Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. Арендатор/наниматель зачисляет на счет арендодателя/наймодателя некую сумму (как правило, равную одной арендной плате за месяц) в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу. Насколько законно применение подобного страхового депозита? Об этом рассказывает Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills.
Все споры по поводу страхового депозита можно разбить на две группы: споры о его правомерности и споры о правомерности его налогообложения.
По своей природе страховой депозит является договорным способом обеспечения исполнения обязательств, установленным п.1 ст.329 ГК РФ. Согласно указанной норме, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Из этого следует что, стороны договора аренды/найма вправе самостоятельно «изобрести» такой способ обеспечения обязательств, как страховой депозит.
Казалось бы, такая свобода сторон в определении условий использования страхового депозита должна способствовать созданию соответствующего отлаженного механизма. Но в действительности судьба страхового депозита с завидным постоянством вызывает ожесточенные споры. И чаще всего это происходит при досрочном расторжении договора аренды/найма: оспаривается правомерность удержания депозита собственником помещения. При этом зачастую арендатор приводит довод о том, что страховой депозит не может быть использован для обеспечения возмещения ущерба. Однако данная точка зрения представляется ошибочной.
В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Согласно п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Из вышеизложенного следует, что стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы/платы за найм, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит.
Что касается зачета страхового депозита в качестве платы за последний месяц, то здесь необходимо различать предоплату за последний период аренды/найма и договорный непосредственно страховой депозит. Смешение данных понятий на практике влечет за собой неправильное применение норм права при обосновании своей позиции и не позволяет эффективно защищать свои интересы в такого рода спорах.
Налоговый аспект рассматриваемого вопроса вызывает определенные противоречия чаще всего в части обложения данной суммы НДФЛ, если собственником сдаваемого в аренду/найм имущества является физическое лицо. На наш взгляд, наиболее предпочтительной является та точка зрения, согласно которой страховой депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как он не является доходом по смыслу ст.208, 209 НК РФ.
При сдаче квартиры в аренду юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем возникает также вопрос: уплачивать ли НДС с суммы страхового депозита? В данном случае стоит учитывать, что единая практика по данной проблеме в настоящее время отсутствует, поэтому при разрешении каждой конкретной ситуации следует исходить из содержания соответствующего договора аренды и иных материалов дела.
|
