Эксперты отмечают, что спрос на недвижимость за рубежом существовал даже в самые сложные кризисные времена, а в последние месяцы заметно оживился. Почему же все больше наших сограждан задумываются о подобной, казалось бы, не первостепенной важности покупке? Очевидно, потому, что это отвечает важным для них потребностям.
Прежде всего, зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция, особенно в сравнении с московским или даже подмосковным рынками. Во-вторых, это возможность для удобного летнего или зимнего, а подчас и внесезонного отдыха, когда не нужно собирать вещи и паковать чемодан - все можно оставить в своем доме. В-третьих, это элемент престижа, постепенно вытесняющий в этом качестве загородную недвижимость. В-четвертых, это возможность дать детям универсальное образование, ведь пребывание в иностранной среде позволит практически в совершенстве овладеть одним, а иногда сразу несколькими зарубежными языками. В-пятых, это возможность совместить многое или почти все вышесказанное одновременно.
Однако выбор недвижимости и сам процесс принятия решения о покупке всегда сопровождаются рядом сомнений: где покупать, какие налоги сопровождают процесс покупки, насколько затратно будет содержать ту или иную недвижимость в дальнейшем, и т.д.
По опыту экспертов «МИЭЛЬ Distant Property Management», страны можно условно сгруппировать как «доступные», «стабильные» и «перспективные». К достаточно доступным и наиболее популярным среди россиян европейским странам можно отнести Болгарию, Чехию, Южную Италию (регион Калабрия).
Например, в Болгарии стоимость студии на черноморском побережье, в 400 метрах от моря, начинается всего от 27-30 тыс. евро. Такой объект расположен обычно в качественном жилом комплексе, предполагающем один или несколько ресторанов, бассейн, SPA-программы, продуктовый магазин и некоторые другие возможности. Все апартаменты в комплексе сдаются полностью отделанными с кухонным блоком, а иногда и с полной меблировкой. Комплекс функционирует круглогодично, хотя основной популярностью пользуется во время летнего сезона.
Приобретение недвижимости в Болгарии дает ряд дополнительных преимуществ. В первую очередь, с 2011 года страна вступает в Шенген, и таким образом, все владеющие там недвижимостью россияне получают возможность путешествовать по всем странам Шенгенского соглашения. Также это заметная экономия на отдыхе у моря, и возможность ездить отдыхать без вещей, т.к. все сезонные вещи можно оставлять в собственном апартаменте. Кроме того, если нет необходимости находиться в Болгарии длительное время, апартамент можно на время сдавать в аренду, тогда окупятся платежи за содержание недвижимости.
Наталья Завалишина, Генеральный директор «МИЭЛЬ DPM», отмечает: «Стоимость содержания недвижимости в год очень невелика - в зависимости от площади недвижимости и месторасположения комплекса, а также инфраструктуры комплекса, может составлять в среднем от 200 до 800 евро. При этом доход от аренды за летний период даже маленькой студии может составить 2000-3000 тыс. евро, что окупает расходы на содержание».
Немного подороже Чехия, но ее также можно назвать относительно доступной страной. К тому же, в 2009 году был принят закон, в соответствии с которым россияне могут покупать недвижимость на физическое лицо. Например, студию в новостройке в Праге в завершающей стадии строительства, можно купить всего за 60 тыс. евро. Такого рода объект расположен обычно в районе 3, 5, 9, 10 и 13 Праги, т.е. не самый центр, но относительно близко к нему, в хорошем окружении. Площадь подобной студии начинается от 30 кв.метров. Приобретение недвижимости в Чехии также дает ряд преимуществ. Прежде всего, это возможность получения Шенгенской визы, а в некоторых случаях и ВНЖ в Чехии, проживание в спокойной славянской стране в центре Европы, хорошие условия по обучению детей, близость к основным европейским странам - Германии, Австрии, Швейцарии и т.д. Если нет необходимости находиться в Праге постоянно, апартамент можно сдавать в аренду. По данным «МИЭЛЬ DPM», годовая доходность студии площадью 30 кв.м может составлять порядка 5000 евро. Можно оформить ипотечный кредит под 5-6% годовых, при первоначальном взносе не менее 50% от стоимости апартамента. А платежи за содержание недвижимости в Чехии составляют порядка 1000 - 1200 евро в год за 30-метровую студию.
Достаточно интересные возможности открываются перед покупателями недвижимости в Калабрии, на юге Италии. Н. Завалишина говорит: «Стоимость односпального апартамента в объекте в завершающей стадии строительства начинается от 53 000 евро. Такой апартамент располагается в районе 1.5-2 км от моря, а из окон открывается потрясающая морская панорама. На большинство строящихся объектов в этом регионе распространяется рассрочка, а на уже построенные предоставляется кредит под 3.85-4.2% годовых».
Апартаменты предназначены для круглогодичного проживания, хотя в основном используются в летний сезон, который на юге Италии достаточно продолжителен - с апреля по октябрь. Приобретение недвижимости на юге Италии дает достаточно большие возможности: это правильная инвестиция, так как рост цен наблюдается даже сейчас, в условиях экономического кризиса; это возможность хорошего летнего отдыха, а также занятия зимними видами спорта, т.к. в непосредственной близости от побережья расположены подъемники и можно кататься на горных лыжах; есть возможности обучения детей и т.д. По данным «МИЭЛЬ DPM», содержание недвижимости относительно недорого: в среднем, это обходится в 1000 евро в год, а возможность сдавать недвижимость в аренду может приносить, по некоторым объектам, до 7-8% годовых.
Таким образом, относительно доступные варианты есть в ряде стран, не только в вышеперечисленных, хотя именно эти страны можно назвать в настоящий момент одними из самых популярных и востребованных.
Если говорить о странах «стабильных», то к ним можно отнести, прежде всего, Германию, Францию и Северную Италию.
В Германии ценовая ситуация очень разная. Объект в Берлине, - например, вторичную студию не в самом престижном районе, - можно купить за 40 000 евро, а такого же рода объект в Мюнхене обойдется уже не менее чем в 150 000 евро. По словам Н. Завалишиной, «достаточно хороший, ликвидный объект в Германии можно купить по цене не менее 120 000 евро, если мы говорим о жилой недвижимости. Но в Германии интересны не только жилые объекты, определенный интерес есть и к коммерческой недвижимости, к помещениям street retail-а, доходным домам, отелям». В Германии вряд ли стоит ожидать интенсивного роста, но не стоит и ожидать снижения стоимости недвижимости. Это достаточно стабильный регион, недвижимость которого не подвержена сильным колебаниям, и остается достаточно ликвидной.
Подобная ситуация и во Франции. В Париже, например, студию можно купить по цене от 100 000 евро. «Такого рода объекты очень востребованы, их часто арендуют студенты и бизнесмены, проживающие за городом. Подобный вариант интересен и для собственного проживания, если бюджет достаточно ограничен, а есть задача часто бывать во Франции», - советует Н. Завалишина. Определенные инвестиционные стратегии предполагают покупку нескольких таких студий, от 5 до 10. Одновременная аренда позволяет получать до 7% годовых, есть возможность продажи определенной части портфеля (т.е. нескольких студий), если появляется такая задача, или дополнительной покупки. Такие инвестиционные предложения рассматриваются инвесторами, которые предпочитают вкладывать средства в достаточно стабильные активы. Существенного роста там ждать не приходится, но и падения тоже.
Кроме Парижа, достаточно стабильным регионом остается и Лазурный берег, где недвижимость особенно престижна. Мало кто знает, что квартиру с одной спальней можно купить, например, в Ницце, за 150 000 евро. Подобных объектов в этом регионе не так уж много, но они есть, и относительно недороги в содержании - в год содержание такой квартиры обойдется в среднем около 2000 евро. Распространенная информация о крайне дорогом содержании объектов на Лазурном берегу касается только действительно премиальных объектов, начиная от 770 000 евро, потому что на такие объекты распространяется прогрессивный налог на роскошь, что делает содержание их более дорогим. В любом случае, объекты в Ницце или другом городе этой части Франции очень востребованы и могут использоваться как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.
Север Италии, в отличие от достаточно экономичного юга, существенно дороже и объект, который на юге можно купить за 50 000 евро, в районе Сан-Ремо или Венеции будет стоить не меньше 200 000 евро. Разница в том, что юг Италии сегодня - это динамично развивающийся регион, где есть потенциал роста недвижимости, а северные области - это сформировавшийся стабильный регион, где недвижимость не растет, но и не снижается по стоимости. Север Италии обладает рядом преимуществ - это престижность, проживание поблизости от озер, моря и горных склонов одновременно, высокая ликвидность объектов. Словом, выбор есть и среди стабильных стран, в каждой свои особенности и возможности.
Рассматривая условно названные «перспективные» страны, можно сказать о США, Великобритании и Испании. Эти страны всегда были интересны и востребованы среди россиян, а сейчас открываются дополнительные возможности для тех, кто планирует приобрести там недвижимость.
Говоря о США, остановимся на Нью-Йорке. Эксперты «МИЭЛЬ DPM» отмечают, что среднее снижение стоимости недвижимости в Нью-Йорке составляет к настоящему моменту порядка 15%. Наступил один из наиболее подходящих периодов для покупки недвижимости, сейчас продавцы наиболее гибкие в торге, а такая благоприятная ситуация складывается не чаще, чем раз в 10-15 лет. Если говорить о Манхеттене, в силу географических особенностей, там невозможно увеличить объем предложения недвижимости. «Вполне вероятно, что на Манхеттене повторится сценарий Монако, где средняя стоимость кв. м. жилья достигла 30 000 евро», - считает Н. Завалишина. Помимо собственно инвестиций, это хорошее место и для всех тех, кто думает о дальнейшем образовании детей. Значительно снижены процентные ставки по ипотеке. И граждане РФ имеют возможность получать кредиты в размере 50% от стоимости объекта недвижимости на 20-25 лет по ставке 4-5%. Кроме всего вышеперечисленного, обладание недвижимостью на Манхеттене крайне престижно.
Не менее интересны и инвестиции в недвижимость Лондона. Сейчас снижение составляет порядка 7-15%, по отдельным районам, чего не наблюдалось уже довольно давно. В последние несколько месяцев лондонский рынок несколько оживился, но пока еще сохраняется возможность, используя некоторое ценовое ослабление, приобрести недвижимость по существенно более гуманным ценам. Н.Завалишина обращает внимание на то, что и английский фунт стерлингов сейчас не такой высокий, как это было буквально 2-3 года назад. Обладание недвижимостью в Лондоне очень престижно, это один из наиболее значимых мировых деловых и культурных центров. В последние годы стало особенно популярным давать детям классическое английское образование, поэтому недвижимость интересна и с этой точки зрения. Есть возможность получить ипотеку, в среднем под 3-4% годовых. Кроме всего вышесказанного, в Англии и в частности, в Лондоне, высокие арендные ставки, поэтому доход от аренды, как правило, выше, чем проценты по ипотечному кредиту.
Достаточно выгодно сейчас можно приобрести и недвижимость в Испании. Кризис достаточно серьезно коснулся рынка недвижимости этой страны, снижение доходит до 30%. «Испания нравится российским покупателям не только своим теплым морем и хорошим климатом», замечает Н.Завалишина. «Недвижимость здесь дает возможность получения Шенгенской визы, позволяющей путешествовать практически по всем европейским странам; там можно заниматься горнолыжным спортом, и также в этой стране созданы хорошие условия для проживания пенсионеров, здесь насыщенная культурная жизнь и множество других преимуществ». Кроме того, в Испании по-прежнему одна из самых простых среди всех западноевропейских стран процедур получения ипотечного кредита нерезидентами, причем срок кредита доходит до 25-30 лет. Проценты - средние для всех европейских стран, 3,5-4%.
В статье обозначены три наиболее актуальных и интересных направления в области зарубежной недвижимости. Это доступные страны - с низким ценовым порогом входа, страны стабильные - достаточно дорогие, тем не менее всегда популярные и востребованные, и те, которые можно сейчас условно назвать «перспективными», так как там наблюдается некоторое снижение и, соответственно, есть возможность приобрести объекты дешевле, чем это было буквально несколько лет назад.
«Этим списком все возможности, которые сейчас предлагают зарубежные рынки, не исчерпываются. Мы рассмотрели лишь некоторые, наиболее популярные направления. Выбор за покупателем, но самое главное - это уверенность, что недвижимость за рубежом - это не затраты, как многим кажется, а приобретение, инвестиция, вложение в будущее», - пояснила Н. Завалишина.
|
