По данным Национальной федерации по недвижимости (FNAIM), цены на недвижимость во Франции в I квартале 2009 г. по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. снизились на 5,7% (на 3,7% по квартирам и на 7,7% по индивидуальным домам). По словам Рене Паллинкура, президента FNAIM, «падение цен не стало шокирующим». Снижение по квартирам составило 0,4% и по индивидуальным домам на 1,7% по сравнению с IV кварталом 2008 г.
Ситуация за предыдущие годы выглядит следующим образом: в 2007 г. цены оставались стабильными, а в 2008-м снизились на 3,1%. Теперь же, по прогнозам FNAIM, падение цен будет продолжаться как минимум до 2011 г. Специалисты считают, что в этом году цены снизятся на 10%, в 2010-м - на 5%, в 2011-м - на 3%. Таким образом, они вернутся к уровню 2003-2004 гг.
Согласно более пессимистическим прогнозам, цены на французскую недвижимость могут падать в среднем на 10% в год вплоть до 2012 г. включительно. «Такой прогноз, - считает Рене Паллинкур, - не учитывает давление спроса на жилье, так что он маловероятен, хотя и полностью не исключен».
Париж, как всегда, стоит особняком
На рынке недвижимости Франции особняком стоит Париж. Цены на недвижимость здесь, несмотря на кризис, и не думают снижаться. По данным FNAIM, в настоящее время средняя цена продажи парижской квартиры составляет 6965 евро/кв.м (этот показатель за последний год увеличился на 11,1%). Среднемесячная цена аренды парижской квартиры составляет 21,4 евро/кв.м (этот показатель за последний год снизился на 0,2%). При этом в центре Парижа средние цены на жилье составляют от 7 тыс. до 9,8 тыс. евро/кв.м, а в периферийных районах - от 5 тыс. до 7 тыс. евро/кв.м.
Центр Парижа и Шаболовка по одной цене
Безусловно, это лишь средние показатели, но и они весьма показательны. Для сравнения: в Москве в начале февраля 2009 г. средняя цена на квартиры составила $4970/кв.м (примерно 3777 евро/кв.м), а в конце I квартала - $4410/кв.м (3352 евро/кв.м). И это в среднем по городу, в престижных же его районах цены значительно выше. Например, 5-комнатная квартира общей площадью 180,6 кв.м в районе Арбата продавалась за 54 млн руб. (8306 евро/кв.м), пентхаус общей площадью 270 кв.м на Шаболовке - за 153 млн руб. (12592 евро/кв.м), 4-комнатная квартира общей площадью 134 кв.м в районе метро «Маяковская» - за 90 млн руб. (14925 евро/кв.м), а 7-комнатная квартира общей площадью 500 кв.м в районе метро «Смоленская» - за 285 млн руб. (16 тыс. евро/кв.м).
Конечно же, есть в столице жилье и значительно дороже, и это говорит о том, что московские квартиры сильно переоценены, а инвестирование в них в последнее время потеряло смысл. В самом деле, за те же 10-13 тыс. евро/кв.м можно купить прекрасные апартаменты в центре Парижа. И это будет надежное капиталовложение, ведь в Париже огромный спрос на аренду - много иностранных компаний и международных организаций (ЮНЕСКО и т.д.), не говоря о том, что качество жизни и жилья во французской столице во много раз превосходит соответствующие московские показатели.
Оформление покупки жилья
А сложно ли купить недвижимость в том же Париже? По словам работников агентства Marc Foujols, работающего с престижной недвижимостью во Франции, оформление сделок происходит следующим образом. Сначала клиент выбирает объект недвижимости и делает письменное предложение через агентство его продавцу. Продавец письменно подтверждает свое согласие и сообщает реквизиты своего нотариуса (во Франции покупатель может прибегнуть к услугам нотариуса продавца, но он также может пригласить и своего нотариуса; при этом нотариальные услуги составляют всегда ту же сумму и делятся между нотариусами).
Оформление сделки покупки недвижимости происходит в два этапа.
1.Подписание предварительного договора
Клиент, а также члены его семьи могут не присутствовать на подписании, выдав соответствующую доверенность на любое лицо, включая нотариуса. Доверенность должна быть оформлена у французского нотариуса на территории Франции. За границей она может быть оформлена в присутствии консульского работника Франции, но многие продавцы предпочитают первый вариант.
Если покупатель не уверен, на кого он хочет оформить окончательную покупку (на другое физическое лицо или на компанию), он имеет право предусмотреть в предварительном договоре право позднее заменить себя на иное лицо (при этом условия предварительного договора не меняются).
В случае приобретения недвижимости иностранными гражданами необходимо либо присутствие переводчика, либо письменный перевод текста предварительного договора. В основном принимаются переводы присяжных переводчиков, и они в любом случае должны присутствовать при окончательном подписании сделки.
На момент подписания предварительного договора покупатель должен оплатить 10% стоимости объекта недвижимости. Иногда продавцы соглашаются и на 5%. Это так называемая залоговая сумма, которая является гарантией на случай неисполнения покупателем своих обязательств по договору.
Согласно законодательству Франции покупатель имеет право в течение 8 дней после подписания предварительного договора передумать и забрать 10% залоговой суммы без каких-либо штрафов.
Для подготовки предварительно договора покупатель должен предоставить следующую информацию: копию паспорта, налоговый адрес, данные о своей профессии и свидетельство о браке (с переводом).
Продавец, в свою очередь, должен предоставить копию свидетельства о собственности, копию Устава кооператоров (в случае кооперативной собственности), копию решений собраний кооператива о проведении ремонтных работ, а также экспертизы, обязательные по закону (на асбест, свинец, метраж площади и др.).
После подписания предварительного договора продавец не имеет право продать квартиру другому лицу.
2.Подписание окончательного договора
Подписание окончательного договора происходит, как правило, через 3 месяца после подписания предварительного. Нотариусы за это время собирают необходимые справки и документы. Агент не готовит документы на окончательную сделку. По законам Франции, это право имеет только нотариус. Агент отслеживает работу нотариусов и оказывает содействие клиенту или его адвокату. Покупатель может оформить кредит, если у него есть такая необходимость.
За три дня до назначенной даты подписания покупатель переводит все необходимые суммы - стоимость объекта недвижимости за вычетом залога, комиссию агентствам, платежи за нотариальное оформление и регистрационные сборы.
Нотариальное оформление и регистрационные сборы составляют примерно 6,25% от стоимости объекта недвижимости. При ипотечном кредите нужно добавить специальный регистрационный сбор в 0,75%. Комиссия агентства составляет, как правило, 5% + НДС (19,6%), но варьируется в зависимости от суммы и сложности сделки. Банки и кредитные брокеры также берут комиссию за выдачу кредита, но, как правило, это незначительная фиксированная сумма.
Для подписания окончательного договора необходимо также застраховать квартиру.
В день подписания окончательного договора делается перерасчет коммунальных услуг и налога на собственность, пропорциональный количеству дней с 1 января текущего года до момента подписания.
|
