Земли мегаполиса и загородные угодья, новые законы и старые проблемы, ипотека сельхозземель, практические вопросы приватизации земельных участков - таковы были основные темы состоявшегося в конце января девятого заседания Международного ипотечного клуба, тон в котором задавали юристы. Как особая тема дискуссии был выделен вопрос - нужна ли частная собственность на землю в Москве?
Массовой приватизации земель не будет
Как заметил в своем выступлении Андрей Ивакин, заместитель руководителя Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Минэкономразвития России, мировой опыт показывает, что те мегаполисы, которые относительно дешево разрешили приватизировать свои земли, все равно оказались в выигрыше: они привлекли инвестиции, увеличили свою налогооблагаемую базу. Тем не менее, он не смог привести ни одного примера крупного города, где приватизация земель была бы разрешена в массовом порядке. Сравнить не с чем: государственная собственность на землю в таких масштабах, как в нашей столице, существовала лишь в нескольких городах мира.
По мнению депутата ГД Оксаны Дмитриевой, рано или поздно земля в Москве будет переходить в частную собственность. Правда, массовой кампании по ее приватизации не ожидается. Жилищный кодекс, который разрешил собственникам квартир в многоквартирных домах вдруг стать землевладельцами, претендуя на долю земельного участка, принадлежащего к их дому, вряд ли будет способствовать тому, что все поголовно бросятся оформлять свои вновь обретенные права на землю.
Вообще Москва особый регион в вопросах земельных правоотношений. Как выразился депутат Государственной Думы Валерий Зубов, первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам, в этой сфере мэрия Москвы преследует в первую очередь свои собственные интересы. Пока столица намеренно осложняет приватизацию своих земель бюрократическими методами, но, возможно, в недалеком будущем это будет закреплено юридически.
Переведи меня через майдан...
Госдума в прошлом году "постаралась" - приняты законы, непосредственно влияющие на земельные правоотношения в стране. Правда, как выразился Максим Попов, старший юрист компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", качество принятых законов весьма далеко от совершенства. В них специалисты находят, по его словам, и неотработанные положения, и ошибки. Подробному разбору юриста подвергся Закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Этот важнейший для инвесторов закон был принят Госдумой накануне Нового года - 21 декабря. Практики ждали его давно, так как до настоящего времени не было ясно, кто отвечает на федеральном уровне за процесс перевода земель из одной категории в другую. Также было не совсем понятно, какой исполнительный властный орган меняет целевое назначение государственных земель, не прошедших разграничения по собственности (на земли Федерации, ее субъектов и муниципалитетов).
Компания, в которой служит Максим Попов, помогает крупным предприятиям реализовывать свои инвестиционные проекты, в том числе на землях сельхозназначения, которые для этого переводятся в пригодную для промышленного использования категорию. Одним из важных положений закона юрист назвал стимулирование вовлечения в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных земель. Для инвестора такие земли - просто находка, потому что использовать, к примеру, земли поселений изначально дорого и хлопотно. В законе, правда, есть нюансы. В частности, органы местного самоуправления могут вариативно толковать статью, в которой указываются документы, необходимые для осуществления перевода. Специалисты уже сегодня предполагают, что подобная неточность может дорого стоить инвестору - в случае, если ему не удастся заинтересовать чиновников в предполагаемом переводе, он может получить формальный отказ.
Земельный рынок заставит себя уважать
Говорить о законченности и совершенстве российского земельного права сегодня нельзя. В этом признался и Андрей Ивакин. Тем не менее, движение России в сторону рыночных земельных отношений - уже безусловный факт. В стране приватизировано примерно 35-38% земель. Так что земельный рынок уже может почти на равных говорить с государством. Старые проблемы, тем не менее, остаются. Одна из таких проблемных точек - разграничение государственной собственности на землю.
Если придерживаться сегодняшних темпов и соответствующего законодательства, то разграничение закончится не ранее 2030 года. В то же время Земельный кодекс устанавливает "правила игры" уже исходя из того, что разграничение произошло. Как в такой ситуации поступать законопослушным инвесторам? К сожалению, подобная государственная неразбериха тормозит реализацию действительно хороших инвестиционных проектов. Правда, как рассказал Андрей Ивакин, сейчас правительство озабочено тем, чтобы упростить подход к разграничению земель. К соответствующему закону подготовлены поправки. Предусматривается внести ряд изменений: установить прямую компетенцию органов власти и, в частности, наделить органы местного самоуправления всей полнотой распоряжения государственными землями (правда, не забывая об исключениях). На взгляд правительственных чиновников, нужно прийти к заявительному порядку по распоряжению землями. К примеру, муниципалитет, считающий определенные земельные участки своими, заявляет об этом в соответствующие органы и... ждет, пока кто-нибудь не оспорит его права. Если такого не случается, то принадлежность земель считается определенной.
В перспективных же планах правительства - создание многострадального кадастра российских земель и всех объектов недвижимости. Как выразился Андрей Ивакин, "надо в массовом порядке наполнить кадастр, пусть грубо, но дать в нем информацию обо всех земельных участках. Кадастр должен дать единое описание земельного участка и всего того, что на нем расположено". Уже существует проект Закона "О формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимости". В нем жестко разграничены функции государства и рынка: одно отвечает за кадастровый учет, другой формирует, описывает и инвентаризует объекты недвижимости.
|
