Где бы мы ни работали, где бы ни учились, возвращаясь в родные стены, ждем, что дом, в котором мы живем, подарит атмосферу комфорта и безопасности. Кто же должен создать эту атмосферу?
Подавляющее большинство из нас - не наниматели, а владельцы квартир. В нашей стране процент владельцев, пожалуй, больше, чем в любом другом государстве. Благодаря бесплатной приватизации собственниками недвижимости стали даже представители самых бедных слоев населения. В каком состоянии нам государство передало недвижимость - это отдельный разговор, но раз уж мы стали собственниками, то обязаны быть настоящими хозяевами и активно участвовать в процессе управления домом.
Тема эффективного управления многоквартирными домами активно обсуждалась на семинаре «День недвижимости», организованном Уральской палатой недвижимости и администрацией города Екатеринбурга.
Три главных способа управления
В соответствии с Жилищным кодексом существуют три основных способа управления домами:
1. Непосредственное управление;
2. Создание товарищества собственников жилья или жилищного кооператива;
3. Выбор управляющей организации.
Александр Гончаров, начальник отдела нормативно-правового обеспечения ЖКХ администрации Екатеринбурга:
- За три года в нашем городе состоялось более 12 тысяч собраний, на которых был определен тот или иной способ управления. Чаще всего люди выбирают управляющую организацию. На втором месте по числу домов и по количеству охваченных квадратных метров - ТСЖ и жилищные кооперативы. Непосредственное управление по популярности на третьем месте. Жилые здания, где способ управления не выбран до сих пор, составляют 3,06 процента от числа всех, расположенных в Екатеринбурге многоквартирных домов.
Непосредственное управление
В случае непосредственного управления жильцы не создают посреднических организаций и не прибегают к услугам профессиональных управляющих. Каждый собственник самостоятельно заключает прямые договора со структурами, обслуживающими дом. Как показывает практика, такая модель наиболее эффективна в домах с небольшим количеством квартир, к примеру, там, где их две или четыре.
Александр Гончаров:
- В Екатеринбурге такая модель реализована более чем в двух тысячах домов. Как правило, это двухквартирные дома сельского типа, где у хозяев общая крыша и общая система коммуникаций. Для домов с большим количеством квартир также возможна схема непосредственного управления, но через доверенное лицо. Жильцы могут выбрать председателя домового комитета или просто какого-нибудь уважаемого человека, наделить его полномочиями. И он от лица всех собственников будет заключать сделки, связанные с управлением домом.
Но беда в том, что у собственников начинают дрожать руки, когда нужно подписывать доверенность на право управления. Граждане напуганы историями о том, как нехорошие люди захватывают кусочки подвалов и чердаков. И хотя эта модель не получила широкого распространения, она все же представлена в нашем городе.
ТСЖ или жилищный кооператив
Классическая форма управления домом - создание товарищества собственников жилья. В жилищном кодексе есть целый раздел, регламентирующий этот процесс. Данная форма управления имеет ряд модификаций.
Во-первых, ТСЖ может заключать прямые договоры с подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг. Может своими силами создавать эксплуатационные участки, принимать на работу необходимый персонал: слесарей, дворников, уборщиц. Контролировать, как они выполняют свои обязанности.
Другая разновидность ТСЖ предполагает привлечение управляющего, в качестве которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Управляющий осуществляет всю финансово-хозяйственную деятельность: организует, указывает, контролирует. Собственники пожинают плоды его деятельности, пользуясь услугами эксплуатационной службы. При этом ТСЖ оставляет за собой право выстраивать договорные отношения с подрядчиками и поставщиками услуг.
Есть также третья модель управления домом, при которой ТСЖ все свои права вплоть до права распоряжаться финансами передает управляющей организации.
Александр Гончаров:
- Это самая неэффективная схема. В отраслевой литературе ей дали название «Ленивое ТСЖ». Здесь мы видим такой подход: ТСЖ создано, но управлять не желает, поэтому отдает все полномочия управляющей организации. Эта организация командует, а ТСЖ ничего не делает. Возникает закономерный вопрос: для чего тогда ТСЖ создается? Я как эксперт могу ответить: «Не знаю». Но по такой модели в Екатеринбурге работает каждое пятое ТСЖ. Они созданы, зарегистрированы, имеют статус юридического лица, счета в банке, но не занимаются ни финансово-хозяйственной деятельностью, ни решением задач, связанных с управлением многоквартирным домом.
Привлечение управляющей организации
Третий вариант управления - привлечение управляющей организации. Стоит отметить, что в народе принято называть такие организации «управляющими компаниями», но в Жилищном кодексе и других нормативных документах понятия «Управляющая компания» нет.
Особенность же данной модели в том, что каждый собственник в доме заключает договор с управляющей организацией. При этом форма, содержание, условия договора едины для всех собственников в доме и распространяются на все нежилые помещения.
Дело рук самих собственников
Мы часто говорим об ошибках, которые допускают жилищные организации, но не стоит забывать и о стратегических ошибках, допускаемых самими собственниками жилья.
Ошибка № 1 - это формализм при подготовке и проведении собраний собственников жилья. Законодатель сказал: общее собрание - высший орган управления домом.
Юлия Юрина, юрист Центра недвижимости «БЭСТ»:
- Все «судьбоносные» решения - о способе управления домом, выборе управляющей компании, проведении ремонтных работ принимаются на общем собрании жильцов. Подобные правила содержатся в статьях 44 - 48 Жилищного кодекса.
На собрании решаются также вопросы по финансированию, утверждению форм договоров, определению размеров квартплаты, отчуждению или передаче в аренду общего имущества. Но решения, принятые на плохо подготовленном собрании, могут быть оспорены любым из собственников в течение 6 месяцев. К примеру, если не был установлен регламент собрания, если обсуждались вопросы, которые заранее не выносились на рассмотрение, или были нарушены другие, установленные законом процедуры, принятые на собрании решения могут быть признаны недействительными.
По словам Александра Гончарова, если мы сожмем Жилищный кодекс до предела, то увидим банальную фразу: «Спасение собственников - дело рук самих собственников».
Это значит, куда бы вы ни пришли, вас спросят: «Вы собственники? Тогда собирайте общее собрание и решайте свои вопросы». А государство в сферу своей деятельности по управлению жильем включает сегодня лишь неприватизированные квартиры. Соответственно администрация Екатеринбурга свои полномочия в области регулирования жилищных отношений распространяет только на муниципальный жилищный фонд, это всего лишь 14 процентов от числа всех квартир. В нашем городе более 4,5 тысячи домов, где нет ни одной неприватизированной квартиры. Муниципалитет вообще не имеет права заходить в эти дома с целью наведения порядка, иначе его могут обвинить в превышении полномочий.
Плата за ошибку
Выбор той или иной формы управления должен быть экономически обоснованным. А при выборе управляющей организации следует поинтересоваться, что она из себя представляет. Каков ее предыдущий опыт работы, и какие есть отзывы? Какими производственными мощностями, каким имуществом она располагает? Каков ее кадровый потенциал, и какова квалификация кадров?
Александр Гончаров:
- Сегодня на территории Екатеринбурга работают около 50 управляющих организаций. Половина из них даже не имеет собственных офисов, не говоря уже о какой-то вспомогательной технике, которая позволила бы реализовывать функции управления, обеспечения и эксплуатации многоквартирных домов. Но такие организации приходят в наши дома, и мы их выбираем. В столице Урала создано 673 ТСЖ, они обслуживают более 1300 многоквартирных домов. И треть из них задыхается от недостаточного финансирования.
Вы заключаете договор с управляющей компанией. А вы знаете, какие разделы должны быть в этом договоре? В статье 162 Жилищного кодекса они перечислены черным по белому. Но практика показывает, что две трети собственников подписывают формальный договор, в котором нет и половины этих разделов. Например, согласно постановлению Правительства России, состав общего имущества определяют сами собственники. Но зачастую они не делают этого, а потом не могут разобраться, где граница ответственности собственников и управляющей организации, кто за что отвечает. Какие виды ремонтных работ должен выполнять сам собственник, а какие - сторонние организации?
Простой пример. Иван Иванович вместе с другими жильцами своего дома заключил с управляющей компанией типовой договор с красивыми ссылками на ГОСТы, СНИПы, правила эксплуатации жилищного фонда и другие нормативные документы. Однажды ночью в квартире мужчины случился потоп. Пока он думал, за что хвататься, ловил плавающие тапочки и спасал домашних питомцев, от воды пострадали еще две квартиры. Узнав об этом, Иван Иванович пришел в ужас, ведь ему теперь придется оплачивать соседям ремонт. Но потом он вспомнил о договоре с управляющей организацией, которая в соответствии с нормами и правилами эксплуатации жилых помещений обязана проводить профилактические осмотры квартир и вовремя устранять неисправности, чтобы избежать подобных проблем.
Но откройте выше названные правила и нормы. Там мы прочитаем: «Сроки и периодичность осмотров - в соответствии с договором или по мере необходимости». Получается, что договор отсылает нас к правилам и нормам эксплуатации жилых помещений, а правила и нормы - назад к договору. Круг замыкается.
И если наш герой пойдет в суд выставлять претензии управляющей организации, его договор с этой организацией будет просто-напросто аннулирован. Поскольку в Гражданском кодексе есть положение: сделка, несоответствующая требованиям закона, ничтожна.
Одним словом, ремонт соседям придется оплачивать Ивану Ивановичу, а не управляющей компании.
Учитесь на чужих ошибках. И не забывайте, что хозяевами в доме являетесь вы, собственники квартир. А управляющая организация имеет лишь те полномочия, какими вы ее наделили.
|
