Уже полгода страна живет с новыми законами о доступном жилье. Какие-то из них еще не начали действовать, какие-то рынком игнорируются, а какие-то приняты как данность. В числе последних - изменения, внесенные в Гражданский кодекс, ограничивающие вмешательство органов опеки и попечительства в сделки с недвижимостью, в которых фигурируют несовершеннолетние.
Пользователю лучше
Впрочем, если последние являются собственниками жилья или его части, то его купля-продажа все равно не может произойти без одобрения органов опеки. Их деятельность в данных случаях регулирует статья 37 ГК (о распоряжении имуществом подопечного).
Тем не менее, нужно отметить либеральность нового законодательства. Если раньше маленький ребенок в семье безоговорочно преграждал родителям дорогу в банк за ипотечным кредитом (против выступали государственные опекуны, ревностно следящие за защитой его жилищных прав), то сегодня мама и папа могут, к примеру, заложить старое жилье и согласиться на кабальные условия банкиров. Правда, при нескольких условиях: семья должна считаться благополучной, а ребенок только зарегистрированным в квартире, то есть, как говорят юристы, являться пользователем. Конечно, если родителям посчастливится найти банк, который в такой ситуации согласится их кредитовать.
Закон начал действовать с нового года. Перестройка системы и переход со старых правил на новые шли почти всю зиму. Так же, как и большая часть законов о доступном жилье, это нововведение приживалось со скрипом. Регистраторы отказывались вносить в реестр сделки, где были несовершеннолетние, но "отсутствовало присутствие" органов опеки. Нотариусы, к которым обращались родители для того, чтобы те написали запрос опекунам, игнорировали подобные просьбы, резонно ссылаясь на то, что это теперь не является необходимым. Риэлторы были вынуждены изобрести "отказные письма", которые предлагалось подписать инспекторам опеки, чтобы сделка, наконец, состоялась и была зарегистрирована. Кстати сказать, юристы многих крупных агентств недвижимости до сих пор советуют своим сотрудникам, оформляя сделки, к пакету документов прикладывать такое письмо - на всякий случай, вдруг законодательство опять поменяется. В общем, сегодня разрешение органов опеки требуется, когда ребенок - собственник недвижимости (или ее доли), и не требуется, когда он обычный пользователь, не имеющий имущественных прав на данное жилье.
А было все накатано...
Как признаются сами риэлторы, прежняя система была прозрачной и понятной. А главное, к ней уже привыкли. Опекунский совет в глазах участников рынка являлся своеобразным гарантом чистоты сделки. Были даже примеры, когда ему удавалось выявлять неблагонадежных родителей и отстаивать интересы детей. "Напрасно говорят, что за взятки органы опеки были готовы одобрить чуть ли не любой криминал, - отмечает Елена Распопова, юрист отделения "Киевское" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость". - На самом деле, они только готовили распоряжение о возможности совершения сделки с недвижимостью, где участвовали несовершеннолетние. А подписывалось оно руководителем местной исполнительной власти - раньше главой управы, теперь руководителем муниципалитета. После чего, по истечении месяца, документы о произошедшей сделке обязательно представлялись в органы опеки для контроля. Совершить что-либо противозаконное в таких условиях было очень сложно". От себя добавим - подкупать пришлось бы слишком многих.
Далекие от идеала
Хотя, надо признать, что система была несовершенной. И вопрос даже не в том, насколько адекватно педагоги - а именно они работают инспекторами отделов опеки как одного из подразделений Министерства образования - могли оценить выгодность сделки с недвижимостью. Ведь свое заключение они делали на основании представленных документов - хотя, по идее, должны были или сами выезжать на место для проверки, или давать поручение, к примеру, участковым. Проблема была еще и в том, что опекунский совет заседал один раз в месяц, поэтому многие выгодные сделки попросту срывались - цены на московские квартиры не соглашались ждать, пока он соберется, и не расти - и законопослушные родители теряли деньги.
Говорят, что Госдума собирается рассматривать закон об органах опеки. Правда, что в него войдет, и исправит ли он недочеты существующего законодательства, неизвестно.
Что было, как стало?
Официально органы опеки и попечительства никогда не были отстранены от сделок с недееспособными гражданами вплоть до марта 2005 года (до введения нового Жилищного кодекса) - говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". К примеру, в 1994 году появилось дополнение к закону о приватизации, которое обязало государственные органы при приватизации жилья включать во все договоры передачи собственности проживающих на данный момент в квартире несовершеннолетних детей. С этого момента все сделки с такой недвижимостью в обязательном порядке требовали разрешения органов опеки и попечительства. Что же касается последних, то они существовали в том или ином виде еще и в Советском Союзе. Местные РОНО и собесы были предшественниками нынешних служб при муниципальных округах, обеспечивающих защиту прав недееспособных.
Начиная с 1990 года, эти органы получали все больше и больше полномочий. Был период, когда пожилые люди тоже были вынуждены выстаивать длинные очереди с целью получения разрешения на сделку со своим жильем. Это абсурдное с точки зрения сегодняшнего дня положение было исправлено только в середине 90-х.
|
