Помимо вопроса, как выбрать дом на загородном рынке возникает множество юридических вопросов, причем часто совсем не те, к которым мы привыкли на рынке городской недвижимости.
Чтобы развеять некоторые сомнения, мы обратились к Марине ДЫДЫШКО, ведущему юристу корпорации "БЕСТ-Недвижимость", отделения "На Фрунзенской".
- Какие юридические аспекты надо знать, покупая землю с подрядом?
- Покупателю земельного участка с подрядом на строительство в коттеджном поселке (смешанный договор: купли-продажи земельного участка и подряда строительства на нем жилого дома), как и покупателю земельного участка без подряда, стоит внимательно изучить правоустанавливающую документацию по объекту недвижимости (участку) и сам договор. Застройщики зачастую предпочитают получение прибыли нормам закона.
- В какой момент покупатель становится собственником земли?
- В момент государственной регистрации сделки регистрирующим органом.
- Можно ли отказаться от подряда, если результаты или сроки работ не устраивают?
- Если иное не предусмотрено договором (подряда), то заказчик может отказаться от услуг по нему, уплатив подрядчику часть цены пропорционально выполненной работе и убытки в случае, если их понес подрядчик. Лучше предусмотреть отдельно цену участка и стоимость подрядных работ. Заказчик (покупатель по такому договору) имеет право в любое время проверять ход и качество выполняемой подрядчиком работы, не вмешиваясь в его деятельность. Если стороны договорятся, то можно оформить покупку участка и подряд отдельно.
- Необходимо ли сейчас гражданам переоформлять в собственность участки, находившиеся в бессрочном пользовании?
В соответствии с Земельным кодексом РФ право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие ЗК РФ (25.10.2001 г.), сохраняется. Гражданам предоставлено право однократного бесплатного приобретения земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом срок возможного приобретения законом не ограничен. Для переоформления участка в собственность необходимо подать заявление с соответствующими документами (в том числе кадастровый план) в уполномоченный орган (зависит от площади участка). Помочь в этом могут сотрудники риэлторских компаний, специализирующихся в том числе на загородной недвижимости. Платить вам придется только за оформление документов для приобретения участка в собственность. Размер таких сборов зависит от состава уже имеющихся у вас документов.
- А надо ли вообще оформлять в собственность?
- Следует помнить, что ни граждане, ни юридические лица не имеют права распоряжаться (продать, завещать, подарить, сдать в аренду и др.) земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного пользования).
- Как оформить на гражданина земельный участок, находящийся в товариществе (если земли всех членов товарищества оформлены на юридическое лицо)?
- Для этого необходимо выделить тот самый конкретный участок (провести межевание), право на который хотите приобрести, собрать комплект документов и зарегистрировать ваше право собственности.
- Каковы типичные юридические проблемы при покупке загородного дома на вторичном рынке?
- Основной проблемой является то, что продаваемое здание является самостроем, т.е. возведено на земельном участке, на котором строительство невозможно, либо без соответствующей разрешительной документации.
- Правда ли, что значительная часть участков и строений не оформлена должным образом?
- Да, к сожалению, таких большинство. При покупке участка с подобным домом необходимо понимать, является ли данное строительство незаконным (а следовательно, может повлечь санкции, в том числе снос строения), либо возможно дальнейшее приведение документации в соответствие с действующим законодательством. Желательно привести все документы в порядок до сделки. В противном случае приобретатель не является добросовестным. Стоимость услуги зависит от объема уже имеющейся документации, района, в котором находится участок.
- Как повлияло новое законодательство в сфере земельных отношений на процесс покупки инвесторами крупных землеотводов и перевода их под ИЖС?
- В связи с принятием нового закона, регулирующего перевод земель из одной категории в другую, этот процесс стал более подробно регламентирован. Возможность перевода земель под ИЖС очень часто решает вопрос о приобретении того или иного земельного участка, поскольку рыночная стоимость земель с таким назначением существенно вырастает. Вложения средств инвесторов в земли лесного фонда (как правило, заключение договора аренды участка лесного фонда) происходит более осторожно, что связано с нестабильным законодательством в этой области. Возможно, с принятием нового Лесного кодекса, это процесс пойдет более активно.
- Как идет выделение долей акционеров сельскохозяйственных предприятий?
- В настоящее время это сопряжено со значительными трудностями, несмотря на то, что цена на рынке таких долей (паев) очень невелика. Законодательно этот процесс недостаточно урегулирован, что создает сложности при выделе, поэтому в настоящее время идет процесс покупки земель сельскохозяйственных предприятий крупными компаниями, приобретающими земли предприятия целиком, что делает процедуру проще. Гражданам же выдел земельной доли, особенно в составе земель сельхозпредприятий, чаще всего невыгоден - из-за трудоемкости.
|
