Экономические трудности снизили активность петербургского рынка аренды - в I квартале текущего года количество сделок уменьшилось почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Зима - время, на которое традиционно приходится спад в сегменте аренды жилья. Согласно ежегодным колебаниям цен с ноября по апрель наблюдается снижение арендаторской активности, а следовательно, и уменьшение ставок. К лету спрос и цены на квартиры начинают расти. Однако в наступившем году ситуация не типична - старые сценарии пересмотрены, а прогнозы на будущее даются с большой опаской.
Фальстарт
Эксперты единодушно сходятся во мнении, что январь для петербургского рынка аренды стал «провальным» месяцем. Риэлторы в недоумении разводят руками: такого застоя в бизнесе не было последние пятнадцать лет. По данным агентства недвижимости «Мажордом», за I квартал 2009 года объем сделок аренды жилья уменьшился на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но уже к февралю в этом секторе наметилась слабая активность, арендные ставки «вышли из штопора», в который свалились к концу 2008 года, однако снижение, хотя и плавное, все-таки продолжили - на 3-4% в месяц.
В целом, по сравнению с IV кварталом прошлого года, цены на аренду в Петербурге упали достаточно серьезно. «Если осенью в Московском районе однокомнатная квартира в хрущевке или брежневке сдавалась за 18-20 тыс. руб. в месяц, то сейчас этот же объект можно снять уже за 15-16 тыс. руб. в месяц», - приводит пример менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость» Светлана Алексашина.
По данным центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя ставка арендной платы за типовую однокомнатную квартиру в январе 2009 года держалась на уровне 17,9 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной - 24,5 тыс. руб. в месяц. В феврале ставки снизились еще на несколько пунктов: «единички» до 17,1 тыс. руб., двушки - до 23,3 тыс. руб. В марте средняя ставка аренды составила 16,3 тыс. руб. в месяц для однокомнатных квартир и 22,5 тыс. руб. в месяц - для двухкомнатных. Итого, начиная с декабря прошлого года, ставки для недорогих однокомнатных квартир упали на 14,8%, для двухкомнатных - на 16%.
Большинству арендодателей пришлось пойти на снижение уровня оплаты из-за длительного простоя квартир. И это дало свои результаты: эксперты полагают, что именно падение арендных ставок способствовало восстановлению спроса на съемное жилье.
Новое на рынке
Как отмечают специалисты центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», сейчас на рынке аренды жилья наблюдается ряд ярко выраженных тенденций. Самая заметная - смещение основного спроса в сторону аренды типового недорогого жилья. Причина - стремление нанимателей минимизировать затраты, для чего они переезжают в квартиры с меньшим количеством комнат, в основном в однокомнатные. В последние два месяца также существенно вырос интерес нанимателей к отдельным комнатам.
Изменились и требования клиентов к местоположению арендуемой квартиры: успешную конкуренцию центральным районам теперь составляют окраины. Согласно данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», в феврале в списке самых востребованных у арендаторов объектов лидировали однокомнатные квартиры Невского района Петербурга. Также большим вниманием пользовались однокомнатные квартиры Приморского, Московского, Выборгского и Калининского районов.
В целом процесс миграции арендаторов идет довольно активно - люди съезжают со старых квартир в поисках лучших вариантов. Сейчас многие съемщики не спеша подбирают для себя приемлемую жилплощадь, медленно переезжают из дорогих квартир в более дешевые, но также хорошего качества. Однако если собственники готовы снижать ставки, арендаторы могут остаться и на старом месте. Тем не менее еще одна тенденция - рост числа конфликтов между арендодателями и арендаторами по поводу ежемесячной платы. Ряд собственников пытается удержать цены на прежнем уровне, не принимая во внимание финансовых затруднений съемщиков. А многие владельцы недвижимости привязывают арендные ставки к курсу валют, чтобы оперативно корректировать свои доходы. Специалисты считают, что конфликты затянутся как минимум до лета.
Другая тенденция последнего времени - сокращение сроков договора аренды. В среднем контракты сейчас заключают на три-четыре месяца. К этому стремятся и собственники, и наниматели. Первые надеются, что арендные ставки скоро снова повысятся, а вторые либо не уверены в своем финансовом положении, либо полагают, что ставки продолжат снижение - в таком случае продление договора аренды станет прекрасным поводом для торга с собственником. В агентстве недвижимости «Александр» отмечают, что популярностью также пользуются договоры найма на шесть месяцев с возможностью их последующей пролонгации. В любом случае тяга арендаторов и владельцев квартир к краткосрочным договорам свидетельствует об отсутствии у горожан полной ясности в том, каким образом разовьется ситуация в дальнейшем.
«Первый квартал текущего года для петербургского рынка аренды был не слишком удачным - сказались тяжелая макроэкономическая ситуация и сезонный фактор. Предложение на рынке сейчас огромное. В результате арендодателям приходится туго: снижение ставок в некоторых сегментах достигает 30%», - отметил главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
Минимализм снова в моде
В период снижения деловой активности специалисты не могут определить, какой сегмент рынка аренды пострадал больше всего. Очевидно одно: спрос, а следовательно, и ставки упали на все объекты.
В частности, произошло некоторое снижение заполняемости объектов премиум-класса, поскольку элитное жилье в основном рассчитано на корпоративных съемщиков (российских и зарубежных). А в связи с кризисом компании, так же как и частные лица, вынуждены сокращать расходы. Теперь бизнес-структуры предпочитают заселять своих сотрудников в менее габаритные и дорогостоящие квартиры, чем раньше.
Тем не менее директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер отмечает: «Спрос в элитном секторе стабилен на квартиры без изъянов: с хорошей отделкой, отремонтированным подъездом, охраной, регулярным техническим обслуживанием. Несмотря на то, что часть арендаторов (иностранцы и московские топ-менеджеры) ушла, их место заняли другие клиенты. Но цена, конечно, упала в среднем на 20%».
Снижение спроса затронуло в основном квартиры большого метража. Малогабаритные объекты эконом-класса и комнаты пострадали в меньшей степени. «Сейчас ситуация на рынке в целом стабильна. Наиболее охотно арендаторы снимают одно-двухкомнатные квартиры со ставками до 25-27 тыс. руб. в месяц, недалеко от метро», - сообщает менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Александр» Марина Смирнова.
В агентстве «Бекар» также констатируют большой спрос на недорогие квартиры. Однако клиенты интересуются по большей части первичным рынком. «Наиболее активный спрос на квартиры в новых домах. Большинство людей хотят, чтобы квартиры были расположены близко к метро, но если это современный дом, то они готовы рассматривать и варианты 10-15 минутной удаленности. Дома десятилетней давности также котируются», - пояснила менеджер по работе с клиентами отдела жилой аренды агентства недвижимости «Бекар» Татьяна Колесникова.
По словам Сергея Бобашева, особым спросом сейчас пользуются однушки. Процветает также room-made - люди готовы «вскладчину» снимать одну квартиру. «На некоторых сайтах даже открыли специальный сервис по поиску компаньона для аренды жилья», - подтверждает Александр Гиновкер.
Вверх по всем сегментам
Глава агентства недвижимости «Невский простор» отмечает и рост предложения во всех сегментах рынка аренды. Он уверен, что произошло это в основном за счет сдачи внаем так называемых инвестиционных квартир: «Определенная категория людей раньше не предлагала такие объекты, пренебрегая прибылью, которую они могли принести. Но сейчас, в кризисное время, дополнительную жилплощадь начали использовать для поддержки семейного бюджета. Есть случаи, когда семьи уплотняются, сдавая квартиры в аренду», - рассказывает специалист.
Помимо этого, у рынка аренды типового жилья появилась еще одна особенность - рост количества предложений увеличил срок экспозиции квартир. Согласно данным агентства недвижимости «Невский простор», если в прошлом году время от выставления квартиры до ее просмотра потенциальными арендаторами составляло один-два часа, то сейчас - несколько дней.
Время экономить
В целом за I квартал текущего года в секторе типового жилья арендные ставки снизились на 15-30%.
«Сейчас комнату для одного человека можно снять за 7 тыс. руб. в месяц. Если арендаторов больше, то стоимость аренды будет чуть выше - 9-10 тыс. руб. в месяц», - рассказывает Светлана Алексашина.
Сейчас появляются объекты, которые можно снять и за 10 тыс. руб. в месяц, но расположены они, как правило, в пригородах Петербурга.
Наиболее распространенная ставка для вечно популярной «единички» - 15-17 тыс. руб. в месяц. Больше всего снизились цены на квартиры в старых зданиях - так называемых брежневках, хрущевках, домах 504-й серии и т. д. Из-за их почтенного возраста и неполного набора удобств арендная плата за такие объекты упала в некоторых случаях почти в два раза. В среднем квартиры в домах 30-40-летней давности сейчас сдают за 12-14 тыс. руб. в месяц. На снижение арендных ставок идут до 80% владельцев таких квартир. По данным агентства недвижимости «Мажордом», основное количество сделок в Петербурге (до 60%) совершается сейчас именно с этой категорией объектов.
Наименьшее снижение цен произошло в «элитке». «По нашим оценкам, ставки там снизились всего на 10-15%. Это связано с тем, что петербургский рынок элитного жилья еще не слишком развит. Предложений на нем гораздо меньше, чем в сегменте типового жилья», - поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Мажордом» Василий Комаров.
В целом ценообразование на рынке элитного жилья гораздо сложнее, чем в эконом-классе. Собственники таких объектов не слишком охотно снижают ставки. Зачастую цена назначается индивидуально для каждого клиента, а будет ли уменьшена оплата, зависит в первую очередь от желания владельца квартиры.
«Снижение цены достигается путем серьезных переговоров, если клиенты действительно заинтересованы в объекте. В этом случае арендодатели могут идти на уступки, но незначительные. Некоторые владельцы, как это ни странно, считают, что квартире лучше стоять пустой, чем сдавать ее за низкую плату. Чаще всего такие люди плохо знают рынок, не заинтересованы в краткосрочных доходах и не хотят слушать специалистов», - сетует Татьяна Колесникова.
Эффект бумеранга
Снижение арендных ставок привело и к сокращению агентских комиссионных - как правило, они рассчитываются исходя из арендной платы квартиросъемщиков. В большинстве агентств вознаграждение сотрудника равно месячной арендной ставке. Помимо прямого сокращения доходов риэлторских фирм от падения ставок появилась еще одна тенденция - наниматели при обращении к агентам стали торговаться. Многие из них настаивают на своих условиях оплаты и соглашаются на комиссионные в размере не более 50-60% от ставки. В условиях жесткой конкуренции и вялой активности рынка компании идут на уступки ради сохранения клиента. Рассматриваются также варианты рассрочек при оплате услуг агентства.
«Мы будем предоставлять своим клиентам скидки, пока необходимость в этом не исчезнет. Сейчас практически все крупные агентства идут на такие меры. Перед нами стоит задача, в первую очередь, обслужить клиента, заселить его в квартиру, а потом решать вопрос с комиссионными», - говорит Татьяна Колесникова.
Всеобщая коррекция
Сказать, как долго продлится ценовая коррекция петербургского рынка аренды, специалисты могут очень приблизительно. Самый распространенный ответ: «Ставки восстановятся, когда закончится кризис». Однако с тем, что арендные ставки в некоторых сегментах могут опуститься еще немного, согласно большинство.
«Мы полагаем, что в самой популярной нише типового жилья ставки могут снизиться еще на 10%. Это произойдет в мае-августе, когда начнется дачный сезон. Многие люди в это время уедут за город и захотят сдать свои квартиры на несколько месяцев. Соответственно, предложение расширится, что вызовет еще одно незначительное понижение цен», - прогнозирует Василий Комаров. Однако уже осенью, уверены сотрудники агентства, эти квартиры уйдут с рынка, а ставки аренды стабилизируются - начнется приток студентов в вузы. «Вполне возможно, что в это время произойдет и незначительный рост, на те же 10-15%», - добавляет господин Комаров.
В «Бекаре» уверены, что падение ставок на типовое жилье в старых домах, таких как хрущевки, уже достигло своего пика. Плата в 12 тыс. руб. - своего рода психологический и экономический барьер для многих собственников. За меньшие деньги владельцам невыгодно сдавать свои объекты. «Ниже, я думаю, цены на квартиры эконом-класса уже не упадут. А для более комфортного жилья еще возможно снижение стоимости на 10-15%», - считает Татьяна Колесникова.
Эксперты также не спешат давать прогнозы на будущее. Но большинство из них полагает, что в следующем квартале серьезных изменений на рынке аренды не произойдет - ставки останутся на сегодняшнем уровне.
|
