Практика. Хотелось бы улучшить жилищные условия, а ваша квартира в промзоне, в ней давно не было ремонта и регулярно заливают соседи сверху? Не расстраивайтесь - на каждую квартиру есть свой покупатель.
Почему некоторые квартиры не удается продать? Теорий на эту тему существует множество. Наиболее оптимистическая - это та, что квартиру необходимо рассматривать в контексте всего окружения. <Нет такого понятия - неликвидное>, - убежден управляющий компании <Хирш-Россия> Феликс Альберт. <Недвижимость - это сверхконкурентный рынок, и при правильном балансе цена - качество можно продать все что угодно. Неликвидность в любом случае - только ценовой вопрос>. Тем не менее, если на квартиру в течение более чем трех месяцев не находится покупатель, есть основания предполагать, что она является проблемной. К таким риэлторы относят квартиры в домах в неходовых районах. Прежде всего это Капотня, Жулебино, Бирюлево, Бескудниково, Печатники, старые районы Южного Бутова, поселок Северный (за МКАД), метро <Ул. Подбельского> (Метрогородок). Во многих случаях это промзоны, экологически неблагоприятные места либо жилые кварталы, удаленные от метро, с низкой транспортной доступностью: добраться до них можно только на автобусе или электричке, а в часы пик общественный транспорт загружен до предела. Стоимость квартир в таких районах значительно ниже, чем в среднем по Москве: $1600 за метр.
К проблемной недвижимости относятся также практически все панельные хрущевки из-за маленького метража и зачастую неудачных планировок, а также дома гостиничного типа с общим метражом квартир не более 24 метров. <В таких квартирах, - говорит начальник отдела ипотеки ЗАО <Русский дом недвижимости> Дмитрий Кожевников, - комната может быть неплохой по площади, а вот все остальные помещения - как расположение, так и размер оставляют желать лучшего. Нередко кухня <размещается> сразу в прихожей или проход на кухню через комнату, в них может быть совмещенный санузел, места в котором едва хватает на сидячую ванну с унитазом и не остается даже для раковины, и тому подобные казусы>. Стоимость неликвидных малогабаритных или хрущевских квартир варьируется от $40-50 до $60-75 тыс. максимум. Избавиться от такой квартиры можно, достаточно найти предприимчивого покупателя, рассчитывающего на последующую выгоду и готового подождать. Многие хрущевки попадают под снос в связи с программой ликвидации ветхого фонда. Владельцам таких квартир государство обязано предоставить то же количество метров бесплатно, а разницу в дополнительном метраже они оплачивают по значительно более низким ставкам - в 3-4 раза ниже рыночных. <Многие предпочитают купить такое жилье. <Переждать> в не слишком комфортных условиях какое-то время, чтобы потом продать по очень выгодной цене. Но здесь существует опасение, что расселение жильцов отложат или вообще исключат дом из программы сноса ветхого жилья. Надежды на улучшение в таком случае не оправдаются>, - говорит Дмитрий Кожевников. Неликвидной может стать не только маленькая по площади, но и, наоборот, большая квартира. Так, например, в эту категорию попали четырехкомнатные квартиры, на которые практически нет спроса.
К проблемным можно отнести квартиры в аварийном состоянии: после пожара или требующие капитального ремонта - замены труб, полов, оконных рам, заделки дыр в стенах, замены сантехники. Подобные квартиры на рынке могут стоить дешевле аналогичных в нормальном состоянии минимум на стоимость капитального ремонта. А покупатель, например, <сгоревшей> квартиры может рассчитывать на скидку даже в 50%. Аварийное состояние квартиры, считает Дмитрий Кожевников, не означает, однако, что ее трудно продать: <Многие покупатели охотятся за такими квартирами. Во-первых, они доступнее для покупки за счет цены. Во-вторых, покупка такого жилья может быть выгодным вложением, так что некоторые люди инвестируют в подобные квартиры, особенно если покупают жилье не для себя. Чем выше категория дома, в котором покупается такая квартира, тем быстрее и лучше оправдаются затраченные средства>.
Квартира может стать неликвидной только потому, что ее цена изначально завышена. Происходит это, по словам руководителя отделения <Севастопольское> корпорации <Инком-недвижимость> Валерия Сафронова, от неумения определить рыночную стоимость квартиры: <Владелец очень часто называет нереальную сумму, а это ведет к потере времени и влияет на ликвидность>. Специалисты советуют продавцам, готовящим квартиру к продаже, учитывать не только качество помещения, отделки и расположение, но и инфраструктуру, и возможные планы по застройке района. <Мы идем навстречу пожеланиям клиента, - говорит менеджер агентства недвижимости <Адресъ> Вера Евлахова, - но условия диктует рынок. Когда владелец ориентируется на рекламные объявления или на знакомого, который продал <такую же, а даже хуже>, квартиру за <большую сумму>, ничего удивительного, если она <зависнет> в базе>.
По статистике, на рынке продается одна квартира из трех, следовательно, две остальные <автоматически> попадают в категорию неликвидных. При этом, по словам Феликса Альберта из <Хирша>, существует сотня нюансов, например предпочтения покупателя, которые повлияют на выбор именно этой квартиры, даже несмотря на наличие в ней существенных недостатков. Продать такую квартиру - целое искусство, но если попытаться выяснить, что именно привлекло первых потенциальных покупателей, велика вероятность получить за нее больше, чем вы рассчитывали изначально.
НАСКОЛЬКО ДЕШЕВЛЕ ПРОБЛЕМНАЯ КВАРТИРА
Типичные проблемы // Ориентировочная скидка для покупателя
<Плохой> район (Капотня, Бирюлево) // 7-20%
Первый этаж // 5-20%. В случае продажи под нежилое помещение продавец выручит сумму, превышающую его первоначальные ожидания
Последний этаж // 7%
Старый дом // До 30-50%
Неблагоприятное социальное окружение // До 30%
Квартира без ремонта // В верхнем ценовом сегменте это преимущество и рассчитывать на скидку не придется
Удаленность от метро // Минус $500
Без балконов, без телефона // Минус $2-3 тыс.
Угловая квартира // Минус $3 тыс.
После пожара // 25%
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ <ПЛОХИХ> КВАРТИР
1. Провести реальное исследование рынка: изучить инфраструктуру <конкурирующих> домов, дворы, проверить на наличие вооруженной охраны, консьержей.
2. Сделать косметический ремонт, который производил бы первое <хорошее впечатление>.
3. Установить металлическую входную дверь или по крайней мере укрепить существующую.
4. Если квартира находится в аварийном состоянии, объяснить покупателю, что послужило причиной, например неосторожность или неисправная техника, а не соседи-алкоголики.
5. Уверить покупателя в своей благонадежности.
|
