Вторичный рынок жилья Петербурга весь год терял в цене. Наиболее переоцененной оказалась недвижимость восточных районов, наименьшие потери наблюдались в центре города, в частности в Петроградском районе. Но на структуру рынка кризис особого влияния не оказал - лишь менялось количество предложений. Да и то, скорее всего, в зависимости от «отпускных» настроений продавцов. Квартир, которые были пределом мечтаний большинства покупателей, - однокомнатная по цене 1,8-2 млн руб. - на рынке больше не стало.
Восток
По сравнению с январем 2009-го стоимость квадратного метра в восточных районах города в течение года в среднем упала на 20%. В Красногвардейском районе год назад средняя цена «квадрата» держалась на уровне 91,5 тыс. руб., в декабре этот показатель опустился до 74,2 тыс. руб. В Невском районе в прошлом году стоимость достигала 89 тыс. руб. за кв. м, в декабре зафиксирована средняя цена в 71 тыс. руб.
При этом количество объектов, выставленных на продажу на востоке города, не имеет общего тренда. Если в Красногвардейском районе за прошедший год объем предложения снижался в летние месяцы (до 870 объектов в августе), пошел в рост осенью (1 156 - в октябре), но все же остался меньшим, чем в январе 2009-го (1 006 в декабре против 1 024 в январе), то в Невском, напротив, при исходных 1 473 вариантах в январе к концу года предложение достигло 1 636 объектов.
В структуре предложения Красногвардейского района преобладают квартиры в старых панельных домах, их доля - 42,2%, 32,3% приходится на кирпичные здания, новая панель также достаточно популярна у продавцов - 14,7%, сталинские дома занимают 10,1%. Старый фонд с капитальным ремонтом представлен лишь 0,6% в общем объеме.
В предложении Невского района лидируют квартиры в старых панельных и кирпичных домах (по 36,5% в каждом сегменте). Новая панель представлена 17%, а старый фонд с капитальным ремонтом - 0,9%. Еще 8,9% - сталинские постройки.
На востоке Петербурга двухкомнатные квартиры представлены наиболее широко: в Красногвардейском районе их доля - 41,8%, в Невском - 37,5%. Однокомнатных квартир чуть больше в Невском районе (26,2%), чем в Красногвардейском (22,6%). Похожая ситуация в сегменте трехкомнатных квартир: 31,8% - в Невском и 29% - в Красногвардейском районе. Доля четырехкомнатных квартир выше в Красногвардейском районе - 6,3%, в Невском выбор не так широк - 4,3%. Апартаменты свыше четырех комнат в обоих районах не превышают 1%.
Самыми дорогими объектами в Красногвардейском районе остаются однокомнатные квартиры в сталинках - цена квадратного метра здесь 96,2 тыс. руб. В кирпичном доме метр в однокомнатной квартире оценивают в 78,2 тыс. руб., в старых панельных постройках - 76,3 тыс. руб. Чуть дешевле можно найти квартиру в новых панельных домах, здесь стоимость составляет 74,7 тыс. руб. за кв. м.
В Невском районе также достаточно высока стоимость жилья в домах сталинской эпохи: метр предлагают за 81,2 тыс. руб. Цены на квартиры в старой и новой панели разнятся на 2 тыс. руб. (76,9 тыс. и 78,8 тыс. руб. за кв. м соответственно). А среди предложения в кирпичных зданиях можно найти относительно недорогие варианты (средняя цена - 74,8 тыс. руб.).
Север
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке на севере Петербурга не склонна к единообразию. Все три северных района показывают разную динамику. Год назад разрыв в стоимости жилья составлял 2-3 тыс. руб., в зависимости от местоположения. В Выборгском районе «квадрат» предлагали за 95,4 тыс. руб., в Приморском - за 93,4 тыс., в Калининском - за 89,4 тыс. руб. К августу стоимость метра на севере снизилась еще и практически достигла показателей января 2008 года (80,77 и 74 тыс. руб. - соответственно по районам). Сентябрь продемонстрировал любопытную динамику: если цены в Выборгском районе незначительно понижались, в Приморском - остались на том же уровне, то в Калининском совершенно неожиданно наметился их небольшой рост. Однако в конце года ситуация вновь стабилизировалась: Выборгский район компенсировал осеннее падение - средняя цена за месяц выросла примерно на 1 тыс. руб. и достигла 79,3 тыс. руб. за кв. м. В Приморском и Калининском стоимость незначительно снизилась, и в декабре средние показатели - 76,3 и 74,3 тыс. руб. за кв. м соответственно.
Количество вариантов предложения на севере продолжает расти. Если год назад (в январе 2009-го) в Выборгском районе продавцы предлагали 1 684 объекта, то в декабре эта цифра мало изменилась - 1 694 объекта, в Калининском - 1 549 в декабре при 1 185 в январе, в Приморском - 2 645 при 2 286 в начале года.
Подавляющее большинство (53%) квартир в Выборгском районе предлагают в кирпичных домах; на втором месте - старая панель - 29,5%; по 7,5% в структуре предложения Выборгского района занимают сталинские и новые панельные здания. Практически не представлены строения старого фонда: таких домов с капитальным ремонтом - 1,7%, без ремонта - 0,5%. Аналогичная ситуация в Калининском районе: кирпич - 49,1%, старая панель - 43,4%, 3,6% - новая панель, 2% - сталинские дома, 0,6% - старый фонд и 1,2% - дома с капитальным ремонтом. В Приморском районе также доминирует предложение в кирпичных зданиях - 52,9%, а в панельных - новая и старая панель представлена почти поровну: 22% и 21,4% соответственно. На долю старого фонда и сталинских построек приходится в общей сложности чуть больше 3%.
Предложение по типам квартир на севере достаточно однородно. Доля небольших и средних квартир во всех районах - около трети. Максимальные показатели в Выборгском районе у трехкомнатных вариантов (34,9%), двухкомнатных - 31,9%. В Приморском лидируют однокомнатные - 34,4%, 30,9% - трехкомнатные квартиры, 28% - двухкомнатные. Однокомнатные в Калининском районе занимают 34,5% объема предложения, 33,9% - двухкомнатные, 28% - трехкомнатные. Большие квартиры достаточно широко представлены только в Выборгском и Приморском районах: доля четырехкомнатных здесь 6% и 4,7% соответственно.
Самая высокая средняя цена предложения в северных районах - в Приморском районе. Квадратный метр в двухкомнатной квартире сталинского дома обойдется покупателю в 96,9 тыс. руб. В кирпичных постройках предлагают жилплощадь по 77,2 тыс. руб. за кв. м. Стоимость жилища в панельных домах принципиально не отличается, но старая панель оценивается чуть дешевле, по 72,6 тыс. руб. - против 73,4 тыс. руб. за кв. м в новых панельных домах.
В Выборгском районе наиболее дороги также сталинские постройки - 91,6 тыс. руб. за кв. м в четырехкомнатной квартире, в этой же ценовой категории находится кирпич (90,4 тыс. руб. за кв. м в четырехкомнатной квартире). Старый фонд с капитальным ремонтом представлен лишь в сегменте трехкомнатных квартир, и стоимость его начинается от 68,3 тыс. руб. за кв. м. Новая и старая панель в Выборгском районе стоит практически одинаково (например, однокомнатные квартиры в старом и новом панельных домах обойдутся в 80,9 и 80,7 тыс. руб. за кв. м). При этом цена метра по мере увеличения площади уменьшается.
В Калининском районе двухкомнатные квартиры в кирпичных и новых панельных зданиях продают по 76,6 и 74,4 тыс. руб. за кв. м. Сталинки оценивают чуть дороже - 78,4 тыс. руб. за кв. м, а «квадрат» в доме старого фонда с капитальным ремонтом обойдется в 65,8 тыс. руб. И это - самое дешевое предложение на севере Петербурга по итогам года.
Центр
За минувший год цены на жилье в центральных районах Петербурга снизились в среднем на 12-17%. Самым благополучным оказался Петроградский район - здесь падение составило 12%. В январе 2009-го квадратный метр в среднем стоил 117,5 тыс. руб. К декабрю прошедшего года - 102,2 тыс. На Васильевском острове падение достигло 14%: с 107,8 тыс. руб. в январе до 92,5 тыс. руб. за кв. м в декабре. Центральный и Адмиралтейский районы в ценах потеряли 16% и 17% соответственно. В Адмиралтейском районе при стоимости 106,5 тыс. руб. за кв. м в январе 2009-го в конце года жилье можно было купить по 87,6 тыс. руб. В Центральном районе статистика такова: 119,3 тыс. руб. год назад и 100,3 тыс. руб. за кв. м сегодня. Однако центр - единственная локация, где средние цены остались выше аналогичных показателей 2008 года.
Объем предложения во всех районах центра города вырос по сравнению с январем 2009 года, но остается ниже пиковых значений (начало 2008 года). В Адмиралтейском районе в конце года предлагали 926 объектов (в январе 2009-го - 886, в 2008-м - 1 259), на Васильевском острове - 1 139 (год назад - 1 025), Петроградский район сейчас представлен 1 029 объектами против 959 в начале прошлого года. Самое значительное увеличение объема предложения произошло в Центральном районе: 2 025 объектов в конце декабря против 1 851 в январе 2009-го.
В Адмиралтейском и Центральном районах больше половины (54,2% и 51,9% соответственно) продаваемых квартир - старый фонд с капитальным ремонтом. На втором месте - старый фонд без ремонта (Адмиралтейский - 35,9%, Центральный - 35,6%). Еще по 3% в этих районах - варианты в сталинских домах, 6,8% квартир - в кирпичных зданиях в Адмиралтейском районе и 9,4% - в Центральном. Панель в этих районах не представлена вообще, как, впрочем, и в Петроградском районе. Здесь предложение в кирпичных домах и постройках старого фонда без капремонта занимает 27,6% и 36,4% соответственно. Старый фонд с капитальным ремонтом - 28,6%, и лишь 7,5% приходится на сталинские дома. Василеостровский район представлен всеми сегментами, но явное лидерство - за кирпичными домами (41,9%), старый фонд с капремонтом составляет 24%, без ремонта - 15%, в остальных сегментах показатели меньше 10% (новая панель - 7,9%, старая - 3,9%, сталинки - 7,2%).
По сравнению с другими территориями Петербурга в центре предлагают не очень много однокомнатных квартир. В Адмиралтейском - 9,3%, в Петроградском - 6,9%, в Центральном - 7,3%. Лишь на Васильевском острове их больше - 17,8%. Двухкомнатные и трехкомнатные объекты занимают около трети всего объема предложения по каждому району. Так, в Адмиралтейском и Василеостровском доля двухкомнатных квартир колеблется в пределах 30-31%, в Петроградском их несколько меньше - 26,3%, в Центральном - 27,8%. Трехкомнатные также представлены достаточно равномерно - 34-36%. Четырехкомнатные квартиры наиболее широко представлены в Петроградском и Центральном районах - здесь их доля составляет по 17%, в Адмиралтейском - 13,9%, на Васильевском острове - 11,6%.
Апартаменты свыше четырех комнат занимают 10-12% предложения в Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах и всего 5% - в Василеостровском.
Самым дорогим районом Петербурга по-прежнему остается Петроградский, здесь цена квадратного метра в двухкомнатной квартире кирпичного дома составляет 126,6 тыс. руб., несколько ниже этот показатель в Центральном районе - 113,8 тыс. руб. В Василеостровском «квадрат» в аналогичной жилплощади стоит 96,4 тыс. руб., в Адмиралтейском - 85,8 тыс. руб. за кв. м. В сталинских постройках цены ниже, чем в кирпичных, но выше, чем в домах старого фонда. Так, на Петроградской стороне метр в трехкомнатной квартире сталинского дома обойдется покупателю в 105,7 тыс. руб., в Центральном районе - 104,4 тыс., в Адмиралтейском - 82,4 тыс., на Васильевском острове - 96,9 тыс. руб. Самые доступные квартиры - в постройках старого фонда без капитального ремонта, здесь цены в большинстве случаев не достигают 90 тыс. руб. Лишь в Центральном и Петроградском районах стоимость «квадрата» составляет 94-98 тыс. руб.
Юг
Средняя цена предложения в южных районах Петербурга за год снизилась на 17-20%. Минимальное падение показали Кировский и Московский районы, несмотря на значительные колебания в течение года. Так, в Московском районе в январе 2009-го квадратный метр предлагали за 102,3 тыс. руб., в декабре - за 84,5 тыс. В Кировском районе эти показатели - 88,9 и 73 тыс. руб. за кв. м соответственно. Во Фрунзенском районе стоимость метра снизилась на 18% и составила 70,6 тыс. руб. в конце года, в начале 2009-го он стоил 87,1 тыс. руб. Максимальное падение наблюдалось в Красносельском районе - 20%, то есть до 15,8 тыс. руб. (в январе стоимость составляла 81,9 тыс., в декабре минувшего года - 66,2 тыс. руб. за кв. м).
Объем предложения в южных районах Петербурга в декабре либо снизился, либо остался на прежнем уровне. По итогам года потерял в количестве объектов лишь Кировский район - в январе 2009-го выставлялось 1 175 вариантов, в декабре - 1 080. В Красносельском число предложений увеличилось, но незначительно, на 15 квартир, и составило 849. А Московский и Фрунзенский районы «нарастили» по 14%. Во Фрунзенском с 1 184 в январе количество выросло до 1 379 к концу года, в Московском - с 1 298 до 1 506 соответственно.
Структура предложения по типам объектов достаточно однородна - подавляющее большинство квартир предлагается в кирпичных либо старых панельных зданиях. В Кировском районе 45,6% приходится на варианты в кирпичных домах, 35,9% - старая панель, сталинские постройки составляют 14,9%, новая панель - 2,4%, а старый фонд с капремонтом и без такового занимает менее чем по 1%. В Красносельском районе 42,6% приходится на кирпичные дома, чуть меньше (38%) квартиры в старых панельных домах, 17,8% - новая панель и 1,5% - сталинки. Наиболее разнообразен выбор в Московском и Фрунзенском районах: здесь представлены все типы домов. На долю кирпича в Московском районе приходится 47,8% предложений, во Фрунзенском - 45,8%. Старые панельные дома занимают 22,8% в Московском и 41,9 % - во Фрунзенском районах. По новым панельным зданиям показатели также близки: 6,7% - в Московском и 9,6% - во Фрунзенском. Квартир в сталинских постройках значительно больше в Московском районе - 21,2%, во Фрунзенском их всего 0,5%. На старый фонд с капремонтом приходится 0,9% в Московском и 1,5% во Фрунзенском районах, без ремонта - 0,68% во Фрунзенском и 0,8% - в Московском районе.
В структуре предложения по типам квартир с незначительным перевесом лидируют двухкомнатные. В Кировском таких предложений 29,4%, в Красносельском - 37,13%, в Московском - 37,8%, во Фрунзенском - 41,7%. Также широко представлены одно- и трехкомнатные варианты. В Кировском районе доля трехкомнатных - 34,6%, однокомнатных - 24,2%. В Московском 30,4% - трехкомнатных и 25,6% - однокомнатных. Во Фрунзенском - 29,7% приходится на трехкомнатные, 22,9% - на однокомнатные. В Красносельском - 31,9% однокомнатных, 28,1% - трехкомнатных вариантов. Количество четырехкомнатных значимо лишь в Кировском районе - 9,8%, в Красносельском таких квартир 2,8%, в Московском - 4,9%, во Фрунзенском - 5,3%. Апартаменты свыше четырех комнат представлены во всех районах, кроме Красносельского, но их доля едва достигает 1%.
В Кировском районе самые высокие цены на двухкомнатные квартиры в сталинских домах - 79,4 тыс. руб. за кв. м. В кирпичных зданиях квадратный метр в однокомнатной квартире в среднем стоит 78,6 тыс. руб., в двухкомнатной - 75,2 тыс. руб. Немного меньше просят за жилье в старых панельных домах. «Квадрат» в однокомнатной квартире стоит 76,8 тыс. руб., в трехкомнатной - 65,1 тыс. руб.
Красносельский район остается самым недорогим на юге Петербурга. Метр в однокомнатной квартире в кирпичном доме продают за 72 тыс., а в трехкомнатной - за 64,4 тыс. руб. Рекордно дешевое предложение в старых панельных домах: цены стартуют с 57,3 тыс. руб. за кв. м в четырехкомнатной квартире, в трехкомнатной - 61,9 тыс. руб.
Сталинские дома в Московском районе - наиболее дорогое предложение на юге города, причем стоимость растет пропорционально увеличению площади. Метр в однокомнатной квартире предлагают по 100 тыс. руб., в двухкомнатной - по 102,6 тыс., в трехкомнатной - по 106,9 тыс., в четырехкомнатной - по 109,5 тыс. руб. за кв. м. Более демократичный вариант - квартиры в старых панельных домах. Однокомнатные предлагают по цене 79,5 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные - 69,8 тыс. руб., трехкомнатные - 67 тыс. руб.
Во Фрунзенском районе самый распространенный тип предложения - кирпичные постройки. «Квадрат» в однокомнатной квартире обойдется покупателю в 77,9 тыс., в двухкомнатной - 71,5 тыс., в трехкомнатной - 69,5 тыс., в четырехкомнатной - 70,3 тыс. руб.
ЭКСПЕРТИЗА
Олег Пашин,
заместитель генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость»:
- Последние месяцы были самыми успешными по количеству сделок в текущем году. Кроме того, подтверждается рост интереса к недвижимости - существенно увеличился спрос на двухкомнатные квартиры, в особенности в новых панельных и кирпичных домах. По-прежнему велик спрос на комнаты. Как и ранее, в структуре спроса достаточно весомую долю занимают однокомнатные квартиры. Если в стране в ближайшее время ничего не произойдет, а ситуация будет такая, как и осенью этого года, то для нас это - вполне рабочая обстановка. Спрос достаточно активен, хотя сейчас, конечно, не период повышенного спроса или «бум», который раньше был, но все-таки рынок нормальный, ровный и стабильный.
Если говорить о прогнозах, то здесь мы зависим от экономики, от той картины, которая в целом складывается по стране, а это, соответственно, зависит от мировой экономики.
Владимир Гаврильчук,
генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
- Что скрывать, нелегкий был год экономически. Цены продолжали медленно сползать, в среднем по городу еще на 15%, по загородному рынку - на 25% за год. Но мы - профессионалы и работаем и при росте, и при падении цен, да и при стагнации тоже. В итоге нам удалось не только удержать свою долю рынка, но и увеличить ее. Порадовала позитивная динамика количества договоров купли-продажи, зарегистрированных в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Так, если сравнивать ноябрь 2008-го и ноябрь 2009-го - увеличение на 36%, что отражает рост активности на рынке недвижимости. Это внушает оптимизм.
А если говорить о моем видении основных тенденций на рынке недвижимости в 2010 году, то жду повышения количества сделок на вторичном рынке; плавного ценового роста с конца зимы; увеличения числа ипотечных сделок; стагнацию на загородном рынке с традиционным оживлением весной и оживления на рынке коммерческой недвижимости с февраля 2010 года.
Сергей Козлов,
генеральный директор АН «Бекар»:
- Год для рынка был непростой, но с благополучным финалом. Первое полугодие стало медленной реакцией рынка на экономический обвал в августе. Цены плавно снижались на протяжении всего полугодия. До 80% продавцов на рынке в первом полугодии - это люди, которые решали свои жилищные проблемы за счет обменов. Именно такие сделки доминировали на рынке.
В списке самых популярных объектов у потребителей на вторичном рынке Петербурга лидировали комнаты и однокомнатные квартиры в пределах 3 млн руб.
Спрос, «напуганный» заявлениями о возможных банкротствах застройщиков, сместился в сторону вторичного жилья.
Летние месяцы оказались последними «мертвыми» месяцами для рынка. К июлю спрос на покупку жилой недвижимости снизился, по сравнению с маем, на 20%, предложение сократилось в целом по всем сегментам на 10%. Восстановление показателей рынка началось лишь с завершением отпускного периода, в августе. В результате сентябрь продемонстрировал майские показатели по спросу и предложению.
Осенью стабилизация цен увеличила спрос на жилье, появился интерес к объектам комфорт-класса, которые простаивали почти год. Однако пока рост спроса привел только к увеличению просмотров, не реальных сделок: люди интересуются, смотрят, подбирают, прицениваются, но с покупками пока тормозят. Число просмотров выросло по сравнению с летом в два-три раза.
Темпы снижения цен осенью стали совсем низкими (0,5% в месяц) и постепенно подошли к нулю. На сегодняшний день средняя цена жилого квадратного метра на вторичном рынке - на уровне 80-82 тыс. руб. Уже месяц рынок фиксирует рост. Год закончился хорошо.
Очевидно, что рынок вошел в стабилизационный период. Потенциал снижения цен уже исчерпан.
|
