Многие владельцы квартир в сталинских домах, расположенных в пределах Садового кольца, проведя дорогой ремонт, выставляют свое жилье на продажу в качестве элитного. Но не все эксперты склонны причислить жилье с высококачественной отделкой даже в домах внутри ЦАО к элитным квартирам. И оснований для этого немало.
Для достижения высшего статуса
Конечно, строго фиксированных критериев, по которым можно было бы определить степень элитности той или иной квартиры, пока не придумано. И пока приходится пользоваться самыми общими и порой размытыми понятиями. Однако месторасположение дома и жилых квадратов в нем, безусловно, один из самых важных факторов высокого класса. В столице есть районы, пользующиеся наибольшим спросом. Патриаршие Пруды, Якиманка, Арбат, Тверская, Фрунзенская набережная всегда привлекали состоятельных покупателей. В элитные районы превращаются Плющиха и Хамовники. На данный момент 90% недвижимости высшего сегмента сконцентрировано именно в пределах Садового кольца. И самым масштабным проектом в этом отношении является «Золотая миля» на Остоженке. Другое дело, что современные новостройки в исторических районах немногочисленны, а новых в ближайшем будущем пока и не предвидится. Разве что прогнозируется высокий спрос на элитное жилье в проекте «Золотой остров», который будет возведен на месте кондитерской фабрики «Красный Октябрь».
Старый же жилой фонд сталинских, хрущевских и брежневских времен, как говорится, оставляет желать лучшего. Конечно, какие-то дома отреставрированы, какие-то капитально отремонтированы, но сохранившиеся планировки квартир в большинстве своем под разряд элитности все равно не попадают. И даже если собственники объединяют усилия, ремонтируют подъезд, организовывают закрытую парковку и нанимают охрану, не всегда их квартиры приобретают элитный статус. Необходим еще соответствующий дизайн, качественная и дорогая отделка, а если жилье сдается в аренду, то соответствующая мебель и обстановка. Теоретически, по мнению экспертов, проект квартиры, равный по дизайну и отделке элитным площадям, может появиться в любом доме. Тем не менее разница между квартирами в обычном здании (даже с элитным дизайн-проектом) и в доме самого верхнего сегмента все равно принципиальна. Во втором случае стоимость отделки категории de luxe всегда добавляется к стоимости самой квартиры. Капитализация недвижимости в таком случае может не только равняться добавленной стоимости, но и превысить ее на 10-30%. В обычном же доме этого не произойдет. Более того, при перепродаже такой квартиры или сдаче ее в аренду может оказаться, что все новации и улучшения, произведенные в ней, в лучшем случае будут учтены либо по минимальной цене, либо как не совсем обязательные, а в результате и вовсе исключены из прайс-листа.
«Делать же ремонт "под элиту" в панельках, а также в домах сталинского или "цековского" фонда, даже несмотря на то что они расположены в элитном округе в пределах Садового кольца, - проект в финансовом плане заведомо безуспешный, - делится своим мнением Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитных квартир компании Paul's Yard. - Если говорить о домах бизнес-класса и класса эконом, то здесь целесообразность высококлассного ремонта - тема для элитного покупателя также совершенно неинтересная. И для собственника как актив такой проект также никогда не станет ликвидным. При продаже квартиры сумма вложения в отделку de luxe никогда не будет компенсирована. Разве что может иметь смысл актуальность такого ремонта только "под себя"».
Немаловажными элитными факторами становятся инфраструктура жилого комплекса, транспортная доступность, качественная инженерная «начинка», подземный паркинг, наконец, высокий уровень комфорта и безопасности, которые гарантируются только в новостройках. Таким образом, элитной квартиры в обычной сталинке без паркинга и охраняемой придомовой территории, да к тому же со всех сторон окруженной панельными домами, в рыночном понимании просто не может быть.
Престижная история
Тем не менее в Москве немало объектов жилой недвижимости с долгой историей. И хотя большинство этих строений числятся в разряде ветхих, среди покупателей они считаются значимыми и престижными. Например, дореволюционные особняки, в которых проживали именитые дворяне, богатые купцы, государственные деятели и другие популярные персоны царской России. В этом отношении всегда будет спрос на квартиры в «легендарных» домах: в Романовом (№ 3 и 5) или в Гранатном переулках (№ 10), на Поварской улице (№ 20) или в высотке на Кудринской площади. Что ни говори, а здания с давним прошлым всегда найдут своего покупателя, ценящего не только историю, но и любой антиквариат.
В разряд эксклюзивной недвижимости эксперты причисляют и квартиры, в которых проживали люди с известными фамилиями советского периода. Довольно часто после реставрации такое жилье становится элитным и его стоимость практически вплотную приближается к стоимости квартир в новостройках с роскошными планировками, да к тому же в исторической части города. Но опять же, покупая по баснословным ценам квадратные метры с длинным прошлым, клиент покрывает наценку за старину и раритет. Но не всегда при этом доплачивает за комфорт.
При этом нужно быть уверенным, что особняк, в котором размещается квартира с претензией на элитность, городская власть не задумает сносить или не затеет в нем генеральную реконструкцию. Историческая квартира резко потеряет в цене и, соответственно, в статусности, если на дворовой территории дома будут срублены деревья, а газон превратится в заасфальтированную автостоянку. В случаях же, когда перспектива исторического строения понятна и благоприятна, его собственники вправе самостоятельно реставрировать объект и перевести в статус клубного элитного дома. В Москве существует немало примеров, когда в таких домах квартиры выкупались небольшим количеством жильцов (5-10), которые и становились инвесторами грамотной реконструкции и капитального ремонта здания. Внешний архитектурный облик только реставрировался, зато внутри проводились работы по замене и усилению несущих конструкций, заменялась инженерия, окна, лифты. Большинство владельцев таких квартир старались воссоздать и дореволюционный дизайн внутренних помещений, который бы соответствовал историческому статусу здания. В то же время эксперты отмечают, что владельцы квартир, поскупившиеся на ремонт жилья и дома, могут сотни раз повторять слово «сахар», но слаще от этого не станет, и их жилье никогда не попадет в разряд de luxe. Так же как не станет элитной квартира даже в центре города, если по соседству на лестничной площадке осталась хотя бы одна коммуналка.
«Еще одним фактором, который характеризует элитное жилье, является однородность статуса жильцов, - говорит Наталья Ракова, генеральный директор АН Great reality. - Тот самый пресловутый человеческий фактор. Возможно, это и не самая важная составляющая элитности, но в некоторых домах человек, сколько бы он ни старался, так и не сможет купить квартиру, если собрание жильцов не сочтет его социальный статус достойным».
Список «староэлитных» домов достаточно велик. Их можно увидеть на Остоженке, Сретенке, Чистых и Патриарших Прудах, в переулках Тверской, Арбата, в Замоскворечье. Полностью реконструированные квартиры теперь имеют своих владельцев. К охране таких строений привлекаются не бабушки-консьержки, а опытные сотрудники ЧОПов. И надо заметить, что историческое элитное жилье хотя и не часто, но все же периодически выходит на вторичный рынок продаж.
Элитка первична изначально
Как в свое время заметил главный аналитик Российской гильдии риэлторов, профессор Геннадий Стерник, при определении элитности конкретной квартиры нужно учитывать, о каком из сегментов рынка идет речь. И если анализируется престижный и дорогой объект на первичном рынке, то в таком доме уже по сути не должно быть неэлитного жилья. Можно, конечно, «простить» новостройке несколько неудачных по планировкам апартаментов, но дом с просторным паркингом, круглосуточно охраняемой территорией все равно будет считаться элитным. К тому же в 90 случаях из 100 квартиры на первичном рынке продаются без ремонта и со свободными планировками. Так что, если у покупателя есть вкус и чувство меры, несомненно, такое жилье становится райским уголком. А при условии что качество постройки дома и его местоположение попадают под характеристики элитной недвижимости, то и квартиры в нем уже в момент первичной продажи автоматически причисляются к высшему сегменту. Совсем другое дело - вторичный рынок, где нередко отдельные помещения в рядовых строениях или в спальных районах столицы при продаже выставляются как элитные. Да, качество ремонта в таких квартирах может быть просто шикарным, виды из окон на обе стороны дома - умопомрачительными, но если под основанием нет паркинга, территория дома не обнесена оградой, а около подъезда дежурит сторож-пенсионер, такой дом, а соответственно, и любая квартира в нем даже в разряд бизнес-класса не попадет.
Нужно отличать просто дорогую жилплощадь от элитной. «Приобретая жилище класса люкс, покупатель получает не только помещение, а сферу своей жизни, определенный социум. Например, реконструированный лофт в историческом центре или пентхаус даже в доме бизнес-класса, но построенный пусть не в центральном, но престижном районе, автоматически получают статус элитного жилья. И в самом деле, «квартира на крыше» высотного здания практически по всем параметрам подходит под статус элитности. Пентхаус всегда имеет отдельный вход, высокие потолки, большую площадь помещения и уникальные виды из окон, выходящих на три, а то и четыре стороны. Естественно, должны быть соблюдены и другие требования в отношении комфортности ко всему дому и дворовому пространству.
|
