При найме жилья необходимо заключать договор. О том, как грамотно это сделать, пишет специализированный каталог по аренде «Сдам, Сниму».
И владелец жилплощади, и наниматель должны быть заинтересованы в наличии этого соглашения, поскольку оно защищает их права, пишет специализированный каталог по аренде «Сдам, Сниму». В дальнейшем эта «бумажная формальность» может стать решающим документом при разрешении конфликтной ситуации.
Договор найма представляет собой соглашение, согласно которому собственник предоставляет во временное владение и пользование жилое помещение арендатору, который, в свою очередь, обязуется вносить за это плату. Один экземпляр документа выдается владельцу объекта недвижимости, а второй - нанимателю. Присутствие риэлтора при заключении сделки подтверждается отдельным документом - протоколом.
Типовой договор найма состоит из нескольких разделов:
1 - предмет договора;
2 - права и обязанности сторон;
3 - порядок расчетов;
4 - срок и условия действия договора;
5 - порядок расторжения договора;
6 - дополнительные условия, адреса;
7 - паспортные данные и подписи сторон.
К договору найма прилагаются:
1 - платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
2 - акт приема-передачи объекта договора;
3 - опись имущества;
4 - дополнительное соглашение (если понадобится).
Предмет договора
Цель соглашения о найме - обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта аренды и состояние санитарно-технического оборудования.
Важный пункт - ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах арендатора проверить наличие данной бумаги. Это может быть договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание, свидетельство о праве собственности и т. д.
Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение - доверенность, оформленную у нотариуса. Если у сдаваемого внаем помещения несколько собственников, оптимально, чтобы все они поставили подписи под договором аренды. Когда их присутствие нельзя обеспечить, опять-таки при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду. Наймодатель также должен получить согласие всех членов семьи, зарегистрированных в этой квартире, на передачу жилплощади в аренду.
Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.
Но вернемся к составлению договора. Помимо подтверждения права собственности, арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами аренды, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.
Если совместно с нанимателем жилище будут арендовать другие лица, то сведения о них необходимо также вписать в настоящий договор.
Права и обязанности сторон
Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нем имущества. Если произошло повреждение помещения по вине арендатора, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя; запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия владельца жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.
В свою очередь, наймодатель гарантирует передачу помещения в указанный срок в состоянии, пригодном для проживания. А во время действия договора обязуется не производить обмен, продажу, дарение и мену жилплощади; не сдавать объект в залог и в наем другим лицам. В течение срока договора арендодатель может посещать объект только в присутствии нанимателя (после предварительного уведомления) и не чаще одного раза в месяц. Что касается имущества, то собственник обязан заменять вследствие нормального износа двери, окна, полы, санитарно-техническое и иное оборудование, а если квартирант произвел неотделимые улучшения объекта и имущества с предварительного согласия - возмещать их стоимость.
В данном разделе нелишним будет также указать, что стороны не несут ответственности за обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), которые повлекли за собой невозможность исполнения обязательств по настоящему договору.
Плата и порядок расчетов
В этом разделе указывается сумма, которую должен ежемесячно передавать наниматель собственнику или доверенным лицам. При этом нужно отметить, кто оплачивает обслуживание стационарного телефона, берет на себя оплату счетов за электроэнергию и коммунальные услуги. Факт внесения денег за аренду жилого объекта отображается в платежной ведомости или в расписке. В ней указываются дата, размер внесенной суммы, за что получены деньги, подписи сторон (иногда - их паспортные данные).
Как правило, расчеты осуществляются в рублях, но если стороны договорятся об оплате в иностранной валюте, то необходимо будет уточнить, по какому курсу будет производиться котировка - по фиксированному или Центрального банка России.
В интересах арендатора проследить, чтобы данный раздел содержал условие, согласно которому одностороннее изменение размера арендной платы в период действия договора не допускается. К сожалению, на практике слишком часты случаи, когда собственники преждевременно поднимают цену, мотивируя это дорожающими коммунальными услугами и растущей инфляцией.
Если наймодатель берет с жильца страховой депозит, то в договоре должен быть отображен этот факт, а также условия возвращения данной суммы.
Срок и условия действия настоящего договора
Соглашение о найме может заключаться на срок не более пяти лет, но чаще всего время действия такого документа - один год.
В связи с тем что договор, заключенный на год и более, подлежит регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по СПб и Ленобласти, многие хозяева предпочитают заключать соглашения на 11 месяцев - в этом случае регистрировать документ не нужно.
Договор о найме вступает в силу с момента подписания, и его условия действительны на весь указанный в документе срок. Продлен договор может быть за один месяц до окончания срока найма по соглашению сторон.
Прядок расторжение договора
Договор может быть расторгнут в любое время при взаимном согласии нанимателя и собственника, но при этом необходимо заранее предупреждать другую сторону за две недели (или за месяц) до даты предполагаемого расторжения.
Кроме этого соглашение досрочно прекращает свое действие, если одна из сторон нарушает условия договора. В частности, если наниматель не вносит плату в установленные сроки, портит жилое помещение и имущество в нем, использует квартиру не по назначению, а также в случае неоднократных жалоб со стороны соседей. При этом если арендатор испортил имущество, то с него взыскивается причиненный материальный ущерб в полном объеме.
В свою очередь, квартирант вправе потребовать расторжения договора найма, если жилище стало непригодным для постоянного проживания. Например, вследствие пожара, залива (по вине соседей, проживающих этажом выше) и т. д.
Специалисты рекомендуют как можно подробнее прописывать условия досрочного расторжения договора найма, поскольку больше всего разногласий между сторонами возникает именно из-за этого. В частности - из-за финансовой стороны вопроса. Если наниматель собирается выехать из квартиры раньше срока, то у владельца остается залоговая сумма (или ее часть), которая будет служить своеобразной компенсацией за понесенные убытки. Если же договор досрочно расторгается по инициативе собственника без соответствующего предупреждения и при условии соблюдения постояльцем всех условий договора, то хозяин должен будет вернуть деньги за фактически непрожитое время, а также выплатить нанимателю сумму вознаграждения, выплаченную агенту по недвижимости.
Завершающие разделы договора - дополнительные условия, адреса и подписи сторон.
При составлении договора найма обеим сторонам не лишним будет проявить дотошность. Пусть на уточнение в тексте деталей уйдет немало времени, но впоследствии такая предусмотрительность сослужит добрую службу.
Зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости риэлторские компании помогут составить договор о найме жилого помещения с учетов всех нюансов сделки. Узнать об агентствах, работающих на рынке аренды, можно на официальном сайте Городской справочной «Квартирный Вопрос» или позвонить по телефону службы (812) 32-701-32 - оператор поможет сориентироваться при выборе риэлторской компании и подскажет, на что при этом необходимо обратить внимание.
|
