Согласно новому Градостроительному кодексу, с 1 октября 2005 года земельные участки под строительство жилья будут распределяться посредством открытых торгов. Юрист М2 рассказывает о правилах организации торгов и участия в них.
Основным документом, регулирующим вопрос распределения земель, является Земельный кодекс РФ (ЗК РФ). В соответствии со ст. 30 этого документа на торгах решается судьба тех участков, в отношении которых не произведено предварительное согласование размещения объектов.
По нормам Гражданского кодекса РФ, торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса. Разница в том, что аукцион выигрывает тот, кто предложит наибольшую цену, а победителем конкурса признается тот, кто сделает наиболее выгодное предложение. Земельный участок под строительство предоставляется только по результатам аукциона.
Шаг за шагом
Ст. 30 ЗК РФ определяет следующий порядок предоставления земли. Для начала земельный участок должен быть сформирован, что предполагает подготовку границ участка, определение его использования и принятие соответствующими органами решения об устройстве торгов. На следующем этапе производится кадастровый учет участка, проводятся сами торги и заключается договор с победителем аукциона.
В соответствии со ст. 38 ЗК РФ предметом торгов может быть земельный участок или право аренды земли. В качестве собственника земли выступают органы исполнительной власти, в чьем ведении находятся участки. Эти органы могут устроить аукцион сами или с помощью сторонних организаций, которые специализируются на проведении торгов и заключили с собственником земли договор.
Сам аукцион является открытым. Это значит, что количество участников не ограничено и в нем могут принять участие все желающие. Продавец участка обязан опубликовать свое решение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до события (если организатором торгов является нанятая компания, обязанность по опубликованию извещения ложится на нее).
В тексте извещения должна содержаться вся необходимая информация: предмет торгов, дата, место и порядок их проведения, сведения об организаторе аукциона и продавце имущества, начальная цена имущества, шаг аукциона (сумма, на которую повышается ставка участников, обычно - от 1 до 5% начальной стоимости предмета аукциона). Кроме того, в извещении необходимо указать требования, предъявляемые к заявкам на участие в аукционе, размер задатка, а также все существенные условия договора, который будет заключен с победителем аукциона.
Потенциальные участники аукциона (заявители) должны направить устроителю аукциона в течение установленного срока следующие документы: заявку на участие в аукционе, документы, подтверждающие внесение задатка, и выписку из Единого государственного регистра юридических лиц (для юрлиц). Формально организатор не имеет права требовать от участников аукциона никаких документов, кроме этих. С другой стороны, в Земельном кодексе указано, что заявка должна соответствовать установленной форме, вид которой отдается на усмотрение субъектов Федерации и муниципальных властей. Пока форма заявки московскими властями не утверждена, можно предположить, что устроители аукциона будут требовать от заявителей и другие документы в качестве приложения к заявке.
Как не получить отказ
Аукцион выигрывает тот, кто предложит большую сумму за продаваемое имущество. Результат торгов оформляется протоколом в день их проведения. В обязательном порядке в протоколе указываются предмет аукциона, цена, за которую он продан, и победитель. В случае с продажей земельного участка сумма, которую покупатель предложил на торгах, - его единственная трата. Если предметом аукциона является право аренды, то помимо денег за это право победитель будет вносить арендную плату.
На подачу заявки отводится 25 дней. Организатор не имеет права прекратить сбор заявок ранее чем за пять дней до проведения аукциона. Это в значительной мере должно способствовать участию в аукционе максимального количества заявителей. Каждый заявитель имеет право подать только одну заявку. Это гарантирует равные возможности остальных участников выиграть торги.
Организатор аукциона вправе отказать в участии. Поводом для этого может послужить непредставление необходимых документов или указание в них недостоверных сведений о заявителе, невнесение задатка, а также официальный запрет на участие в аукционах для конкретного заявителя. В любом случае независимо от того, допущен заявитель к участию в аукционе или нет, его известят о результатах рассмотрения его заявки на следующий день. Если он внес задаток, но не был признан участником аукциона, организатор обязан вернуть ему задаток в течение трех дней с момента оформления протокола принятия заявок.
Когда кто-то из заявителей передумал участвовать в аукционе, он может известить организатора в письменном виде. Если он сделал это до окончания срока приема заявок, организатор должен вернуть сумму задатка в течение трех дней с момента регистрации отказа. Если отказ поступил после окончания приема заявок, заявитель получит задаток назад вместе с участниками, проигравшими аукцион.
В соответствии с п. 11 ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона "вправе отказаться от проведения аукциона не позднее, чем за пятнадцать дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона". Между тем считается, что никто, кроме продавца и организатора, не знает об аукционе. Не совсем понятно, что даст отказ от проведения торгов, если о них никому не известно. Таким образом, получается, продавец или организатор аукциона лишены возможности отменить его.
Может ли аукцион не состояться?
Аукцион признается несостоявшимся в двух случаях: если в нем участвовал всего один заявитель или если после троекратного объявления начальной цены никто из участников не захотел купить выставленное на торги имущество. Любопытная деталь: если аукцион не состоялся по первой причине, договор купли-продажи может быть заключен с единственным участником торгов через десять дней после проведения аукциона.
Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи не заключен, организатор имеет возможность объявить о проведении повторных торгов. Причем условия аукциона (в том числе и стартовая цена лота) могут быть изменены. В ряде случаев эти правила дают организаторам некоторым образом влиять на результаты торгов. Например, аукцион не состоялся - заключается договор с его единственным участником - той компанией, которая больше всего устраивает продавца. Не исключена возможность сговора и при проведении повторных торгов с измененными условиями: заинтересованная компания может получить землю по более низкой цене.
Также стоит упомянуть в данном контексте и вопрос извещения о проведении аукциона: недостаточно широкое оповещение позволяет сузить число участников аукциона. Объявление о торгах публикуется организатором аукциона в каком-либо периодическом печатном издании либо на официальном сайте того органа исполнительной власти, который является продавцом конкретного участка. Но публикация возможна только в том случае, если у соответствующего органа есть свой сайт. Сайт правительства России найти просто. Сайт правительства Москвы - тоже не тайна. Отыскать сайт какого-либо из столичных районов несколько сложнее, не говоря уже о подмосковных или региональных муниципальных образованиях. Таким образом, местные власти, выступающие продавцами, получают шанс провести аукцион так, как надо им. Причем все нормы будут соблюдены. Хорошо, что государство наконец-то будет получать деньги за землю. Но сам механизм организации аукционов (особенно отказов от их проведения) требует доработки. Когда наработается практический опыт в этой сфере, проявятся и менее явные недостатки. Пока остается наблюдать за развитием строительного бизнеса и надеяться, что новые законодательные нормы не окажут на рынок недвижимости негативного влияния.
|
