше, следовательно, меньше будет и страховой взнос».
«В случае с дифференцированными платежами заемщик быстрее гасит тело кредита, а значит, ставка страховщика умножается на меньший остаток, то есть заемщик платит в конечном итоге чуть меньше», - подтверждает Директор АННТ «Открытая Компания» Максим Каталов.
Рассчитаем варианты
Наглядно показать в цифрах экономию по страховке согласился Алексей Прудников, президент ГК «Финематека», к которому корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru через сайт Комментарии.ру:
Сумма страховки рассчитывается во всех случаях исходя из остатка тела по кредиту (с учетом определенных коэффициентов, различных для каждой компании или банка). Предположим, вы взяли кредит на 1 млн. руб. на 5 лет под 15% годовых с ежемесячной выплатой в конце каждого месяца.
Сначала рассмотрим вариант с дифференцированным платежом:
Первый платеж будет состоять из тела кредита - 16 667 руб.
Проценты в первый месяц составят - 12 500 руб.
Далее каждый месяц размер тела кредита будет уменьшаться на 16 667 рублей, соответственно, и процентные платежи будут уменьшаться: во второй месяц - 12 292 руб., в третий - 12 083 руб. и т.д.
В итоге в шестидесятый месяц Вы заплатите те же 16 667 руб. - последнее погашение суммы кредита, и всего 208 руб. в качестве процентов.
Теперь аннуитетный платеж.
В нашем случае полный платеж на протяжении 60 месяцев будет составлять примерно 23 790 руб. При этом состав этого платежа будет изменяться на протяжении всего срока кредита: от 11 290 руб. тела и 12 500 руб. в качестве процентов в первый месяц до 23 496 руб. тела и 294 руб. процентов в шестидесятый месяц.
Страховые выплаты в первый год будут одинаковы для обоих случаев: остаток кредита равен 1 млн рублей. На второй год остаток кредита составит 800 000 рублей для дифференцированного платежа и 854 807 - для аннуитетного.
Предположим, наша страховка составляет 2% от суммы кредита. Значит при дифференцированном платеже заемщику предстоит заплатить страховой компании 16 000 рублей, а при аннуитетном - 17096 рублей. Далее это различие будет только увеличиваться.
Таким образом, общая сумма страховки при аннуитетном платеже оказывается выше, чем при дифференцированном, так как размер остатка по кредиту при дифференцированном платеже снижается быстрее.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Стоит ли учитывать в структуре общих платежей не очень значительную на первый взгляд разницу? Но, как говорится, курочка клюет по зернышку. Кстати, именно этим девизом руководствуются банки и прочие дружественные им на почве ипотеки организации, со всех сторон обкладывая заемщика, как охотники медведя в берлоге («Как утяжеляют кредит дополнительные платежи»). Тут тысяча, там две, здесь четыре - глядишь, и набегает в виде платежей средняя московская зарплата. Так что будем брать с них пример и считать каждую тысячу.
|
