Курортная недвижимость всегда была и остается самой дорогой и востребованной. Но проблема в том, что свободных участков прибрежной земли, где можно возводить новые дома, становится все меньше и меньше.
Штиль на побережье
Азово-Черноморское побережье России - это единственный в стране теплый морской курорт. Данный факт изначально делает регион привлекательным для инвестиций в рынок недвижимости: в период с 2000 по 2008 гг. средняя стоимость земельных участков выросла почти на 700%. Наибольшие темпы роста были отмечены в Сочи, где значительный скачок произошел сразу после объявления города столицей Олимпиады-2014. Здесь в отдельных районах заявленная цена за сотку земли достигала $500 тыс. и более. Продавцы прекрасно понимали, насколько дефицитен сегмент земельных участков, и все больше и больше взвинчивали цены. Покупатели (девелоперы и инвесторы), приобретая участки по завышенной стоимости, были вынуждены увеличивать собственный ценник. Это, в свою очередь, создавало иллюзию стабильного роста цен на недвижимость, что обеспечивало высокий (можно сказать, ажиотажный) спрос со стороны конечного потребителя на уже готовые объекты недвижимости - как жилой, так и коммерческой.
С приходом кризиса порочный круг разомкнулся. Крупные проекты, заявленные в курортных зонах России и в Восточной Европе, в большинстве своем сейчас заморожены. Спрос на земельные участки в разных регионах упал на 60-80%. А игроки рынка, покупатели и продавцы, просто не знают, как поступать дальше - ждать нового падения цен, их стабилизации или роста. Каким будет новый курортный сезон, как будет вести себя кризис? Отсутствие ответов на эти вопросы перевело рынок в состояние отложенного спроса. Покупатели ждут еще большего снижения цен, а продавцы не хотят реализовывать свои объекты в ситуации, когда их стоимость уже заметно уменьшилась.
Наибольшее снижение по отношению к сентябрю 2008 года отмечено в Сочи - на 20% в среднем по рынку, а в отдельных сегментах - до 40%. Средняя стоимость участка площадью 15 соток в городе сейчас составляет около 850 тыс. руб. Второй среди самых дорогих городов по ценам на землю - Геленджик. Здесь снижение составило 15%, а средняя цена сотки - 740 тыс. руб. Далее расположились: Туапсинский район - 560 тыс. руб. за сотку и минус 12% по отношению к сентябрю, Анапский - 490 тыс. руб. (-11%), Ейский - 290 тыс. руб. (-5%) и Темрюкский район - 145 тыс. руб. (-3%).
Сейчас на рынке земельных участков Черноморского побережья наступило затишье. Потребители не готовы покупать их по сегодняшним ценам, а продавцы не спешат предлагать более выгодные условия, особенно по наиболее ликвидным участкам. По нашим оценкам, в ближайшие полгода ситуация кардинально не изменится. А к концу 2009 года, когда, по оптимистичным прогнозам, ситуация в экономике начнет улучшаться, возможно оживление спроса на рынке. Касается это только наиболее удачных предложений, сочетающих приемлемую цену и выгодное расположение. По большинству остальных участков, не подверженных вниманию потребителей, цены продолжат падать, пока не достигнут оправданного уровня. А это еще минус 10-20% в зависимости от города.
Схожий сценарий
Схожие с Черноморским побережьем России тенденции наблюдаются и в других «теплых» курортных зонах Восточной Европы - в Крыму (Украина), Абхазии, Черногории и Болгарии. Эти территории наиболее привлекательны для представителей России, их доля в общем объеме спроса составляла более 50% до кризиса. И практически полностью исчезла с его приходом, что и вызвало стремительное падение цен.
Наибольшие темпы падения отмечены в Абхазии. На протяжении долгих лет развитию этого перспективного курорта мешают внутренние сложности. Сначала это была политическая нестабильность, отпугивающая потенциальных инвесторов, теперь - ряд запретов и ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Пока законопроект по смягчению и отмене этих ограничений только готовится к принятию, различные схемы их обхода уже практикуются в полную силу. А значит, приобретать недвижимость на территории республики рискованно и сложно, но вполне реально. С момента объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 цены на земельные участки в Абхазии выросли в 2,5 раза (к сентябрю 2008 года). Около 80% потребителей в данном сегменте - это иностранные инвесторы, что очень негативно сказалось на количестве сделок в период кризиса. Сотка земли стоит сейчас 206 тыс. руб., что на 50% ниже, чем полгода назад.
В Болгарии, недавно ставшей членом ЕС, рынок недвижимости активно рос с 2001 года, а наибольшие темпы этого роста отмечены как раз в сегменте земельных участков. Несмотря на то что сейчас в стране замороженных проектов не так много (девелоперы предпочитают строить на собственные средства), земля в курортных зонах стремительно дешевеет. Падение цен на земельные участки достигает сейчас 25-30%, средняя стоимость земельной сотки варьируется от 300 до 800 тыс. руб. в зависимости от района. Причем большие темпы падения отмечены на горнолыжных и морских курортах, тогда как в «бальнеологических» районах зафиксирован даже небольшой рост на 3-5%.
В Черногории курортная недвижимость значительно дороже, чем в Болгарии, - практически вдвое. В стране нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами, а россиянам для ее посещения нужен лишь загранпаспорт. Этот факт сделал рынок на 80% «российским» - именно столько покупателей представляют нашу страну. Нетрудно предположить, что случилось с ценами на земельные участки в период кризиса - они также пошли вниз (на 15-20%). Однако это касается в большей степени наименее ликвидных объектов, тогда как более качественные продолжают стоить столько же, сколько и до кризиса.
Рынок недвижимости Крыма кризис переживает особенно остро. Так, цены на первичное жилье снизились уже на 45% и, по нашим прогнозам, будут снижаться в будущем. Однако этот факт не торопится оказывать влияние на рынок земельных участков. На Южном берегу Крыма существует очень большой дефицит земли, что позволяет сдерживать цены на наиболее ликвидные объекты. Так, стоимость сотки в Ялте или Алуште находится на уровне $30-35 тыс. и не снизилась с приходом кризиса. В целом же с сентября 2008 года по региону цены на земельные участки упали на 5-8%.
Обречены на успех
Еще в XIX веке Марк Твен советовал: «Покупайте землю, ее больше не делают». С тех пор мировая экономика изменилась до неузнаваемости, как и рынок недвижимости, а данное изречение продолжает выглядеть более чем актуальным. И будет оставаться таковым всегда.
На «теплых» морских курортах России и стран Восточной Европы до кризиса были отмечены невиданные ранее темпы развития рынка недвижимости, что, естественно, вызывало рост цен на земельные участки. Когда наступил кризис, рост сменился падением, которое, однако, не должно вводить никого в заблуждение. Абсолютно во всех регионах наиболее ликвидные участки продолжают сейчас стоить столько же, сколько и раньше, а где-то даже немного дорожают. А падают цены на те объекты, которые до кризиса были переоценены (в том числе «благодаря» излишне активным действиям спекулянтов).
Активизации спроса в данном сегменте недвижимости ждать не приходится вплоть до конца 2009 года. Если экономический кризис затянется, возможно, цены не начнут расти и в 2010 году. Однако в долгосрочной перспективе момент начала роста цен не столь важен - важно лишь то, что сегмент земельных участков в теплых морских зонах обречен быть востребованным всегда. А значит, и цены будут расти. Единственное, что изменится после кризиса, - это отношение потребителей к выбору конкретных объектов. Теперь в их действиях будут превалировать осторожность и расчет, чего не наблюдалось раньше. И это главный оздоровительный эффект кризиса.
|
