Завершается год, ставший непростым для недвижимости в целом, и для первичного рынка - в частности. Резкое падение спроса, произошедшее год назад, привело к прерыванию потока финансирования, а это заставило девелоперов пересматривать нормы прибыльности, снижать цены на свои объекты, сокращать персонал, и предпринимать другие непопулярные шаги.
С какими же трудностями пришлось столкнуться застройщикам, насколько успешно их удалось преодолеть, и что ждет отрасль в ближайшем будущем? На эти вопросы отвечают эксперты Группы компаний «Пионер».
Уязвимые места девелопмента
Очевидно, что любой бизнес состоит из сложностей, и многие проблемы не носят отраслевой характер, а относятся ко всем сферам деятельности, как, например, страновые риски. Однако девелопмент имеет ряд специфических особенностей, которые наиболее ярко проявились в связи с кризисом в уходящем году.
В первую очередь, это зависимость от доступного и непрерывного финансирования. Практически ни один крупный проект невозможно реализовать без привлечения кредитных ресурсов. К тому же, недвижимость традиционно является предметом инвестирования и спекуляции. Пока рынок развивался по нарастающей, это вызывало приток денег, в результате чего он разогревался, и цены продолжали расти. Но как только наступила стагнация и инвестиционная привлекательность проектов упала, начался резкий отток капитала, что привело к падению цен и снижению прибыльности проектов, некоторые из которых были приостановлены в связи с недостаточностью финансирования.
Второй нюанс состоит в том, что девелоперский бизнес нестабилен и цикличен. «Начиная любой проект, важно грамотно оценивать риски и быть готовым к возможному падению, которое рано или поздно обязательно случится. А так как строительные проекты долгосрочны - то на время их реализации, скорее всего, придется и рост, и падение рынка. Именно поэтому наибольшие проблемы пришлось решать тем участникам рынка, кто вел дела в расчете на будущие сверхприбыли», - отмечает Леонид Максимов, Председатель Совета директоров Группы компаний «Пионер».
И третье уязвимое место девелопмента - зависимость от информации. Покупатели склонны внимательно следить за информационным полем, и часто руководствуются ошибочными и ажиотажными сообщениями. В СМИ регулярно появляются прогнозы разного рода экспертов, и многие из них являются преувеличенно драматическими, или наоборот - неоправданно оптимистичными. Однако, определенные категории людей к ним прислушиваются и совершают резкие поступки, что приводит к дестабилизации рынка. Девелоперский рынок чутко реагирует на поведение людей, причем, это происходит как в негативные, так и в позитивные периоды. К примеру, в момент роста рынка недвижимости многие спешно инвестируют свободные средства на фоне прогнозов дальнейшего повышения цен - что естественно влечет за собой еще большее удорожание и способствует «надуванию ценового пузыря».
О чем поют финансы?
По словам Леонида Максимова, в уходящем году работа с банками стала важнейшей составляющей бизнеса каждого девелопера: «Ситуация осложнилась год назад, когда банки обеспокоились возвратностью средств. Мы постарались сконцентрироваться на четком выполнении обязательств, чтобы сохранить доверие к себе, благодаря чему все открытые для нас кредитные линии продолжают действовать все это время».
Заметно сложнее стало с привлечением средств под новые проекты. Однако, в последние пару месяцев эксперты отмечают положительные тенденции: банки начали проявлять инициативу в обсуждении перспектив сотрудничества. «Думаю, в 2010 году можно прогнозировать увеличение объемов кредитования на рынке недвижимости, но очень избирательно», - прокомментировал Л.Максимов.
То же касается и ипотечного кредитования. Если раньше объем сделок по ипотеке по некоторым строящимся объектам ГК «Пионер» достигал уровня 30%, то с началом кризиса он упал до 2-3%; можно сказать, сделок практически не было. Но, опять же, в последний месяц ситуация стала улучшаться. Однако процентные ставки все еще остаются высокими, поэтому в 2010 году можно прогнозировать не более 10-15% сделок с привлечением ипотечных кредитов при покупке квартир в новостройках.
Наиболее «просевшие» и наиболее «устойчивые» сегменты
Кризис затронул в первую очередь коммерческую недвижимость, а также элитный и бизнес классы. Именно там ситуация наиболее сложная, и снижение цен самое заметное. Но в каждом сегменте есть удачные объекты, ликвидные в любое время.
Что касается популярности, то львиная доля спроса приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности. Большинство покупок в нем совершается с целью дальнейшего проживания, в отличие от элитного и бизнес классов, где доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи была гораздо выше. Основной приток средств сейчас идет именно в эконом-класс, поэтому многие девелоперы переводят свои объекты в этот сегмент, и большинство реально строящихся объектов сейчас находятся в нем.
«Можно прогнозировать, что последствия кризиса строительная отрасль будет ощущать еще в ближайшие несколько лет, и доминирование жилья экономкласса продолжится. Покупатели стали гораздо аккуратнее относиться к своим расходам, и зачастую предпочтут поступиться фактором престижа ради снижения затрат», - поясняет Л.Максимов, и добавляет, что наиболее перспективным сегментом считает «комфорт-класс» - качественное индивидуальное жилье, отвечающее всем требованиям по комфортности, но при этом доступное по цене благодаря минимизации себестоимости строительства, за счет оптимизации проектных и технологических решений. Именно этот сегмент показал наибольшую устойчивость к негативным изменениям рынка.
Кто выжил, и почему
«Так как мы реализуем проекты в сегменте комфорт-класса, который оказался наиболее устойчив к потрясениям, то каких-либо драматических событий с началом кризиса у нас не произошло. Конечно, потребовалось провести ряд тактических изменений. Например, по некоторым объектам, находившимся на стадии проектирования, мы проводим реконцепцию, и будем выводить их на рынок в измененном виде, более соответствующем сегодняшним реалиям», - отметил Леонид Максимов, Председатель Совета директоров Группы компаний «Пионер».
Среди мер по преодолению сложностей, связанных в кризисом, многие компании выбрали снижение затрат, как административных, так и строительных. Наиболее дальновидные игроки приступили к внедрению новых технологий строительства, которые позволят сократить сроки строительства при сохранении высокого качества, и снизить себестоимость возводимого жилья.
Леонид Максимов рассказал: «В первые месяцы после начала кризиса, мы сконцентрировали силы на реализации текущих проектов. Снизили цены реализации до такого уровня, при котором объем продаж давал выручку, необходимую для продолжения строительства. Несмотря на кризис, мы не остановили ни одну стройку, и в 2009 году закончили возведение двух объектов. Сейчас завершаем строительство еще одного проекта в Санкт-Петербурге, и активно строим жилой комплекс «Лазаревское» в Москве. В 2010 году мы планируем приступить к возведению еще 2 жилых комплексов».
За кризисный год цены на недвижимость в новостройках упали в среднем на 30%, по ряду проектов продажи шли практически на уровне себестоимости. Но уже осенью 2009 года был отмечен небольшой рост цен на первичном рынке в столице по некоторым объектам, в наиболее востребованных эконом- и комфорт-классах. К примеру, цены на квартиры в строящемся ЖК «Лазаревское» от Группы Компаний «Пионер», с августа по декабрь 2009 повышались трижды, средний рост составил порядка 15%.
Наиболее уверенно чувствуют себя компании, которые вошли в кризис, находясь в устойчивом сегменте доступной жилой недвижимости, и с минимальными обременениями в виде неподъемных кредитов или замороженных денег в площадках, приобретенных «на будущее».
Для некоторых из них, кризис стал хорошим стимулом для реорганизации бизнес-процессов и даже роста. Леонид Максимов рассказал: «Нам не пришлось сокращать сотрудников. Наоборот, мы набирали людей в новые подразделения, созданные для лучшего контроля и снижения себестоимости строительства. Некоторые планы были отложены на время, так как все силы и средства мы направили на завершение строящихся проектов, но глобальных изменений не произошло».
Те компании, которые придерживались стратегии последовательности, старались не реагировать резко на истерику на рынке, - а доводить до конца начатые проекты и четко выполнять обязательства перед покупателями, кредиторами, и другими партнерами, смогли продолжать и строить, и продавать. В результате, они довольно спокойно пережили кризис.
Тенденции и перспективы
Основная тенденция, которая наметилась в 2009 году и продолжится в грядущем, это «передел» рынка: смена собственников компаний, а также всевозможные укрупнения и слияния. Небольшим компаниям сейчас сложно выдерживать конкуренцию, и они будут вынуждены либо уйти с рынка, либо влиться в крупные структуры. С рынка ушли все непрофильные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли. Что касается крупных компаний, переживших пик кризиса, то вероятнее всего, для них основные потрясения уже позади - однако время крупных перемен еще не завершилось.
И другая заметная тенденция - тотальная реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации. Кто-то переориентирует коммерческие площади в гостиничные или жилые, кто-то перепозиционирует объекты в другие сегментах, упростит конструкцию, уменьшит площади квартир, изменит планировки, и так далее.
Сегодня уже невозможно, как раньше, руководствоваться принципом «и так купят». Ограниченность предложения и низкая конкуренция приводили к тому, что все выводимые на рынок объекты находили своих покупателей, и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостатки, которые проявились со всей очевидностью только в уходящем году.
Но сейчас, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным.
«Российский девелопмент еще довольно молод, и это его первый серьезный кризис, который даст хороший опыт тем, кто его пережил, - комментирует Леонид Максимов, Председатель Совета директоров Группы компаний «Пионер». - Не бывает бесконечного роста, как не бывает взлетов без падений. Те компании, которые справятся с трудностями, несомненно, станут аккуратнее относиться к рискам и четко поддерживать финансовую дисциплину».
Девелоперы на своем примере убедились, что рост рынка приводит к притоку инвестиций, а это влечет за собой профицит денежных средств и иллюзию неограниченности финансовых ресурсов. В результате, компании начинают «жить не по средствам», неоправданно рассчитывая на будущие сверхдоходы. Но благодаря опыту, накопленному в кризисном 2009 году, финансовая ответственность девелоперов повысится, и рынок станет более устойчив к будущим потрясениям, что позволит переживать их с меньшими потерями.
|
