Застройщики коттеджных поселков не устают добавлять в них все новые элементы инфраструктуры. Магазин, ресторан, фитнес-центр - все это давно стало общепринятым. Есть, однако, инфраструктурные составляющие, которые пока не особенно прижились. И даже сама необходимость в них вызывает у специалистов споры. К их числу, несомненно, можно отнести гостиницы.
Семь раз отмерь...
Гостиницы в коттеджном поселке - элемент достаточно спорный. Не отрицая с ходу возможности их возведения, специалисты рынка говорят, что подобное решение стоит принимать только после тщательного анализа.
«Целесообразность наличия гостиничного объекта в составе загородного жилого комплекса зависит от конкретного проекта, его местоположения, класса и локальных особенностей, - считает Ирина Панина, директор департамента консалтинга компании Smart property. - В любом случае возведение гостиницы значительно увеличит величину инвестиций на начальном этапе. А вот утверждать, что это обязательно повысит доходную часть проекта, нельзя. Может возникнуть ситуация, когда гостиница не окупается из-за малой заполняемости, сезонности, но при этом она является постоянной графой расходов и требует управления».
У гостиницы повышаются шансы стать источником именно дохода, а не расхода, в случаях, когда рядом с поселком находится нечто, привлекающее посетителей. «Водохранилище, природный источник воды, живописный сосновый лес», - перечисляет подобные «центры притяжения» Ирина Панина. Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», добавляет к ним и нечто рукотворное: спортивные и рекреационные объекты, престижный SPA-салон, клиника с определенным видом лечения, яхт-клуб и т.п. В любом случае, должен быть некий фактор, притягивающий людей, - то, ради чего они были бы готовы преодолеть несколько десятков километров и поселиться здесь хотя бы на 2-3 дня. Задача не из простых: и спортивные комплексы, и рестораны, и бассейны с морской водой, и многое другое в изобилии есть в Москве. Кроме того, подобный бизнес наверняка будет сильно зависеть от сезона: в теплое время года люди охотнее поедут попользоваться чем-то экзотическим, зимой же охота к перемене мест заметно ослабевает.
Не следует забывать и о конкуренции. По подсчетам, в Подмосковье действует до тысячи различных туристических объектов - от санаториев и пансионатов до турбаз и детских лагерей. Более двух третей из них - родом из советского прошлого. В прежние годы они содержались различными ведомствами и предприятиями, а сегодня вынуждены выживать самостоятельно, для чего пускают к себе всех желающих. Конечно, сервис, предлагаемый этими объектами, обычно характеризуется специалистами как «скудный», а инфраструктура - слаборазвитая, однако цена очень привлекательна, и это соображение для небогатых отдыхающих часто является решающим. А состоятельных клиентов, интересующихся качественным сервисом, будут оттягивать уже другие объекты, находящиеся за границей.
Уместно в бизнесе
Каким должен быть поселок, чтобы гостиница в нем имела смысл? Помимо уже упоминавшихся природных или инфраструктурных изюминок, способных привлечь постояльцев, наши консультанты называли и другие параметры. Например, по словам Ирины Паниной, этот элемент инфраструктуры вряд ли будет оправдан в поселке экономкласса - для небогатых покупателей самым существенным является цена коттеджей, а она здесь, несомненно, повысится.
Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», убеждена, что и на противоположном «полюсе» - в поселке класса элит - гостиница также не будет иметь успеха. «Покупатели этой ценовой категории, прежде всего, заинтересованы в собственной безопасности, в тишине и спокойствии, - отмечает эксперт. - Гостиница, даже самая небольшая, всегда создает поток посторонних. У состоятельных людей это не вызовет ничего, кроме недовольства».
В общем, практически единственной категорией, где гостиница будет, по крайней мере, не раздражать, остается бизнес-класс. «Важно, чтобы этот объект был рассчитан на клиентов с таким же уровнем дохода, что и жители поселка, - говорит Ирина Панина. - Количество постояльцев не должно стать источником беспокойства жителей. Застройщикам следует помнить, что гостиница в поселке - это только элемент инфраструктуры, а не самостоятельный объект рынка недвижимости».
Помимо соответствующего класса поселка, Валерия Родионова называет и еще один фактор - участок земли соответствующего качества. «Обычно это достаточно ущербный пятачок земли, на котором невозможно построить ничего другого, - отмечает эксперт, - возле дороги, с видом на соседний город или железную дорогу. В подобном случае и возводится масштабный общественный комплекс, набитый уместными и не очень элементами инфраструктуры. Если застройщик имеет со всех точек зрения нормальный участок, который можно «нарезать» на коттеджи и их продать, он, конечно, не станет упускать такую возможность».
А для жителей?
С точки зрения постоянных обитателей поселка, гостиница в нем может быть полезной только в одном случае - если к вам приехали гости, а вы не хотите размещать их в собственном доме. Из-за тесноты или еще по какой-то причине. «Отношения с тещами и свекровями часто бывают довольно специфическими, они даже воспеты в многочисленных анекдотах, - сказал по этому поводу один из наших комментаторов. - Когда приезжают подобные гости, отель на территории поселка оказывается сущим спасением. И дома сохраняется тишина, и внешне все благопристойно. Не послали родственницу по широко известному адресу, а сняли ей отдельный номер. Красиво и благородно».
В остальном, к сожалению, от наличия гостиницы обнаруживаются минусы. Это и нескончаемый поток постояльцев, который беспокоит и создает проблемы с безопасностью, и денежные проблемы. Общеизвестно, что когда какой-то элемент инфраструктуры не окупается, управляющая поселком компания идет по простому пути - «вешает» траты за содержание на жителей, причем порой так хитро, что и концов не сыщешь. Например, «немного» увеличиваются расходы за вывоз мусора, уборку территории и т.п. Гостиница в поселке, не очень привлекательном для временных постояльцев, вполне может стать такой прорехой.
Выходом из положения может стать корпоративное строительство и использование: некая серьезная организация создает гостинично-жилой комплекс, площади в котором частично предоставляются сотрудникам (не самым рядовым, понятно) для проживания, а остальное используется как пансионат для работников попроще. В этом случае обычно снимаются все вопросы с финансированием, однако назвать такой проект «коттеджным поселком» было бы некорректно: не будет тут искомого уединения и покоя. Не случайно в тех немногочисленных объектах, которые уже появились (преимущественно не в Московском регионе, а, скажем, в Краснодарском крае), коттеджи предоставляются управленцам среднего звена и чуть выше. Самое главное руководство предпочитает классические поселки, не обремененные общественной инфраструктурой.
Теоретически проблема эксплуатации и финансирования может быть решена и еще одним способом: когда в гостинице создается собственная инфраструктура, привлекательная, в том числе и для жителей поселка. «Мировой опыт показывает, что такой симбиоз возможен, - говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор». - Отель может предложить многое - от услуг гувернантки или массажиста до ресторана или сауны. Жители поселка пользуются этими удобствами бесплатно или с существенным дисконтом». Но подобные проекты, успешно реализуемые во многих странах, в том числе в Германии, Франции, Испании, США, Чехии, Словакии, Болгарии, у нас пока в диковинку. Реализованный пример - Нахабино, где гармонично сосуществуют гостиница и коттеджная зона. Успех проекта объясняется наличием гольф-клуба, ради соседства с которым многие жители и приобрели дом. В конце лета открылся апарт-отель в готовом поселке «Зеленый мыс», номерной фонд которого составил 23 единицы: 7 одноместных, 15 двухместных и один номер категории люкс. Появятся ли еще такие поселки, станут ли успешными - покажет время...
|
