Конец первого квартала ознаменовался оживлением на рынке жилой недвижимости. Однако оценить, как долго оно продлится и ускорит ли реализацию объявленных проектов, затрудняются оценить даже в именитых и устойчивых девелоперских компаниях.
Начавшийся сезон ознаменовался новыми веяниями в элитном сегменте. Специалисты, разбирающиеся в нюансах работы петербургского рынка недвижимости, хорошо помнят традиционные ажиотажи, характерные для конца года. Декабрь прошлого, 2008-го, для продавцов был откровенно провальным. По словам директора по маркетингу корпорации «Адвекс. Недвижимость» Анастасии Лебедевой, декабрь нагнал на риэлтеров страха не отсутствием ажиотажа, а абсолютной статикой на рынке. Январская тишина в рождественские каникулы уже не пугала, воспринимаясь как нечто само собой разумеющееся.
В феврале начались изменения. Покупатели стали активно проводить маркетинг рынка. В марте эти тенденции усилились. Яркое тому подтверждение - мартовская «Ярмарка недвижимости». «Не смотря на то, что две трети выставки были отданы зарубежной недвижимости, а количество экспонентов сократилось, активность населения радовала, - делится своими впечатлениями Анастасия Лебедева. - Повседневная практика работы агентств корпорации свидетельствует о том же. Начались встречи, просмотры. Хотя о резком увеличении количества сделок говорить не приходится. Рынок покупателя диктует свои условия. Теперь многое действительно зависит от профессионализма риэлтора».
Переоценка ценностей
Усложнение работ агентов вызвано более вдумчивым подходом потенциальных клиентов элитной недвижимости. «Теперь нет инвестиционных приобретений на раннем этапе строительства, - отмечает Анастасия Лебедева. - Покупатели интересуются только построенными домами или проектами, близкими к завершению».
Новшеством можно считать и появление предложений «аренда или продажа». Их авторы - собственники дорогих квартир, не готовые снижать стоимость выставленных на продажу апартаментов. И если кто-то, видя, что объект не продается, убирает его из листингов, то часть продавцов готова сдавать свой объект в аренду пока не найдется покупатель по удовлетворяющей цене. Таких предложений все больше. При этом предложение по аренде уже превышает спрос. По словам Анастасии Лебедевой, видовая квартира с двумя спальнями в «золотом треугольнике», с охраной, парковкой и ремонтом сегодня стоит от 150 тыс. руб. в месяц.
Впрочем, осознание того, что до кризиса цены на элитную недвижимость были явно завышены, наступило пока не у всех. Стоимость многих объектов в этом сегменте не меняется. Видимо, продавцы еще питают какие-то иллюзии. В «Адвексе» считают, что такая ситуация сложилась из-за отсутствия четкого определения понятия «элитная недвижимость». Продавец обычно сам решает, к какому сегменту относится его объект, и, не мудрствуя лукаво, определяет его стоимостную категорию.
«Мне кажется нонсенсом стоимость элитных квартир на первичном рынке, например, на Крестовском острове по 300 тыс.руб. за кв. м. Это не то место, не то качество строительства, не тот набор опций, чтобы претендовать на элитный сегмент, - уверена Анастасия Лебедева. - Да и в «золотом треугольнике» квартиры не стоят заявленных миллионов у.е. Понять это можно, сравнив элитный сегмент в Питере с аналогом в европейских столицах».
Есть и другое мнение. Так, руководитель направления элитной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Елизавета Масалимова считает, что по своему эксклюзивному местоположению, видовым характеристиками и параметрам социальной однородности Крестовский остров по-прежнему остается по-настоящему соответствующим классу «люкс».
Генеральный директор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев, похоже, тоже считает данный сегмент излишне раздутым. По его подсчетам, вторичный рынок четырех центральных районах Петербурга формируют всего около 400 квартир стоимостью свыше 5000 $/м.кв. Вот их и можно отнести к элитным.
Снижение цен
Впрочем, по свидетельству экспертов, стоимость элитной недвижимости с осени прошлого года все же заметно изменилась. Так, по словам Леонида Рысева, цены сделок в долларах упали на 45%. Цены в рекламе снизились на 35%.
По данным ведущего специалиста Департамента региональных проектов (Санкт-Петербург) Penny Lane Realty Павла Пикалева, средняя цена предложения сократилась на 20-30 %. При этом снижение средней стоимости реализованных за указанный период квартир составило от 35 до 50 %, что в значительной степени повлияло на решение об их приобретении.
Очевидно, падающие цены не удовлетворяют потенциальных покупателей и они стремятся увеличить размер скидки. По словам Леонида Рысева, покупатели, всерьез приценивающиеся к имеющимся предложениям, ждут дисконта 5-10% от заявленной цены. Решиться на это готовы не все продавцы. После девальвации рубля многие из них сняли с продажи значительную часть квартир. На их взгляд сегодняшняя стоимость объектов в рублях не отражает реальной цены элитной недвижимости города. Хотя, возможно, причина в другом. Объектов элитной недвижимости в Петербурге сегодня крайне мало. Новые проекты заморожены. Значит, через некоторое время таких объектов станет еще меньше. И стоить они будут дороже.
Существующее предложение поубавилось вследствие сделок, совершенных в первом квартале. По свидетельству Леонида Рысева, рекордной стала сделка на Крестовском острове в «Доме у моря» (вторичный рынок). Апартаменты площадью 377 кв. м. были приобретены за 200 млн. рублей.
Покупатели в меньшей степени, чем продавцы готовы идти в ногу со временем. Значительных перемен в предпочтениях относительно метража и местоположения приобретаемых объектов за этот период не отмечено. Изменения носят больше качественный характер. Более тщательно подбирается район, дом, сама квартира. Сложнее проходят переговоры касательно цены и условий продажи. Хотя, по словам генерального директора «Элитных квартир», за последние полгода было несколько странных сделок, когда к элитной квартире покупатель не приобретал паркинг. Летом 2008 года этого было не представить.
Кризис нипочем?
На некоторое снижение или, как любят выражаться застройщики «корректировку», цен придется пойти и авторам новых проектов. По словам Павла Пикалева, до кризиса более половины новых проектов в Петербурге предлагались к реализации с заметным завышением стоимости. Достроены и полностью реализованы будут лишь те из них, в которых девелоперы откажутся от необоснованных сегодня позитивных ожиданиях роста цен и примут во внимание недостаточные продажи.
Некоторые эксперты уверены, что в сегменте премиум сегодня нет девелоперов, которых ситуация кризиса заставила остановить строительство. Все начатые проекты будут достроены. По мнению экспертов, элитный сегмент наименее всего пострадал от кризисных явлений. Кроме того, девелоперы, подвязующиеся в этой нише обладают большим запасом прочности - опытом и ресурсами.
Действительно, большинство элитных объектов сегодня реализованы более чем на 50% и работы на них продолжаются. К проектам, реализация которых началась недавно, судьба, по мнению Елизаветы Масалимовой, руководителя направления элитной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, будет также благосклонна. Так, Diadema Club House на Крестовском острове, в котором строительно-монтажные работы начались в июле прошлого года, демонстрирует полное соответствие графику строительства. Работы там ведутся в три смены без выходных. Девелопер планирует завершить строительство к началу 2010 года. Работы по возведению жилого комплекса «Александрия» от компании также идут полным ходом.
Сроки не устанавливать
На петербургском рынке элитного жилья есть примеры покупок дорогой недвижимости в кризис. Так, в течение последних нескольких месяцев завершились продажи от застройщика в таких объектах, как «Ле Гранд» и «Омега Хаус». Как утверждают в Knight Frank Санкт-Петербург, сегодня продажи квартир в этих зданиях продолжаются, но уже частными лицами, иногда даже через отдел продаж застройщика.
Базовые предпочтения покупателей элитной недвижимости не изменились. Потребность в хорошем жилье в центре города есть всегда, ведь элитные квартиры - это скорее штучный продукт, который не просто востребован, а ожидаем покупателем. Такие характеристики, как, например, интересное месторасположение, дизайн внутренних интерьеров, инфраструктура дома и дополнительные возможности, которые дает жизнь в нем,- обязательные составляющие элитного проекта. И вряд ли кризис изменит эти уже сложившиеся требования и ожидания покупателей. Но каждая ли дорогая квартира сможет сегодня найти своего хозяина?
По данным Knight Frank Cанкт-Петербург, в 2008 г. в продажу поступило 9 элитных объектов, больше половины из них стартовали во второй половине года. В начале 2009 года к ним добавились проекты Diadema Club House на Константиновском проспекте и «Таврический» на проспекте Чернышевского, 4.
Общая площадь реализуемых сегодня элитных жилых комплексов составляет около 490 тыс.кв.м. Более половины из них возводятся в Петроградском районе (287 тыс.кв.м. или 58%). В том числе - 32% (160 тыс.кв.м.) на территории Крестовского острова.
Кроме перечисленных «Александрии» и Diadema Club House, в активной продаже сегодня жилые комплексы «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», «Резиденция на Суворовском». В Knight Frank Cанкт-Петербург считают, что именно они составят основное предложение первичного рынка в ближайшие 1-2 года.
Думается, что так оно и будет. Только по несколько иным причинам. «Во всех известных мне значимых проектах, в которых дома были сданы в 2008 году, до сих пор в продаже есть квартиры от застройщика, - говорит Леонид Рысев. - Сроки и перспективы сегодня трудно предсказуемы и у очень серьезных девелоперов. Продавать на нулевом цикле объект на Новгородской улице («Александрия») очень сложно даже такой компании, как RBI».
Да и сами застройщики оценивают свои перспективы, не так оптимистично, как некоторые эксперты. Ключ ответа на этот вопрос - финансовое положение застройщика, его умение управлять проектом. И это, кстати, именно то, на что должен обращать внимание покупатель, выбирая квартиру. «Можно выделить несколько условий, при которых реализация проекта будет успешной. Среди них: обоснованное ценообразование, продуманное финансирование, отражение дефектов и негативных характеристик на стоимости предложения, - перечисляет Павел Пикалев. - Существует несколько подходов к формированию актуальной цены предложения, и только наиболее успешные девелоперы и риэлтеры могут похвастаться умением, максимально совмещая преимущества каждого из них, на практике применять современные методы продаж».
Нет - демпингу!
Не последнюю роль в стимуляции сбыта играют скидки. Но по словам Леонида Рысева, до февраля скидки на первичном рынке составляли 10-20%, а сегодня многие компании перестали демпинговать на готовые проектах и скидки стали меньше - 5-10%.
Большие скидки и бонусы вряд ли являются инструментами продаж элитных объектов. «Да, бесспорно, застройщик и покупатель могут оговаривать условия приобретения квартиры, и скидки возможны, но вряд ли они стали в разы больше, чем до кризиса, - говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу Холдинга RBI. - У нас, например, при стопроцентной оплате предоставляются традиционные скидки в размере 200 у.е. за кв.м. (у.е. не менее 28,5 руб.).
В компании считают, что ничего удивительного здесь нет. «Каждый новый элитный дом - это всегда интересный продукт, предполагающий использование более современных технологий и материалов, - говорит Екатерина Гуртовая. - Поэтому квартиры в элитных новостройках могут стоить дороже предыдущих вариантов. Спрос на подобное жилье в центре города будет всегда, и какие бы изменения в стране не происходили, элитная недвижимость остается в цене. В случае, когда стоимость квартиры соответствует ее качественным характеристикам, цены опускаться не будут».
Иначе считают в «Элитных квартирах». «С осени возможен рост стоимости элитных объектов. Но минимальный, в размерах инфляции», - прогнозирует Леонид Рысев.
МНЕНИЯ
Анастасия Лебедева, директор по маркетингу корпорации «Адвекс. Недвижимость»
Февраль-март 2009-го ознаменовался проведением ряда сделок. Цена квартир составляла от 50 до 75 млн. рублей. Все сделки совершались со снижением цены, включая продажу объектов на первичном рынке. Наиболее запрашиваемыми дорогими уголками «золотого треугольника» остаются Мойка и канал Грибоедова (от Невы до Невского). Сегодня в стадии обсуждения находятся сделки связанные с покупкой новых элитных квартир, цена которых составляет 45-60 млн. руб.
Елизавета Масалимова, руководитель направления элитной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург
Из существующих сегодня проектов лишь немногие находятся на ранних стадиях строительства: «Александрия», вторая очередь «Парадного Квартала», Diadema Club House. Сроки строительства этих объектов незначительно сдвинулись, но абсолютно точно, все они будут успешно реализованы.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу Холдинга RBI
Перспектива начала и реализации новых проектов сегодня, отнюдь, не радужна, и это справедливо как для массового, так и для элитного жилья. Основная проблема - нехватка финансирования. Именно она стала причиной пересмотра планов застройщиков и сосредоточения усилий на завершении уже начатых проектов. Однако сказать будет ли завершен какой-нибудь из реализуемых проектов - сложно. Каждый сегодня ищет сейчас свою стратегию поведения в новых условиях.
Владимир Федоров, заместитель генерального директора компании «Леонтьевский мыс»
Кризис не меняет предпочтения покупателей элитной недвижимости на первичном рынке ни, в общем, в части урезания собственных запросов и финансовых возможностей, ни, в частных случаях, в части метража или местоположения. Нынешнее состояние рынка недвижимости в целом и его элитного сегмента в частности скорее рассматривается покупателями как возможность приобрести новое по качеству предложение или, сохранив прежний уровень качества, сэкономить выделенные на покупку денежные средства. Так, Курортный район не становится ни более, ни менее привлекательным по отношению к Петербургу, ни вообще, ни в части предпочтения коттеджей и таунхаузов покупателям по отношению к квартирам.
|
