Уходящий год принес перемены всему рынку недвижимости, но в зависимости от сегмента эти перемены проявились по-разному. Рынок аренды, по определению более гибкий и быстро реагирующий на сигналы извне, менялся чуть ли не ежедневно.По крайней мере, наши наблюдения каждые две недели хорошо иллюстрируют переменчивость краткосрочных тенденций на рынке аренды. А за целый год ситуация на нем менялась бессчетное количество раз, оставаясь, впрочем, неизменной в главном: в любом случае рынок не переставал быть рынком арендатора. Еще одна примета 2009 года - усиление активности частных риелторов. Рынок, и без того отличающийся слабой степенью цивилизованности, стал еще более стихийным за счет увеличения числа мелких игроков - небольших агентств и частных маклеров.
Массовое переселение
Год начался ростом предложения, объем которого увеличивался начиная с октября-ноября 2008-го безостановочно по крайней мере до начала весны. Рекордным по количеству предложения месяцем с начала кризиса и до конца I квартала 2009-го оказался декабрь прошлого года. «Это обусловлено тем, что из-за кризиса, который привел к резкому падению спроса на рынке регулярной недвижимости, на рынок аренды поступили квартиры, владельцы которых ранее собирались их продавать. Но так как цены на покупку недвижимости упали, а покупательская активность снизилась, собственники решили их сдавать в аренду», - поясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».Спрос при этом тоже начал расти: так, по данным «Миэль-Аренда», в январе спрос был на 46% выше, чем в декабре. Такая активность со стороны арендаторов объяснялась желанием сменить условия проживания на лучшие по той же цене, либо сэкономить деньги, перебравшись квартиру, близкую по характеристикам. К началу 2009-го квартирные хозяева, привыкшие за несколько лет к тому, что арендаторы безропотно переносят систематическое повышение ставок, в массе своей оказались не готовы к тому, что на этот раз ставки придется снижать. Поэтому существенное количество снимающих жилье перекочевали в начале года в новые стены - и в основном с выгодой для себя. «В феврале-марте спрос начал снижаться, но даже в марте превышал декабрьский уровень на 22%, - рассказывает Мария Жукова. - В связи с большим поступлением квартир на рынок, в феврале 2009 года по сравнению с ноябрем 2008-го, предложение было больше на 7%, хотя февраль никогда не был высоким сезоном. С октября 2008 года начали падать цены, и к январю-2009 опустились на 20%».Странное лето и тихая осень
Весной предложение оставалось на высоком уровне, а вот спрос начал снижаться. Цены падали до начала марта, а затем снижались куда меньшими темпами, а временами неделями стояли на месте. Третий квартал 2009 года запомнился отсутствием привычной для риелторов сезонности: спрос в конце лета так и не вырос сколько-нибудь существенно, а арендные ставки, дернувшиеся было вверх к началу сентября (в среднем на 2-3 тыс. руб.), вернулись в итоге к прежним рубежам. «В июле рынок аренды все же настиг кризис, - считает Мария Жукова. - Это выражалось не только в падении спроса и предложения. В Москву перестали приезжать наниматели из других городов России, и также пошел отток иностранного капитала. Иностранные компании частично свернули свою детальность, и иностранные арендаторы ушли с рынка. Существенно упал спрос на дорогое жилье». Так что осенняя ситуация на рынке аренды в уходящем году разительно отличалась от того, к чему мы привыкли за последние несколько лет. В 2007 году, как говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость», сезонный осенний рост составил около 16% только в августе и затем прибавил еще 10% осенью, и спрос все равно превышал предложение. В 2008-м до самого октября сезонность сохранялась в привычных формах, и только в октябре рынок отошел от традиции, отреагировав на первые видимые невооруженным глазом признаки кризиса снижением ставок. По оценке компании «Пересвет-Недвижимость», в октябре прошлого года ставки снизились на 10%.В этом же году, как мы уже сказали, сезонность почти не ощущалась, и даже те минимальные изменения, которые все-таки последовали (подъем ставок на некоторые эконом-квартиры на 2-3 тыс. руб.), затем были отыграны назад.Начало зимы и конец года
В конце осени - начале зимы ставки продолжили снижаться: в первой декаде декабря по отношению к концу ноября снижение ставок, в зависимости от сегмента и от параметров квартиры составляло от 1,6% до 4%, а рост объемов предложения оказался весьма существенным (от 15% до 40%). Согласно статистике, предоставленной аналитиками Инновационной группы WINner, по состоянию на 25 декабря эти тенденции (снижение ставок и рост предложения) сохраняются, хотя в куда более скромных масштабах. «Однушки» экономкласса подешевели за 2 недели на 1,3%, двухкомнатные квартиры - всего на 0,2%, «трешки» - на 0,4%. В сегменте элитной аренды наметился небольшой рост (до 4,3% на отдельные объекты). Что касается объема предложения, в эконом-сегменте он вырос на 7-10%, в элитном сегменте увеличение оказалось еще более существенным - до 20%. Такой рост предложения в течение месяца дает основания ожидать более серьезного снижения ставок аренды, чем мы наблюдаем сейчас.
|
