С каждым годом появляется все больше москвичей, желающих сбежать из загазованной и густонаселенной столицы за город. Это обстоятельство, в числе прочих, заставило девелоперов искать новые решения для удовлетворения потребительского спроса. За последнее десятилетие, наряду с многочисленными концептуальными форматами, на загородный рынок недвижимости был выведен отдельный сегмент жилья - арендные коттеджные поселки, где есть все предпосылки для создания близких к идеальным условий для жизни: круглосуточная служба сервиса, современное техническое оснащение, спортивные и развлекательные комплексы, образовательные учреждения и т.д. По каким законам развивается данный сектор недвижимости, и сказался ли кризис на арендных «домиках в деревне»?
Разделительная черта
На сегодня, как утверждают эксперты, единой статистики по количеству построенных в Подмосковье коттеджных комплексов не существует, поэтому выделить корректно долю арендных поселков не представляется возможным. Однако если говорить в общих чертах, то на загородном рынке аренды можно насчитать порядка 30 подобных проектов. При этом в рамках собственной специфики доходные поселки подразделяются на две категории.
К первой относятся проекты, построенные специально для сдачи домов в аренду. Таких поселков на рынке немного: «Росинка» (Пятницкое шоссе, 8 км. от МКАД), Forrest Ville (Дмитровское шоссе, 17 км. от МКАД), «Нахабино» (Волоколамское шоссе, 15 км.), «Сновидово» (Рублево-Успенское шоссе, 25 км.), «Жуковка» (Рублево-Успенское шоссе, 9 км.), «Сетунь» (находится в Москве, на пересечении Минской и Мосфильмовской ул). и др. По данным компании Ostogenka Real Estate, от общего числа поселков доля незначительна - 1-2%.
Вторую же группу представляют так называемые арендные городки: «Новодарьино» (Рублево-Успенское шоссе, 17 км. от МКАД), «Николин Ручей» (Рублево-Успенское шоссе, 25 км.), «Павловы родники» (25 км. от МКАД по Калужскому шоссе), «Истра Holiday» (40 км, Пятницкое шоссе), «Семейный клуб» (23 км от МКАД по Новорижскому шоссе) и др. Это поселки, в которых для аренды предназначена лишь часть объектов. Как отмечают специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда», оптимальное их количество составляет 6-10 домов, больше, как правило, не бывает. В качестве примера можно привести элитный поселок «Никольская Слобода» (9-й км Новорижского шоссе), где из 60 коттеджей, в аренду сдаются лишь десять.
Кто арендует и на какой срок?
В большинстве своем, в специализированных проектах дома арендуются для постоянного проживания. Это, так называемый сектор особого назначения, который развивается по своим собственным законам. «У таких поселков, как правило, имеются постоянные арендаторы, например, дипкорпус, государственные чиновники, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Этим объясняется низкая рекламная активность арендодателей: рекламные предложения год от года рассылаются по известной, проверенной базе адресов, и этого бывает вполне достаточно».
Хотя основной костяк арендаторов в подобных проектах приходится на иностранцев (60%), работающих топ-менеджерами в крупных западных компаниях. В некоторых поселках даже сформированы целые сообщества иностранных граждан, где попасть человеку со стороны практически невозможно. Характерной иллюстрацией данного тезиса может служить поселок «Росинка» (Пятницкое шоссе, 8 км. от кольца), который уже давно считается местом комфортного проживания иностранцев в России. Здесь арендуют жилье такие крупные иностранные компании, как Coca-Cola, Citibank, British Petroleum, Shell, Exxon, Conoco, BAT, Philip Morris, Toyota, Samsung, McDonald's. Кроме того, 44 дома, находящиеся на территории комплекса, являются собственностью Американского посольства.
Рисуя портрет потенциального арендатора, эксперты подчеркивают также особый интерес к загородному проживанию со стороны семейных пар с детьми. «Это могут быть как семьи, строящие или благоустраивающие собственный загородный дом, так и семьи, желающие проживать за городом, но не имеющие возможности приобрести загородную недвижимость, - классифицирует Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate. - Есть и те, которые по ряду причин не собираются связывать себя владением собственным домом (кто-то, например, не хочет обременять себя заботой о содержании дома, а кто-то просто планирует уехать в другую страну и т.д.)». В целом, как резюмирует эксперт, основную часть нанимателей составляют молодые или среднего возраста финансово успешные супружеские пары с детьми.
Впрочем, следует отметить, что помимо долгосрочного пребывания, в рентных поселениях существует сезонная и краткосрочная аренда, востребованная уже более широким кругом потребителей. Со слов Ольги Баштановой, руководителя отдела аренды загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ», основной спрос на таком рынке приходится на дома эконом-класса, предназначенные для сезонного проживания (с апреля-мая по сентябрь октябрь). Также часто практикуется сдача домов на выходные (особенно в летний период), майские праздники, Новый год.
Ценовая линейка
По оценкам экспертов, традиционно рынок аренды загородной недвижимости составляют недорогие коттеджи эконом-класса, порядка 35-40% приходится на коттеджи бизнес-класса и около 10-15% - на элитные загородные дома.
В среднем загородный дом (пл. 150-200 кв.м.) обходится нанимателю в $ 5-7 тыс. в месяц. При этом стоимость аренды зависит от целого ряда параметров: престижности направления, удаленности от Москвы, класса поселка, размера самого дома и т.д. Самые дорогие предложения по-прежнему сосредоточены на Рублево-Успенском шоссе (месячная ставка от $15 тыс. и выше). За лидером следуют Новорижское, Киевское, Калужское направления, где средняя цена, в сегментах элит- и бизнес-класса составляют $5-15 тыс. в месяц. В среднюю ценовую категорию попадают Волоколамское, Ленинградское Пятницкое шоссе ($4-7 тыс.). Наиболее востребованными являются загородные коттеджи, расположенные в 10-15 км от МКАД, стоимость которых находится в пределах $5-10 тыс. в месяц. В поселках, расположенных в 30 км от Москвы, где преобладает преимущественно эконом-класс, стоимость аренды не превышает $3 тыс.
Следует также отметить, что развитая инфраструктура на территории поселка может повысить арендную ставку на 20%, а расположение коттеджа вблизи лесных угодий и водоемов дополнительно увеличивает стоимость на 50%. Также на цену влияют сроки сдачи дома в аренду: краткосрочная аренда (2-3 месяца), как правило, на 20-30% дороже долгосрочной (не менее года). Поэтому, что касается загородного рынка аренды в целом, то здесь, по оценкам экспертов, наблюдается значительный разброс цен - от $2 до $5 тыс. в месяц. Так, например, как сообщают в компании «ИНКОМ», на сегодняшний день на самом престижном западном направлении в аренду предлагается 837 коттеджей, стоимостью от 35 тысяч рублей (Новорижское шоссе, 40 км., дом 100 м., 17 соток) до 3 000 тыс. руб. (дом в стиле шале 220 кв. м. на 28 км. Киевское шоссе, с участком 15 соток).
Более стабильные цены демонстрируют специализированные доходные поселения. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», стоимость аренды в среднем составляет от $10 до 15 тыс. в месяц. «Причем различий по ценовым категориям нет, по той простой причине, что все дома в таких проектах однотипные, - говорит Мария Жукова. - Они полностью оснащены мебелью, бытовой техникой. Поселки имеют собственную инфраструктуру, часто имеется прачечная, детская площадка, какие-то магазины. Жильцам могут быть предоставлены различные другие опции, например, услуги горничной».
Реакция на кризис...
В последнее время на рынке отмечается резкое падение спроса на аренду загородных коттеджей. «В этом году снижение отмечалось даже в период новогодних праздников, хотя традиционно, в это время цена на аренду коттеджа растет, - комментирует ситуацию Ольга Баштанова (ИНКОМ). - Зато спрос был настолько мал, что многие коттеджи так и остались не востребованными. Причем ситуация не изменилась и после праздников».
Так или иначе, падение спроса заставляет арендодателей понемногу снижать цены. По оценкам аналитиков компании «ИНКОМ», в среднем по рынку снижение составило 15-20%. Причем отрицательная динамика цен отразилась на всех сегментах и, особенно, на элитной недвижимости, подчеркивает они.
Ну, а тем, кто не претендует на роскошь, в марте можно было в 15 км. от Москвы снять деревенский домик от 100 кв.м. 2 спальни, 1 с.у. кухня, мебель наборная, участок 8 соток, за $2000 в месяц. В пределах 30 км от МКАД за $2000 предлагали уже 150-200 кв.м., 2-3спальни, 2 с.у., кухня-столовая, мебель гарнитурная, участок-15 соток.
...или сезонное затишье
По сравнению с другими сегментами рынок загородной аренды гораздо сильнее подвержен сезонности. Основной всплеск спроса приходится на весну, когда на рынок выставляются самые лучшие и интересные объекты. В это же время заключается наибольшее количество сделок и происходит традиционное повышение цен. Этой весной рынок загородной аренды ждут изменения.
По мнению Ольги Баштановой (ИНКОМ), несмотря на возросший объем предложений, покупательская способность упадет еще больше и найти арендатора будет сложнее. Не ожидается и традиционного повышения цен. «Изменение ситуации на рынке загородной аренды приводит к тому, что большинство поселков, которые были построены для аренды, спешно распродаются, поскольку шансы сдать дом в аренду резко снизились, - говорит она. - По нашим прогнозам, этот сегмент возродится в самую последнюю очередь. Это значит, что оживление спроса на этом рынке ожидается не раньше лета 2010 года.
Наиболее оптимистичный прогноз дают эксперты компании Ostogenka Real Estate. «Арендные дома будут востребованы всегда как для постоянного проживания, так и для временного проживания, - убежден Максим Сухарьков. - В кризис произошло некоторое падение цен, но в послекризисный период цены вернутся на прежний уровень или близко к прежнему уровню. Новых посёлков, строящихся специально для сдачи в аренду на рынке практически нет, дома в некоторых арендных посёлках ещё до кризиса были выставлены на продажу и частично проданы («Сновидово», «Никольская Слобода», «Николин Ручей»), т.к. представляли собой по-настоящему качественный и дефицитный на рынке продукт».
Островок стабильности
Несмотря на то, что мировой кризис сегодня бьет по всем фронтам, на загородном рынке аренды сохранился сектор, который демонстрирует стойкий иммунитет к стихии. Со слов экспертов компании «МИЭЛЬ-Аренда», интерес к отдельным объектам таков, что приходится записываться в waiting-list за несколько месяцев, некоторые и вовсе ждут своей очереди до года, а то и более. «Листы ожидания существуют и по сей день, - констатирует Мария Жукова. - Это поселки, расположенные недалеко от Москвы, на престижных, популярных направлениях, с удобным подъездом, развитой инфраструктурой. В настоящее время спрос на подобные объекты не изменился, равно как и портрет арендатора - к этому нет предпосылок».
|
