Первый и, как выяснилось, наиболее чувствительный удар по отечественной недвижимости разразившегося экономического кризиса принял на себя городской ее сектор. И произошло это во второй половине прошлого года. А вот «загород» благополучно ушел в традиционную зимнюю «спячку»: ничего не поделаешь - сезонность была, есть и будет, и никакие финансовые бури или штиль не нарушат эту закономерность в поведении рынка. Зато в преддверии весны все замерли в ожидании: как поведет себя именно загородная недвижимость, как на ней отразится наметившийся дисбаланс материального неблагополучия и желание потенциальных покупателей приобрести «второй дом»?
Весенние капризы
Непостоянное все-таки это время года - весна. Вот и на этот раз она иногда дразнила солнцем и теплом, однако держалась в «нулевом» температурном тонусе. В середине апреля с неба падало нечто среднее между дождем и снегом, мела поземка, а на столичные магистрали время от времени выходила армада снегоуборочной техники. И снова - неба синь, быстро зазеленели лужайки, весело защебетали птицы... Как признаются сами риэлторы, они разом обратились к метеосводкам: теплые дни - к показам, ну а слякоть - верный признак нерабочего состояния. Явная зависимость от капризов погоды!
Надо отметить, что об интересе к загородному жилью профессиональные участники рынки стали говорить еще в зимнюю стужу: мол, телефонные звонки раздаются в риэлторских агентствах часто, а это - ни дать ни взять - потенциальные покупатели. Но все это - секрет Полишинеля: даже отложенный спрос - еще не гарантия реальных сделок, а просьбы подробного описания имеющихся предложений смахивают больше на зондирование «почвы» со стороны коллег. Однако тут ведь важно зародить надежду, что хотя бы этот сегмент недвижимости не подвергнется резким аномалиям.
Однако весной рынок и без того ожил. И казалось, остались в прошлом замешательство продавцов и инфляционные ожидания покупателей. В некоторых наиболее продвинутых компаниях пошли сделки. Например, в «ИНКОМ-Недвижимости» отметили, что по сравнению с вполне благополучным прошлогодним августом в январе (самом «мертвом» месяце!) объем продаж составил 25%, в феврале - 50, а в марте - 75%. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации, подчеркивает, что наиболее востребованным оказался экономкласс, обладающий оптимальным соотношением цена-качество.
Еще одна особенность - активная продажа участков без подряда. «Такая сделка выгодна обеим сторонам: и продавцу и покупателю. Для первого она является возможностью привлечения денежных средств в условиях их жесткого дефицита, для второго - сохранением накопленных сбережений за счет вложений в недорогую недвижимость. Большинство таких участков относится к категории экономкласса, их стоимость - до 15 млн рублей», - объясняет эту тенденцию Дмитрий.
Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-Недвижимость» напоминает, что из 80 проектов, вышедших на рынок в прошлом году, 60% относится именно к экономклассу. Примерно четверть из них являются многоформатными, т.е. с большой долей объектов смешанной застройки - коттеджами, таунхаусами, квартирами. «Сейчас на рынке представлены все самые интересные и ликвидные предложения, - заключает эксперт. - Отложенный спрос будет нацелен именно на эти проекты, и он практически полностью будет удовлетворен. Менее интересные предложения в случае их нереализации даже с весьма серьезным дисконтом в летние месяцы перейдут на следующую весну».
«Распределение спроса по сегментам пропорционально докризисному, - отмечает Иван Соколов, ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании «Новое качество». - И только в классе premium покупатели наиболее осторожны и сдержанны. Их интересуют лишь готовые к проживанию дома, с подготовленными к продаже документами. То есть те, где возможные инвестиционные риски сведены к минимуму и застройщик выполнил все свои обязательства по отделке и благоустройству объекта и прилегающей к нему территории».
С этим мнением согласен Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Сегодня покупатель старается всячески избежать инвестиционных потерь и готов приобретать загородную недвижимость только с готовыми документами на право собственности либо недострой с высокой степенью готовности, либо землю. В связи с этим порядка 70% коттеджных поселков не соответствуют критериям потребителей, и рынок с точки зрения предложения очень сократился. Отмечу, что он уже пережил несколько фаз, когда был недостаточный спрос и избыточное предложение, и наоборот - недостаточное предложение при избыточном спросе. Подобные колебания - совершенно закономерный процесс».
В сегменте de luxe, где наблюдается падение спроса в три-четыре раза, по словам Дмитрия Таганова, возросло количество бартерных схем. Девелоперы, привлекающие компанию-поставщика строительных материалов в качестве партнера, расплачиваются натуральным продуктом - построенными объектами. Это дает возможность обоим участникам сделки функционировать в непростое для всех время. «Тем не менее, рынок элитной загородной недвижимости переживает сложные времена, - считает он. - И вероятность перехода в состояние долгостроя грозит примерно половине всех новых проектов. Участки без подряда на их территории не продаются, поскольку в этом сегменте важно сохранение общей концепции проекта и стилевого единства всего поселка. Если же таковые и появляются на рынке, это можно объяснить серьезными финансовыми проблемами у девелопера, невозможностью продолжать строительство и распродажей земли для погашения долгов».
На безрыбье и рак - щука
Все последние годы только и говорилось о том, что отечественный рынок развивается семимильными шагами. Появляются интересные проекты, ничем не уступающие западным образцам, для чего привлекаются именитые архитекторы, доставляются дорогой импортный стройматериал и оборудование, застройку ведут авторитетные компании, в инфраструктуру включаются известные сетевые операторы. За городом стало модно жить. Во многом подобное мнение сложилось благодаря возросшему профессионализму ведущих участников рынка недвижимости. В настоящее время на ведущие позиции выдвинулись... покупатели. Именно они отныне задают тон в формировании предложений. Во благо это или во зло?
«Мы имели достаточно понятную картину происходящего на рынке, - говорит Нина Резниченко, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании IntermarkSavills. - Сейчас же он превратился в восточный базар, где никто не понимает, что есть Справедливая Цена. Все знают, что можно и нужно торговаться, однако чувствовать себя проигравшим никто не желает. Ситуация запуталась еще больше, когда продавцы наперегонки стали объявлять о «впечатляющих» дисконтах на свой товар. Покупателям только того и надо - они взяли паузу в ожидании дна. Ну а ощутить его можно лишь только с ростом цен. И тут самое важное - не упустить момент! Я бы назвала позицию и продавцов, и покупателей на загородном рынке «в ожидании чуда». И, в принципе, чудеса могли бы произойти, если бы первые открыто назвали реальную стоимость жилья, а вторые поняли, что предлагаемый дисконт - не очередной маркетинговый ход».
Рынок продавца и рынок покупателя действительно, существуют. Свои положительные и отрицательные моменты есть и там и там: первый развивается при дефиците объектов, и, соответственно, это приводит к постоянному росту цен на недвижимость, второй свидетельствует о низкой потребительской способности или о затоваренности», - разъясняет Владимир Яхонтов.
«Все-таки в более выгодном свете предстают покупатели, которые понимают, что настало их время. Они и стараются выжать из этой ситуации максимально выгодные условия. В некоторых случаях добиваются дисконта в 50 и даже в 70%, - считает Балла Фай, руководитель департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. - Если раньше клиент не мог позволить себе купить особняк на Рублево-Успенском направлении, то сейчас стоит воспользоваться моментом и поторговаться. Естественно, любой продавец подстроится под реального покупателя, подберет приемлемую схему платежей, а при «живых» деньгах уступит дом со значительной скидкой».
«Первый вопрос, который задают нашим менеджерам, - «Насколько подешевел ваш объект после кризиса?» За ним следует: «Какую скидку готовы дать?», - рассказывает Никита Абрамов, директор по развитию компании «АИН-девелопмент». - С категорией покупателей-инвесторов практически невозможно договориться по нижней планке дисконта, потому что для них это тоже бизнес и они стремятся к наиболее выгодному вложению денег с целью получения значительной прибыли. А вот с будущими новоселами в переговорах приходится проявлять и такт, и гибкость».
«В ста случаях из ста при обращении потенциальных покупателей в агентства речь сразу же заходит о серьезном понижении стоимости объекта, - уверен Алексей Пашигорцев, управляющий партнер компании Amdex Estate. - В качестве аргументов приводятся аналогичные примеры уступок клиентам, ярко характеризующие нынешнюю политику большинства риэлторских структур. С другой стороны, такая позиция тоже объяснима: меньше стало инвестиционных покупок, значит, будущий объект приобретается конкретно для проживания в нем и потому он подбирается более тщательно, по приемлемой цене». «Конечно, любые фишки привлекательны, - добавляет Мария Воронова, заместитель директора по маркетингу компании Mirland Development Corporation, - однако клиенты в первую очередь обращают внимание на комфортность проживания, степень готовности объекта и юридические аспекты приобретения недвижимости».
Неторопливость принятия окончательного решения у покупателей загородного жилья - отголоски психологического состояния, в котором находился рынок весь предыдущий период. Одни не могли продавать, другие не желали приобретать недвижимость. Конечно, нынешние покупатели еще осенью-зимой решили для себя вопрос с покупкой загородной недвижимости, определили приемлемый минимум ее стоимости, а теперь только улучшают условия сделки. Всё в их пользу. Как долго продлится этот период?
«В ближайшей перспективе мы не видим оснований для роста цен на загородную элитную недвижимость, - считает Евгений Иванов, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». - Да, оживление на рынке к осени можно отметить. Но полное его восстановление может произойти лишь через год». «Ликвидные объекты будут выбраны сполна, - предупреждает Тимур Сайфутдинов. - Город заберет основных покупателей, которые будут решать вопрос с приобретением «первого дома». Пока застройщики повысят степень готовности своих объектов хотя бы до чистовой отделки - тоже пройдут год-два. Стало быть, очередная стагнация на загородном рынке продлится минимум до конца января 2010 года». Возможны и другие варианты развития событий...
|
