Сдающихся в аренду квартир сегодня в несколько раз больше, чем желающих снять жилье. В результате рантье стали задумываться над тем, как привлечь клиентов. Риэлторы утверждают, что у наймодателей имеется не один способ быстро сдать жилье.
Исследуя поведение рынка найма жилья, специалисты выделяют два периода: до экономического кризиса и после. В докризисные времена арендаторов было во много раз больше, чем сдающихся квартир, объекты уходили моментально. Владельцы жилья чувствовали себя хозяевами положения - нередко нарушали условия договора, сдавали недвижимость только определенному контингенту нанимателей, перед заселением людей не делали элементарных косметических преобразований в квартире и т. д. Кроме того, повышенный спрос способствовал постоянному увеличению арендных ставок.
Власть переменилась
«Последние восемь лет экономического благополучия избаловали рантье, - говорит эксперт департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость» Людмила Илюшина. - Ведь когда на одну квартиру претендует десять нанимателей, собственник действует по принципу «не вы, так следующий», «им здесь жить, так пусть сами отмывают квартиру от грязи».
Ситуация изменилась с точностью до наоборот, когда нежданно-негаданно грянул экономический кризис. Обедневшие наниматели стали съезжать из съемных квартир - одни решили вернуться в родной город, другие в целях экономии переехали из квартир в комнаты. Помимо этого, на рынке появилось дополнительное количество сдающихся объектов - отремонтированные новостройки и жилье, которое собственники специально освободили для сдачи внаем. В итоге на сегодня у арендаторов очень большой выбор квартир. По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», по сравнению с октябрем прошлого года предложение в апреле 2009-го увеличилось в два раза. Теперь рантье стали снисходительнее относиться к нанимателям - они уже не против детей и животных, более того, наличие ребенка даже приветствуется, поскольку гарантирует ответственность и порядочность арендатора. Риэлторы уже фиксируют случаи, когда в комнату без особых препятствий заселялась семья с ребенком, чего раньше практически не случалось.
Перед многими собственниками сегодня встал вполне резонный вопрос: как сдать квартиру и какие улучшения в ней произвести, чтобы жилье стало конкурентоспособным среди большого количества предложений? Эксперты утверждают, что главные критерии, на которые сегодня ориентируются арендаторы перед тем, как снять жилье, - это комфортабельность и цена.
Пусть всегда будет чисто
По данным риэлторов, сегодня в сегменте найма жилья эконом-класса около 50% «запущенных» квартир. В большинстве своем это хрущевки, «корабли» и блочные пятиэтажки. Основной недостаток такого жилья - грязь, отсутствие ремонта и захламленность «бабушкиной» мебелью. Все это совершенно не способствует быстрой сдаче объекта в аренду. Поэтому первым делом в помещении нужно сделать генеральную уборку и произвести косметический ремонт.
«В квартире должно быть комфортно, - советует Людмила Илюшина, - совсем не обязательно делать дорогой ремонт, иногда достаточно помыть окна, повесить шторы и побелить потолок. Квартира будет совсем по-другому смотреться, если поменять обои - пусть они будут самыми дешевыми, но зато светлыми и с современным рисунком. Если собственник стеснен в финансах, можно договориться с нанимателем об улучшении жилья в счет арендной платы».
Большинство арендодателей предлагают жилье, «начиненное» разваливающейся от старости мебелью, что вызывает неприязнь у потенциальных клиентов. Чтобы быстрее сдать объект, следует освободить пространство от рухляди - найдется человек, который въедет со своим диваном и телевизором. По данным риэлторов, сегодня только 20% от общего количества нанимателей - люди, которые ищут жилье без мебели. «Если квартира практически пуста и клиент хочет ее снять, но у него нет даже своей тумбочки, то имеет смысл договориться, - советует директор департамента аренды АН «Бекар» Елена Исаенко. - Например, о том, что в счет стоимости месячной аренды жилец приобретет определенные предметы интерьера. Нужно только заранее оговорить все нюансы».
Специалисты считают, что ремонт перед сдачей жилья обязателен, поскольку он способен не только привлечь арендаторов, но и существенно повысить ликвидность квартиры. После «косметики» стоимость найма увеличивается для типового дома на 20%, для жилья бизнес-класса - до 25%, для элитной недвижимости - до 40%. Если квартира приобретена в новостройке, то о сдаче ее внаем без предварительного ремонта не может быть и речи.
Главное, о чем должен помнить собственник, - это соотнесение затрат с месторасположением квартиры, то есть районом и типом дома. Если квартира находится в блочном доме старой постройки или в хрущевке, то сильно тратиться ни к чему - огромные вложения не повысят арендную ставку. То же самое относится к объектам, расположенным «на выселках», когда от метро до дома нужно добираться на маршрутном такси.
Эксперты рекомендуют сильно не тратиться на дизайн квартиры в спальном районе, поскольку от этого жилье не попадет в категорию бизнес-класса - поблизости нет парковки, фитнес-центра, прачечной, да и контингент проживающих рядом людей совсем другой. Дорогой ремонт имеет смысл делать в престижном районе или в пределах Золотого треугольника - территории, ограниченной Невой, Невским проспектом и Фонтанкой.
Елена Исаенко, что наймодателям следует отталкиваться от обратного - сначала найти человека, желающего арендовать квартиру, и только потом задумываться о ремонте. «Допустим, клиент говорит, что снимет жилье за 20 тыс. руб. в месяц при условии, что в квартире будут поклеены новые обои, а если нет - то только за 15 тыс. руб. Вот в этом случае наймодателю нужно подсчитать, выгодно ли ему будет тратить деньги на ремонт или оставить все как есть», - уверена госпожа Исаенко.
Перед тем как дать объявление об аренде, эксперты рекомендуют собственникам взглянуть на жилье глазами нанимателя. Не протекает ли кран? Сантехника исправна? Надежна ли входная дверь или, быть может, стоит ее заменить? Риэлторы советуют арендодателям быть гибче и идти навстречу потенциальным клиентам - в разумных пределах, конечно. Кстати, по признанию специалистов, владельцы объектов бизнес- и элит-класса не нуждаются в рекомендациях по сдаче квартир внаем, поскольку цивилизованно подходят к этому процессу. Они хорошо осведомлены о требованиях клиента и стремятся их удовлетворить.
Когда финансы поют романсы
В связи с изменением экономической ситуации наймодатели были вынуждены снизить стоимость найма. В первую очередь это коснулось владельцев жилья эконом-класса, для которых аренда зачастую является основным источником дохода. Цены в сегменте «эконом» были понижены на 30-50% по сравнению с «докризисными» ставками. Вынужденное снижение не оказалось катастрофическим для владельцев жилья бизнес- и элит-класса. По словам Елены Исаенко, в этих сегментах понижение составило до 30%, однако большая часть наймодателей отказываются изменять ценовую планку - сдача квартиры для них не является единственным источником дохода. На снижение пошли только те, у кого есть финансовые сложности.
Жилье по адекватной цене быстро находит арендатора. Кстати, узнать о реальной стоимости найма объекта в определенном районе города можно в Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос». По данным этой службы Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» ежемесячно готовит таблицу средних цен на аренду жилья в Петербурге и Ленинградской области. Эти данные доступны по телефону службы 32-701-32, на официальном сайте «Квартирного Вопроса» - и в еженедельном издании, которое готовит к выпуску справочная, - специализированном каталоге по аренде «Сдам, Сниму».
Риэлторы утверждают, что основная масса рантье до сих пор не может смириться с мыслью, что необходимо снижать стоимость аренды как минимум на 20%. В результате жилье простаивает. «Если наниматель просит изменить стоимость, то на разумное понижение стоит пойти, - советует руководитель отдела аренды «топ-класс» ООО «Александр-Недвижимость» Елена Лаппо, - тем более стоит пойти на уступки, если об этом просит арендатор, который давно снимает жилье. Порядочный наниматель дорогого стоит. Лучше немного потерять в цене, чем вообще ничего не получить, ожидая, когда придет новый жилец».
Помимо стоимости проживания, для въезжающего нанимателя наиболее болезненной становится необходимость внесения обеспечительного платежа, который составляет 100% от стоимости месячного проживания. Это своеобразный страховой депозит, который берется на случай неприятных сюрпризов со стороны нанимателя, - неоплаченных междугородних переговоров или коммунальных платежей, поломанных шкафов, ободранных обоев, разбитой сантехники и т. д. По наблюдениям менеджера отдела жилой аренды ООО «Адвекс-РОССТРО «Петроградское агентство» Ирины Никулиной, арендаторы все неохотнее соглашаются на внесение задатка. Большая часть арендаторов просит владельцев жилья уменьшить сумму хотя бы наполовину либо разбить ее внесение на два-четыре месяца. Около 10-20% от общего числа арендаторов вообще категорически отказываются вносить залог. В связи с этим риэлторы также рекомендуют быть гибче и идти на уступки нанимателям.
Дополнительные рекомендации
Сделка приобретает вес, если письменно оформлена и официально засвидетельствована. Когда договор аренды заключается на срок менее года, то документ не подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). В то же время в интересах безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительнее обратиться к нотариусу и заверить у него соглашение об аренде. В этом случае собственник сможет дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору.
Договор найма, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Чтобы ее осуществить, необходимо подготовить следующие документы: заявление арендодателя и нанимателя, квитанцию об оплате пошлины, подлинники договора аренды, документы, удостоверяющие личность участников сделки, экспликация и поэтажный план жилого помещения, разрешение органов опеки и попечительства (если собственниками сдающегося жилья являются несовершеннолетние).
Существуют различные способы сдачи жилья внаем, но самый надежный и безопасный - через агентство недвижимости. С его помощью значительно ускорится процесс поиска нанимателя, будут даны рекомендации по стоимости, кроме того, фирма специально разработает и согласует договор найма и проконтролирует правильность его оформления. Обращение в агентство недвижимости - это гарантия чистоты сделки и страховка от мошенничества.
|
