Сегодня покупателей жилья на первичном рынке волнуют вопросы, - будет ли завершен объект в срок и достроят ли его вообще. Разумеется, любой застройщик станет уверять покупателя, что строительство идет в соответствии с графиком, и дом будет сдан вовремя. Но, как показывает практика, застройщик не всегда может следовать намеченным планам. Поэтому, чтобы ожидание заветных ключей не растянулось на годы, каждому покупателю стоит тщательно проверять строящийся жилой объект.
Журнал Metrinfo.Ru обратился к специалистам и насчитал пять признаков, по которым можно судить о благонадежности застройщика и успешном завершении строительства.
Признак первый: публичность компании
Сегодня даже современный офис с видом на Кремль не дает гарантии того, что компания исполнит все обязательства в отношении покупателей. Потому что офис может быть остатком былой роскоши, а благонадежность компании - величина переменная, ее нужно оценивать «здесь и сейчас».
На помощь простому обывателю приходят средства массовой информации. По словам директора департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Геннадия Теряева, СМИ - это замечательный инструмент понимания того, «кто на рынке жив, а кто мертв».
Действительно, журналисты могут засвидетельствовать, что многие компании, испытав трудности в связи с кризисом, «ушли в подполье», перестали отвечать на вопросы и давать комментарии. В то время, как ряд других стараются «мелькать в СМИ» как можно чаще, а эксперты этих компаний не отказываются обсуждать самые острые и неудобные темы на страницах изданий.
Публичность компании сама по себе - это некое свидетельство того, что она не боится быть на виду. Из этого также следует, что подобная компания изо всех сил будет «держать марку» и поддерживать положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с ее стороны получит большой общественный резонанс.
Благодаря СМИ можно оценить историю и «послужной список» застройщика. «Изучение истории компании поможет узнать, как долго она работает на рынке недвижимости, сколько объектов было построено и введено в эксплуатацию, как соблюдались заявленные сроки ввода этих объектов», - рассказывает заместитель генерального директора «Яртт Девелопмент» Михаил Давыденко. Ведь чем больше крупных объектов реализовал застройщик, тем больше оснований ему доверять.
«Оцените уже реализованные объекты, а также планируемые. Ведь работа на будущее - показатель того, что компания не стоит на месте, а развивается», - советует коммерческий директор ГК «ПИОНЕР» Дмитрий Отяковский.
Наконец, СМИ могут раскопать и выставить на всеобщее обозрение нелицеприятные факты, которые компания никогда не сообщит о себе сама. Но при этом следует помнить, что негативная информация может намеренно раздуваться акулами пера и недобросовестными конкурентами.
Признак второй: адекватная ценовая политика
Безвозвратно прошли те времена, когда «даром и уксус был сладкий». Сегодня уксус остается уксусом, а чересчур низкие цены вызывают закономерное недоверие. Касается этого абсолютного любого товара, тем более такого важного и дорогостоящего как квартира.
Пример неадекватно низких цен - это 65-70 тыс. рублей за квадратный метр в Москве. Таких цен сегодня не может быть, поскольку себестоимость строительства для коммерческих компаний составляет порядка 80 тыс. рублей. Легко догадаться, что в случае продажи квартиры в столице, скажем, по 60 тыс. рублей за кв.м, застройщик фактически работает себе в убыток. И это вызывает вполне обоснованные опасения. «Ситуация, когда вам предлагают значительную скидку, может указывать либо на то, что цена была изначально сильно завышена, либо застройщик по какой-то причине сильно нуждается в денежных средствах и готов демпинговать для краткосрочного повышения спроса», - говорит Николай Румянцев, директор департамента жилой недвижимости компании «ИНТЕКО».
Например, у компании «Интеко» скидки в ЖК «Доминион» (у ст. метро «Университет») составляют всего 5%, и направлены на создание хорошего настроения у покупателя, а не на быструю продажу квартир для кратковременного оздоровления своего финансового положения. «У надежного застройщика скидка не может составлять более 30% от средней стоимости, сложившейся на рынке недвижимости. Более того, серьезный демпинг цен застройщиком, скорее всего, приведет к нехватке средств для дальнейшего строительства», - соглашается с коллегой Михаил Давыденко («Яртт Девелопмент»).
Конечно, в настоящий момент все строительные компании были вынуждены снизить стоимость своего продукта и нельзя отрицать тот факт, что скидки на квартиры возможны и у стабильных застройщиков, особенно в условиях кризиса. «Чтобы стимулировать спрос, отдельные компании кратковременно могут продавать некоторый объем жилья на уровне себестоимости и даже ниже. Но это возможно только в том случае, если застройщик уже продал какую-то долю квартир по среднерыночной (или чуть выше) цене, получил прибыль и сформировал финансовый «запас прочности», который и позволил ему слегка демпинговать», - поясняет Дмитрий Отяковский («ПИОНЕР»).
Впрочем, здесь есть нюанс: цена может сильно отличаться в зависимости от стадии застройки. Например, по мнению Геннадия Теряева (RODEX Group), если один дом построен на 70%, а другой - на 50%, то разница в цене между квартирами в одном и другом доме должна составлять не менее 20-30%.
Признак третий: «правильный» договор
Застройщик обязан предъявлять для ознакомления любому желающему объемный пакет документов о компании и проекте: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, лицензии, проектную декларацию, предварительный протокол распределения жилой площади; постановление главы местной администрации о выделении земельного участка для строительства и т.п. Но, как ни крути, главным документом остается договор, в соответствии с которым осуществляется купля/продажа квартиры.
Принципиальной является форма договора. Сегодня и профессиональное сообщество, и широкая общественность уже признали самым надежным для покупателя договор долевого участия. Поскольку каждый такой документ проходит процедуру государственной регистрации в регпалате, он исключает возможность двойных продаж и других форм мошенничества.
Кроме того, если квартира куплена в соответствии с этим договором, владелец вправе требовать от застройщика штрафы и неустойки в случае несоблюдения застройщиком заявленных сроков строительства и прочих обязательств. А главное, что в соответствии с этим документом покупатель действительно является обладателем вполне определенной жилплощади, а не ее денежного эквивалента. «Трудности сейчас испытывают многие застройщики, но у тех, которые работают по 214 ФЗ, нет «путей к отступлению», так как объекты, реализуемые в соответствии с законом находятся под постоянным пристальным вниманием контролирующих органов, начиная от местной администрации, заканчивая Министерством строительного комплекса и правоохранительными органами», - говорит Михаил Давыденко («Яртт Девелопмент»). Однако, поскольку сегодня на первичном рынке Москвы, по оценкам аналитического центра «НДВ-Недвижимость», на долю договоров долевого участия приходится не более 8%, было бы неразумно отвергать остальные 92% вариантов только лишь из-за формы договора.
Любой договор нужно внимательно изучить, лучше - вместе с юристом, но при отсутствии такового - не спешить и не читать «на ходу», а взять домой и в спокойной обстановке внимательно проштудировать. Если вам откажут в выдаче договора для прочтения вне стен офиса - это должно вас, как минимум, насторожить. Итак, договор с застройщиком обязан быть точным и очевидным, без двойного подтекста. При его прочтении следует обратить внимание на несколько важных пунктов, а именно: сроки передачи объекта строительства, описание самого объекта строительства, ответственность застройщика за неисполнение обязательств по сдаче объекта в срок. Например, «Интеко» продает жилье в своих объектах по преддогам, однако в типовом договоре компании с 1 июля 2009 года указывается точный срок сдачи объекта и содержится пункт о том, что компания берет на себя беспрецедентные для рынка недвижимости обязательства по возврату 10% от стоимости квартиры в случае задержки сдачи дома.
Кроме того, к договору также должен быть приложен план квартиры с указанием ее общей площади и описание технического состояния квартиры на момент сдачи объекта. Эти, на первый взгляд, второстепенные документы, окажутся важным аргументом в вашу пользу в случае, если сданная покупателю квартира будет иметь какие-либо недостатки, например, будет существенно не соответствовать заявленному метражу.
Признак четвертый: темпы строительства
Сейчас бытует мнение, что наиболее безопасны объекты на высокой стадии застройки. Понятно, что чем меньше осталось до конца строительства дома, тем больше шансов вскоре стать счастливым обладателем квартиры. Однако не стоит отвергать объекты, построенные меньше, чем на 50%, тем более, что это выгоднее по цене.
Советуем смотреть на такой показатель как динамика строительных работ. Для этого достаточно раз в месяц посещать стройплощадку и визуально оценивать интенсивность строительства. Хороший признак, если в месяц монолитный дом растет на 2,5-3 этажа, а панельный - на 4-5 этажей.
Впрочем, застройка может быть и менее динамичной, например, из-за плохих погодных условий. А может даже на какое-то время приостановиться, допустим, если застройщик меняет подрядчика. Такой опыт есть и у компании «Яртт Девелопмент», и у ГК «Пионер». Например, как сообщили нам в «Пионере», компания меняла генподрядчика на объекте чтобы снизить себестоимость и повысить качество работ, так что порядка месяца на стройплощадке было затишье, однако после вынужденного простоя все было оперативно наверстано. Как видим, это связано не с финансовыми сложностями, а, напротив, с усовершенствованием работы, так как было открыто новое направление - собственная генподрядная организация. Поэтому для объективной оценки необходимо пообщаться с представителем компании-застройщика, строителями, другими участниками проекта и даже конкурентами компании. «А если, скажем, менеджер проекта или руководитель на том или ином объекте не могут ответить на ваши вопросы, то это либо признак некомпетентности, либо наглое сокрытие информации. Поэтому никогда не бойтесь прослыть назойливым», - добавляет Геннадий Теряев (RODEX Group).
Кстати, некоторые застройщики в качестве дополнительного сервиса организуют на своих сайтах онлайн-трансляции процесса строительства. Например, на сайте ГК «ПИОНЕР» ведется непрерывная трансляция строительства ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово, на сайте www.marfino.ru - трансляция застройки микрорайона «Марфино» от компании «Ведис Групп». Большинство других компаний ограничиваются тем, что периодически выкладывают свежие фотографии строящегося объекта на своих сайтах.
Признак пятый: солидные партнеры
Сотрудничество застройщика может быть в рамках инвестиционного проекта, кредитной программы или страхования жилья. Начнем с первого: у проекта есть крупный и солидный соинвестор.
Когда в роли финансового партнера выступает крупный иностранный инвестиционный фонд, это значит, что перед заключением соответствующего договора с особой тщательностью была проверена юридическая чистота проекта, все финансовые и бухгалтерские показатели. Соответственно, если в результате инвестиционный фонд принял решение о сотрудничестве с застройщиком - для покупателя это серьезный аргумент в пользу выбора проекта данной компании.
Например, застройщик двух жилых комплексов эконом-класса в Подмосковье компания «Яртт Девелопмент» подала заявку на получение финансирования жилого комплекса «Новая Апрелевка» в Инвестиционный Фонд the Russia Development Fund (RDF) под управлением компании Investment Management Group (IMG) осенью 2008 года, а положительное решение было получено только этой весной. Юридические, административные и финансовые составляющие проекта проверяли не только специалисты фонда, но и несколько специально нанятых независимых аудиторов и консалтеров. «Каждый документ подвергался полному сомнению и рассматривался буквально под лупой, все риски оценивались очень скрупулезно», - рассказывает Михаил Давыденко («Яртт Девелопмент»). - Вне всякого сомнения, если бы было к чему придраться, мы просто не получили бы этих денег». В фонде объясняют, что оценивалось множество факторов - от инвестиционной привлекательности самого проекта до адекватности менеджмента. Летом стройка на проекте благодаря денежным поступлениям от соинвестора активизировалась, так что на данный момент почти на всех зданиях жилого комплекса уже завершены монолитные работы.
Еще один хороший признак - разные формы сотрудничества застройщика с крупными и стабильными, преимущественно государственными банками: от соинвестирования до открытой кредитной линии. Здесь также, как и в случае сотрудничества с инвестиционными структурами, застройщика активно проверяют на финансовую состоятельность и юридическую чистоту (хотя и не так дотошно, как иностранные инвестиционные структуры). Кроме того, инвестиционное вливание банка гарантирует то, что у застройщика хватит денег на завершение проекта. Но нужно понимать, что сегодня банки неохотно кредитуют строительство, под слишком высокие проценты и с выставлением жестких требований займа, поэтому если застройщик клянется и божится, что возьмет на достраивание объекта кредит, скорее всего, произойдет это не скоро.
Но есть здесь и «подводный камень». Как говорит Дмитрий Отяковский («ПИОНЕР»), кредитование строительства можно рассматривать как один из важнейших финансовых инструментов, но при этом немаловажно, чтобы компания имела и другие источники дохода, другие проекты, или направления, возможно ряд вспомогательных бизнесов. «Поэтому в первую очередь я бы рекомендовал покупателю внимательнее относиться к тем объектам, строительство которых является для компании-застройщика единственным проектом», - добавляет эксперт.
Что касается страхования жилья, то, как поясняет директор центра страхования финансовых рисков РОСНО Дмитрий Петренко, эта программа предусматривает возможность страхования дольщика (физического лица, заключившего договор с застройщиком или инвестором) от рисков связанных с неполучением в обозначенный договором срок жилья, в т.ч. по причине банкротства застройщика. Страховщик, в свою очередь, принимая риска на страхование, в частности по такой программе, будет проверять «степень риска» (включая, но не ограничиваясь проверкой финансовой устойчивости застройщика).
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Итак, главный принцип проверки добросовестности застройщиков сегодня сводится к следующему: верь глазам своим. Руководствоваться нужно только реальными фактами, а не обещаниями возможных благ. Будьте критичнее и все подвергайте сомнению и тогда ваши риски сведутся к минимуму.
|
