Сегодня рынок недвижимости предлагает частным инвесторам несколько вариантов инвестирования средств в жилую и коммерческую недвижимость. Это прямая покупка квартиры на вторичном или первичном рынке, приобретение корпоративных облигаций инвестиционно-строительных компаний и вступление в Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
Прямая покупка
Приобретение квартиры с целью последующей ее перепродажи или сдачи в аренду еще год назад считалось чрезвычайно выгодным и могло приносить частному инвестору доход до 40% годовых в валюте.
Аналитики советуют вкладывать деньги в элитное жилье, которому предрекают дальнейшее подорожание - 12-14% в 2005 году. Причем речь идет о жилье, квадратный метр которого стоит от 4-5 тысяч долларов. Сейчас разница в цене между строящимся элитным жильем и уже готовым к заселению доходит до 30 процентов. Так что, частный инвестор может надеяться на ощутимый доход.
Вкладывая инвестиции в эконом- и бизнес-класс, инвестор в любом случае может быть уверен, что его инвестиции сберегут деньги от инфляции. Здесь можно пойти двумя путями: купить квартиру-новостройку, а потом продать ее после сдачи дома Госкомиссии, либо сначала сделать в ней ремонт и продать готовую под ключ. Второй вариант - сдать построенную квартиру в аренду.
Ценные бумаги
Если у частного инвестора недостаточно денег на покупку квартиры, но вложение денег в недвижимость - привлекает, он может извлекать из нее доход, купив облигации инвестиционно-строительных компаний.
Сейчас несколько крупных компаний вышли на фондовый рынок: "ПИК", "ДСК-1", "СУ-155", "ИНТЕКО" и пр. Облигации их можно приобрести на бирже по номинальной стоимости. Доходность от таких облигаций примерно равна 14-15% годовых в рублях. Все зависит от конкретного проекта, который будет реализован компанией за счет продажи ценных бумаг. Это может быть строительство как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Компании всегда объявляют срок погашения своих облигаций, когда инвесторы смогут получить номинальную стоимость бумаг плюс доход. Также инвестор может продать эти бумаги на вторичном фондовом рынке согласно существующей котировке.
Пока приобретение облигаций не слишком популярно у инвесторов, и то этим интересуются, скорее, юридические лица, а не частные. Тем не менее, компании говорят, что у этой формы инвестирования есть будущее, а доходность будет зависеть от состояния рынка недвижимости.
Приобретение паев
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) стали активно появляться в 2003 году. Сегодня у нас в стране их более 30. Они предлагают инвесторам покупку паев с целью финансирования крупных проектов по недвижимости.
Механизм следующий. Инвестор приобретает пай (обычно его номинальная стоимость около 10 тысяч рублей) и становится обладателем права общей долевой собственности на все имущество, входящее в состав фонда.
Отличие закрытых ПИФов от открытых состоит в том, что в состав закрытых может входить недвижимость, а в состав открытых - нет. ЗПИФН интересны для частных инвесторов тем, что освобождают их от уплаты налогов на полученный от владения паем доход в случае, если пайщик состоит в фонде более трех лет.
ЗПИФы недвижимости бывают трех видов. Первый - девелоперский. Деньги, которые внесены в фонд, идут на финансирование строительства объектов жилой или коммерческой недвижимости. Большинство крупных фондов работает с жилой недвижимостью, поскольку в этом секторе традиционно выше доходность.
Второй вид - рентный фонд или фонд денежного потока. Инвестором может быть владелец здания, которое передается в фонд. Здание сдается в аренду и приносит доход, не облагаемый налогами. Иногда он может по какой-то причине поделиться с рынком, продав частным инвесторам часть своих паев. Так инвесторы получают возможность стать собственниками приносящего стабильный доход здания. Другой случай, когда инвесторы просто формируют рентный фонд деньгами, на которые затем приобретаются объекты коммерческой недвижимости.
Третий вид фондов не очень касается инвесторов. Это механизм для минимизации налогообложения. Недвижимость передается компанией в закрытый фонд, при этом все права на нее продолжают находиться у инвесторов.
Доходность от владения паями ЗПИФН может доходить до 30% и более годовых в рублях. Пайщик в любой момент может продать свой пай на вторичном фондовом рынке. Кроме того, некоторые ЗПИФН выплачивают пайщикам промежуточный доход, аналогичный банковским дивидендам.
|
