Многие компании, построив и удачно реализовав один поселок, принимаются за возведение его "брата-близнеца". Впрочем, часто тождеством названий сходство и ограничивается. Новый поселок строится с учетом новых веяний моды, потребительских предпочтений, выявленных в ходе обживания первого поселка, однако он может иметь и свои недостатки.
С учетом опыта
Обычно поселки с одноименными названиями, отличающиеся только номером, - это очереди крупного проекта одного инвестора. Например, "Петрово-Дальнее" (13-й км Ильинского шоссе). Функции инвестора, застройщика и управляющей компании активно продаваемого сейчас "Петрово-Дальнее-2" и его предшественника "Петрово-Дальнее-1" выполняет компания "Новое строительство". Жители 270 домов обоих поселков обеспечены богатой инфраструктурой, включающей 2 школы, 2 детских сада, торговый центр, стадион. По словам Аркадия Живина, представителя компании "Новое строительство", посетители "со стороны", пользуясь инфраструктурой поселка, заодно убеждаются в преимуществах "Петрово-Дальнее". И поэтому сегодня вторую серию поселка хорошо раскупают и без активной рекламной кампании.
Новая очередь сохранила смешанный тип застройки: коттеджи с 15-30 сотками земли и таунхаусы с 6-ю. Стоимость дома площадью 550-600 кв.м с участком 30 соток составляет $1 млн, таунхауса площадью 240 кв.м - $300 тыс.
Однако разница между очередями все-таки есть. Во-первых, больший выбор архитектурных проектов домов, во-вторых, размещение машиномест. Если в первом поселке они размещались в цокольном этаже домов, то теперь строятся отдельно. По словам А. Живина, владельцы домов предыдущей очереди предпочитали освобождать цокольные этажи под подсобные помещения, а гаражи строить по соседству. Проектировщики учли этот опыт.
Похожая ситуация связана с поселками таунхаусов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" "Барвиха-2" и "Барвиха CLUB". Однако здесь изменения стали еще более наглядными. Начнем с того, что застройщиками оказались разные строительные компании. Во втором случае в результате проведения тендера роль застройщика выпала другой СК. Архитектурный стиль застройки также изменился самым существенным образом. Притом что проектирование осуществляла одна и та же архитектурная мастерская Александра Асадова, "Барвиха-2" - это поселок в западном стиле, СLUB, вопреки своему названию, более традиционен. Увеличились площади домов: за счет мансардного этажа они выросли с 200-300 кв.м до 300-360. По словам заместителя директора управления загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира Яхонтова, при строительстве "Барвихи CLUB" были учтены пожелания предыдущих покупателей: если домовладельцам "Барвихи-2", в соответствии с веяниями моды, приходилось обустраивать зимние сады, самостоятельно приспосабливая для этого имеющиеся площади, то в CLUB это было учтено еще на стадии планирования. В некоторых домах появилось 2 гаража, чего раньше не было.
Смена авторства
"Финская деревня" (38-й км Новорижского шоссе) предлагает покупателям готовые деревянные дома - "под хонку", как объяснили представители компании-застройщика ООО "Стройарсенал". Понятно, что архитектура поселка с таким названием не могла существенно измениться и во второй серии. А вот инвесторами проектов выступили разные юридические лица. Связано это было, по всей видимости, с проблемами финансирования. После отказа первого инвестора от участия в строительстве следующей очереди бразды правления взял в свои руки застройщик - компания "Стройарсенал", которая теперь является владельцем второй деревни.
Однако такая ситуация нетипична. Несмотря на неустойчивость российской экономики, финансовую нестабильность, высокие риски инвесторы вслед за первым проектом успешно реализуют второй. Что, в свою очередь, является косвенным показателем высокой доходности загородного строительства. Отказаться от очередной серии заведомо выгодного дела, видимо, можно только под воздействием форс-мажорных обстоятельств. Примером подобного может служить, наверное, знаменитое "Чигасово". Информации по этому поселку, а точнее по первой его очереди, крайне мало. И все, кто согласились об этом говорить, уверяли, что "Чигасово-1", детище опального олигарха Владимира Гусинского, и поселок "Чигасово-2" (ООО "Газпромбанк-инвест") никоим образом не связаны друг с другом - ни выделением земли, ни вообще идеей строительства. Может быть, это и так. Во всяком случае, поселок бывшей телевизионной элиты НТВ вопреки слухам не будет закрыт для тех, кто приобретет дома в продаваемом сейчас "Чигасово-2". После полного заселения нового поселка и оформления ТСЖ новые "чигасовцы", по согласованию с управляющей компанией "Чиг", смогут на платной основе пользоваться не только проведенной олигархом дорогой с Рублевки, рестораном "Ле Форэ", баром и супермаркетом, но также спорткомплексом - бассейном и двумя теннисными кортами.
Если участники проекта поменялись, то вполне естественно, что второй поселок существенно отличается от своего предшественника. Площадь "Чигасово-1" насчитывает 20 га, плюс 12 га леса взяты в аренду под прогулочную зону. Размеры участков разные - от 15 соток до 0,5 га. "Чигасово-2" - это 9,6 га земли, нарезанные на участки по 15-20 соток. Стоимость продаваемых домов во втором "Чигасово" составляет $500-700 тыс. Архитектурный стиль поселков также неодинаков. Дома для телевизионной элиты строились из модного в 90-е гг. красного кирпича. Новое "Чигасово" имеет другой облик: оштукатуренные светлые дома больше соответствуют популярному сейчас средиземноморскому стилю. Жилые объемы стали тоже другими, более скромными.
Суровые законы рынка
Но вернемся к "Финской деревне". Первый поселок, который был построен 2 года назад, насчитывает 42 дома, второй - 59. Налицо увеличение количества домовладений, но не за счет более плотной "нарезки" участков, просто территория второй деревни больше. Вообще, эксперты считают, что уплотнять застройку в целях повышения доходности (а это, конечно, искушение для застройщика) сегодня достаточно рискованно. По мнению Максима Сухарькова, начальника отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, сегодня, в условиях большого выбора на рынке, покупатель стал более разборчивым. Особое внимание он уделяет наличию единой концепции застройки, инфраструктуре, качеству строительства, наличию инженерных коммуникаций, соотношению площади дома и участка и т.д. Так формируется "рынок покупателя". Поэтому, следуя на поводу у искушений, инвестор рискует столкнуться с проблемами при реализации.
Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Елисеев отмечает, что сегодня в листингах загородных продаж значатся 300 поселков, из которых активно продаются всего 20. Слишком плотная "нарезка" легко может перевести проект в категорию аутсайдеров.
Как замечает Владимир Яхонтов, специалист компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", вторая очередь проекта обычно бывает удачнее первой. Это тот же самый restyling, считает он, проводя аналогию с автомобильным производством: выпуск новой модели всегда происходит с учетом веяний моды и направлен на улучшение потребительских качеств. В отношении поселков это касается и качества застройки. Пример "Финской деревни-2", между прочим, тоже подтверждает это наблюдение. По словам представителей компании "Стройарсенал", при возведении домов новой очереди используется "более продвинутый" материал - пенобетон. В 1-й деревне он не применялся.
Земля с подрядом и без
Менее очевидными бывают отличия "очередей" в тех поселках, где продаются не готовые дома, а земля под застройку. Однако правил без исключения не бывает и здесь. Например, поселок "Лесной ручей" компании Gletcher на 12-м км Минского шоссе существует в 4 ипостасях. 1-й и 3-й "Ручьи" связаны одним архитектурным стилем - североевропейским, или, как его еще называют, прибалтийским. В отделку фасадов кирпичных домов добавлены вставки из лиственницы. Но если в "Лесном ручье-1" продавались готовые дома, то в "Ручье-3" участки продавались как с подрядом, так и без. Чтобы не возникало архитектурного разнобоя, компания-инвестор предлагала свои проекты или корректировала владельцев домов в выборе стройматериалов. Покупатель был свободен в выборе: он мог взять готовый дом либо строить сам, но только без нарушения общего стиля. Правда, такой выбор был возможен только на начальной стадии строительства. Сейчас, когда поселок близок к завершению, в продаже остались только строящиеся или уже готовые дома.
Вторая и четвертая очереди "Лесного ручья" не предусматривают ограничений. Там продается земля под застройку без подряда. Нет жестких стандартов ни в отношении стиля, ни в отношении величины участков. Как в первых очередях, так и в последующих площадь наделов составляет 24-50 соток. Правда, первые покупатели оказались в привилегированном положении и приобрели участки помасштабнее, есть даже пример покупки 1 га земли. По поводу цены в компании Respect Realty Group, реализующей участки с подрядом в "Ручье-3", отмечают, что она выросла в разы по сравнению с предыдущими сериями поселка. По уточненным данным, сотки первых очередей (2003 г.) продавались по $15 тыс., сейчас - по 30. Такая вот динамика роста рынка. Что вполне объясняется нашими реалиями: стоимость земли все эти годы росла рекордными темпами не только на Рублевском направлении.
Похожая ситуация - с продажами земли в поселке "Лесной простор-3" (20-й км Успенского шоссе). В компании "Интермарк" рассказывают, что у нынешнего "Лесного простора" было два предшественника, которые давно построены и теперь периодически "поставляют" недвижимость на вторичный рынок. И тогда, и сейчас земля продается без подряда. Ценным для будущего домовладельца является то, что поселок обеспечен коммуникациями и охраной. Минимальный размер участка - 15 соток, но многие покупатели берут двойную и тройную норму - по 30, 45. Участки в "Просторе" покупали и юридические лица. Пользуясь тенденцией почти безудержного роста цен на землю, через какое-то время они перепродавали их уже с возведенными объектами. На Успенском направлении земля продается хорошо - вот и в "Лесном просторе-3" многие участки уже проданы.
Имя строить и жить помогает
Название поселка - не последний фактор его успеха. Так, название "Горки" ассоциируется у граждан с местами обитания высокопоставленных чиновников, и современные застройщики окрестных территорий активно эксплуатируют бренд. Конечно, многочисленные рублевские "Горки", существуя под разными номерами, не являются очередями одного строительного проекта. "Горки-10", например, - это возрождающийся конезавод. А по-настоящему высокий класс, по мнению многих экспертов, имеет только активно продаваемый поселок "Горки-21" (один из инвесторов - компания Gletcher). Он имеет единую концепцию застройки и, по мнению М. Сухарькова, является лучшим из того, что вышло на рынок за последние три года в этом районе.
По мнению специалистов компании Soho Realty, зачастую для того, чтобы оправдать и поддержать высокий престиж, к которому обязывает местоположение, застройщик поселка тщательно следит за качеством строительства, детально прорабатывает свои проекты. Ярким примером этого и являются вышеупомянутые "Горки-21", а также "Горки-22".
Ольга Кисарина, маркетолог-аналитик компании "Комстрин", подтвердила тезис о том, что раскрученное имя первого коттеджного поселка помогает при продаже последующих. Яркий тому пример - те же "Горки". Этот же принцип используют и застройщики-"многоэтажники": так, раскрученное имя Куркино активно эксплуатируется строителями Новокуркино в подмосковных Химках. Не важно, что находится Новокуркино не в Москве, а в области и представляет собой район типовой застройки, значительно отличающийся от куда более привлекательного московского Куркино. Использование раскрученного имени - это существенное снижение расходов - денежных, а заодно и креативных.
А вот помогает ли продавать недвижимость в "Чигасово-2" (28-й км Рублевского шоссе) "оригинал" с известным названием и громкой историей? Олег Корзун, главный специалист группы анализа и маркетинга департамента инвестиционных проектов ООО "Газпромбанк-инвест", считает, что нынешние покупатели не связывают бренд "Чигасово" с первым поселком, а уж тем более с НТВ и личностью его отца-основателя. Гораздо большее влияние на выбор оказывает близость пансионата "Лесные дали", где многие когда-то отдыхали, живописность места. По словам О. Корзуна, качество предложения "Чигасово-2" таково, что недвижимость в нем покупают даже жители домов на престижной Николиной Горе, расположенной гораздо ближе к городу.
Словом, инвестор сознательно отказывается от каких-либо оригинальных названий, если название места говорит само за себя и тем самым себя рекламирует. Однако Сергей Елисеев считает, что имя поселка должно быть все-таки оригинальным. Развивая его мысль, заметим, что цифровые "добавки" в сочетании с романтическими названиями выглядят несколько искусственно. "Лесное раздолье-1", "Лесное раздолье-2", "Лесное раздолье-3" Разве раздолий бывает много?
Географические названия с номерами вызывают и ассоциации, далекие от размеренной жизни за городом. Например, c закрытыми военными городками, которые в целях повышенной секретности называли не новыми именами, а старыми с добавлением различных номеров - видимо, чтобы запутать шпионов
Почему они дороже
По замечанию одного из экспертов, затраты на возведение недвижимости второй очереди значительно ниже первой. Что вполне очевидно: коммуникации уже проложены, рекламная кампания проведена, проекты утверждены и согласованы. Вроде бы и цены должны быть ниже. Однако на практике и дома, и участки второй и последующих "серий" поселков продаются значительно дороже. Это лишний раз подтверждает тот факт, что стоимость недвижимости зависит не от себестоимости с накладными расходами, а от состояния рынка, спроса, конъюнктуры. Иногда повышение цен оправдывают тем, что инвестор покупал участок под вторую очередь позже, чем под первую, уже с учетом повышения рыночной цены на землю. Однако о том, приобреталась ли земля под застройку сразу для всех очередей или была куплена отдельными порциями, в компаниях рассказывать не хотят. Коммерческая тайна.
|
