В начале нынешнего года власти вновь обратились к столь животрепещущей теме, как перепланировки в квартирах. Им посвящена целая глава нового Жилищного кодекса (ЖК), вступившего в силу с 1 марта. Столичные власти, в свою очередь, приняли Постановление правительства Москвы N73 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" (принято 8 февраля, вступило в действие 25 февраля).
Казалось бы, после столь масштабной юридической "атаки" в вопросах перепланировок просто не должно остаться "темных пятен" - все разъяснено, прописано. Однако это, мягко говоря, не так: вопросов стало едва ли не больше.
Начнем с самых азов: что вообще такое переустройство и перепланировка? Ответ содержится в ст. 25 ЖК: переустройство - это "установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения". Перепланировка - "изменение конфигурации", опять-таки сопряженная с изменениями в техническом паспорте.
Теперь простой вопрос: а что такое технический паспорт? Кто его видел? Внедрение этих документов в Москве еще только началось, они имеются только у очень немногих домов, в основном новых. В остальных собственник может - если захочет - сам заказать паспорт и сам оплатить его изготовление.
А нет паспорта - нет и данных о том, в каком виде пребывает квартира. Имеются планы Бюро технической инвентаризации (БТИ), где обозначены только стены, двери, расположение сантехнических приборов. Т.е. та самая "конфигурация помещения", которую мы изменим при перепланировке. А переустройство - передвинуть на полметра электророзетку, нарастить три колена батареи - не ловится в принципе, потому что нет у властей доказательства изменений. И если есть планы подобных переделок, проводить их нужно сейчас - пока паспортизация жилья не стала массовым явлением.
Перейдем теперь к другим примечательным моментам. Галина ХОВАНСКАЯ, депутат Госдумы РФ, обращает внимание на часть 5 ст. 26 ЖК, где говорится, что "орган, осуществляющий согласование..., выдает или направляет... заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством Российской Федерации". Федеральное правительство эти документы пока не утвердило - следовательно, все разрешения на перепланировку и переустройство (которая является гораздо более "мягкой" операцией), выданные с 1 марта, являются незаконными. А Государственная жилищная инспекция г. Москвы (на которую уже упоминавшимся 73-м постановлением городские власти возложили обязанности по согласованию и выдаче разрешений) должна по закону прекратить эту работу и вывесить объявление: "Дорогие граждане, ждите!".
Кстати, подобных "отсылок" к документам, форму которых должно разработать Правительство РФ, в ЖК насчитывается целых 16. Они касаются перевода жилых помещений в нежилые и наоборот (ситуация с ними в точности такая же, как и с перепланировкой), и многих других вопросов: например, порядка отнесения граждан к категории малоимущих. По новому ЖК, напомним, только для них возможна деприватизация жилья и постановка на учет на социальное жилье. Пока же можно получать в месяц и 1 рубль - малоимущим тебя не признают, потому что нет закона субъекта РФ на эту тему.
Поистине революционную новинку подготовили и в вопросе о возможности узаконить перепланировку постфактум. Прежде, как все помнят, это можно было сделать по общим правилам - если изменения не нарушали существующих правил, интересов соседей, то разрешения межведомственные комиссии выдавали без особой волокиты (пара месяцев в очередях и немного издевательств со стороны чиновников не в счет - в России ведь живем!). Но все эти прелести бледнеют на фоне части 4 ст. 29 ЖК, где говорится, что "жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии" только "на основании решения суда". При этом не делается абсолютно никаких послаблений тем, кто проводил перепланировку не самостоятельно, а например, купил или выменял квартиру уже в таком виде. Все равно в суд! Зачем авторам ЖК потребовалось отправлять в суды, и так загруженные работой, новые толпы истцов - не понятно. Обиднее всего то, что Москве теперь придется принимать свой собственный городской закон о содействии собственнику квартиры в легализации не им проведенной перепланировки, в соответствие с общефедеральной мудростью. Если, конечно, раньше не подправят сам ЖК.
На фоне Федеральной власти московское правительство просто поражает своей кротостью и здравомыслием. То самое постановление N73 провозглашает, что на многие малозначительные переделки (например, проем в ненесущей стене) теперь не нужно делать проект - достаточно эскиза, выполненного самим владельцем квартиры. Готовятся и другие новации - в частности, сокращение количества согласований с различными надзорными органами (СЭС, пожарные и т.д.), сообщили нам в Мосжилинспекции. "Пока нет федеральных документов - будем работать по московским. Не заставлять же людей ждать!". И хотя искренность такой мотивировки вызывает некоторые сомнения, факт налицо: московские правила сегодня разумнее и либеральнее федеральных. Хочется надеяться, что изменятся не городские...
...Строгость российских законов, как известно, компенсируется необязательностью их исполнения. По мнению риэлторов, неузаконенные переустройства и перепланировки имеются сегодня в каждой третьей московской квартире - если считать все мелочи вроде измененного направления открывания двери или снесенного стенного шкафа. И владельцы таких квартир прекрасно живут.
Более того, если у БТИ нет данных о том, что в некоей квартире произведено какое-то безобразие, владелец, скорее всего, без проблем получит и необходимые для сделки документы. Поток запросов в БТИ огромен, и у этих органов нет сил и возможностей проверить все квартиры. А ходившие лет пять назад слухи о том, что обследование жилищного фонда станет регулярным (раз в пять лет) вообще воспринимаются с иронией: нет не только людей, но и возможности проникнуть в квартиры. Большинство собственников просто не откроют инспекторам железную дверь.
Квартиру с нелегализованной перепланировкой - если только не наворочено что-то из ряда вон выходящее, грозящее обрушением дома - можно смело покупать и спокойно жить в ней, говорит Светлана АБЕЛЯН, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город". А если возникнет необходимость продавать, то достаточно велика вероятность того, что покупатель не окажется чересчур въедливым и не проверит соответствие реальности планам БТИ.
Более того, неузаконенная перепланировка может стать источником экономии - обратив внимание на эту проблему, можно убедить продавца снизить цену. А потом либо оставить все как есть, либо узаконить задним числом.
Заниматься этим совершенно не обязательно самостоятельно - такую услугу предлагают сегодня множество фирм, их тарифы колеблются от $500-700 до $3-5 тыс. в зависимости от масштабности переделок. Хотя, конечно, посредников необходимо контролировать: известен случай, когда с одного спортсмена с мировым именем (он по большей части живет за границей и немного отвык от отечественного уровня цен) за весьма заурядное согласование стянули $38 тыс.
|
