Безусловно, одним из самых авторитетных руководителей, выдвигающих идею реформы общественных организаций риэлторов, является президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР), 1-й вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил ГОРОХОВСКИЙ. Сегодня он отвечает на вопросы КДО.
- Михаил Яковлевич, что сегодня представляет собой МАГР и кто может стать ее членом.
- В МАГР может вступить любая компания, разделяющая принципы и идеи, декларируемые ассоциацией, и работающая в соответствии с принятыми в ней правилами и нормами. Сегодня в рядах ассоциации риэлторские фирмы, оказывающие посреднические услуги на рынке недвижимости, а также компании, обслуживающие рынок недвижимости: консалтинговые, инвестиционные, страховые и т.д.
Поскольку МАГР является коллективным членом Российской гильдии риэлторов (РГР), любая вступающая в МАГР компания автоматически становится и членом РГР. С 2002 года МАГР имеет статус полномочного представителя РГР в московском регионе. В соответствии с этим статусом вступление московских фирм в РГР возможно только через членство в МАГР. Вступить в РГР напрямую, минуя региональную организацию, могут лишь компании, занимающиеся международной деятельностью. Это логично: если их основная деятельность сосредоточена за рубежом, для них нет смысла вступать в территориальные объединения.
- Сколько компаний входит в МАГР?
- Сто шесть компаний. В том числе три из четырех крупнейших компаний на московском рынке риэлторских услуг.
- Кто из крупнейших не входит?
- МИАН. Так уж исторически сложилось. Не исключено, что в будущем они все же войдут в МАГР. Мы планируем провести переговоры с руководством компании по этому поводу.
- А МГСН?
- МГСН раньше входила, затем вышла, когда они разделялись. Во всяком случае, можно констатировать, что подавляющее большинство серьезных авторитетных компаний, которые реально работают на рынке, входят в МАГР. Так что эта организация весьма представительная.
- А сколько всего компаний в Москве?
- В базе данных МАГР, которая постоянно актуализируется, порядка 1200 компаний. Но вы понимаете, что сюда включены и крупнейшие сетевые компании, имеющие несколько тысяч сотрудников, и небольшие семейные фирмы, часть из которых практически только зарегистрированы, но не ведут деятельность. Мы считаем, что реально на рынке работает около трехсот компаний. Всего в Москве около 14 тыс. агентов, и, по меньшей мере, половина из них входит через свои компании в МАГР.
- Считаете ли вы, что есть необходимость привлечения новых членов?
- Да, увеличение членской базы является одним из важнейших направлений работы МАГР, обеспечивающее и общественную значимость организации, и ее устойчивое финансовое положение. МАГР - некоммерческая организация, значительная часть ее бюджета - это членские взносы. Кроме того, добившись исключительного права приема московских фирм в РГР через МАГР, мы должны обеспечить существенный объем отчислений членских взносов в РГР (сейчас мы платим членские взносы в РГР за каждую входящую в состав МАГР компанию). Курирует вопросы привлечения новых членов в ассоциацию Комитет МАГР по членству.
- Несколько лет назад была дискуссия по поводу членских взносов, когда ряд членов МАГР перешел в РГР. Сейчас этот вопрос снят?
- Да, этой проблемы сейчас нет. После внесения изменений в положение РГР о членстве и членских взносах прямое членство в РГР стало экономически менее выгодно, чем членство через региональную организацию. Это решение дает больше возможностей по усилению региональных организаций за счет увеличения их численности и опосредованно усиливает Российскую гильдию риэлторов. Кроме того, усилены позиции региональных организаций в выборных органах управления РГР.
- Учитываются ли при определении размера членских взносов объемы компании?
- Учитывается, насколько плотно и активно компания намерена взаимодействовать с ассоциацией. Этот вопрос каждая компания решает для себя самостоятельно и сама выбирает приемлемый пакет услуг. В ассоциации предусмотрено четыре пакета услуг.
- О каких суммах идет речь?
- Минимальный размер взноса - 150 долларов в квартал. Как правило, этот пакет услуг выбирают начинающие компании. Сумму в 50 долларов в месяц можно считать символическим взносом, потому что экономические расчеты показывают, что стоимость обслуживания одной компании, входящей в МАГР, значительно выше.
- Не снижает ли планку самой общественной организации принятие в нее компаний, репутация которых еще не проверена временем?
- В Совете МАГР часто возникают дискуссии по вопросу, какой должна быть ассоциация. Одна точка зрения - элитарный клуб для крупных компаний, давно работающих на рынке; другая, которой придерживаюсь и я, - МАГР должна быть массовой организацией, и только в этом случае она сможет реально влиять на ситуацию на рынке риэлторских услуг.
- Значит, основная задача, на Ваш взгляд, - обеспечить массовость организации?
- Я бы сказал, что это текущая задача. В перспективе, я убежден, что мы должны ввести в МАГР и индивидуальное членство риэлторов. В настоящий момент членами МАГР и других региональных объединений риэлторов являются не риэлторы, а компании. В этом есть несколько серьезных минусов. Во-первых, невозможно увязать членство в организации с квалификацией сотрудников. Сертификация компаний - шаг в этом направлении. Она намного эффективнее прежней системы лицензирования компаний, которая была довольно формальной. Но очевидно, что нельзя ставить знак равенства между сертификацией фирмы и высокими профессиональными качествами отдельных сотрудников.
Сейчас внесены изменения в законодательство. Например, восстановлено лицензирование оценочной деятельности, при этом лицензирующим органом стали общественные объединения оценщиков, а лицензию получают и компании, и лично оценщики. Во-вторых, только индивидуальное членство позволит говорить об индивидуальной ответственности брокеров, без чего невозможно внедрение механизма мультилистинга (МЛС).
- Зачем и кому нужен мультилистинг?
- В основе МЛС - соглашение между профессиональными участниками рынка в рамках общественной организации. Результат - создание обновляемой в реальном времени базы данных эксклюзивных предложений членов ассоциации. Для клиента - это одновременно возможность неограниченного выбора реальных вариантов и гарантия, что профессионалы, с которыми он имеет дело, руководствуются жесткими правилами. А для профессиональных участников - это уверенность в справедливом распределении комиссионных при расчетах с риэлтором, представляющим другую сторону сделки.
- Звучит красиво. Почему же наши компании и общественные организации риэлторов до сих пор такой механизм не создали?
- Все не так просто. Это вопрос рыночной эволюции. Наш рынок риэлторских услуг пока еще находится на том уровне развития, когда спрос на услуги риэлторов достаточно высок, компании могут успешно продвигать бизнес, не вступая в соглашения с конкурентами. Следующий момент: в США комиссионные платит только продавец, а у нас именно у покупателя возникает необходимость проверки юридической чистоты сделки, поэтому комиссию может платить как продавец, так и покупатель. В России имеет место обилие альтернативных сделок, несовместимых с МЛС. В США люди не строят цепочки, а берут кредиты в банке на приобретение нового жилья, а при необходимости снимают на время жилье и перевозят имущество на специальные склады длительного хранения.
Однако наступит время, когда мультилистинг станет необходимостью. Об этом нужно думать заранее, чтобы быть готовыми к запросу рынка. В первую очередь, необходимо, на мой взгляд, позаботиться о введении индивидуального членства. На первых порах можно было бы использовать его параллельно с коллективным. Правда, с моей позицией согласны не все руководители компаний, входящих в МАГР. Особенно руководители крупных компаний - они опасаются, что в наших российских реалиях это приведет к образованию подобия профсоюза риэлторов, который будет бороться за права трудящихся, то есть агентов. Но в перспективе, я убежден, возникнут общественные организации риэлторов, а не руководителей компаний. Это - вопрос времени.
- И когда же это время наступит?
- Произойдет это в том случае, если начнется затоваривание рынка жилой недвижимости. Мультилистинг обычно возникал во времена кризиса перепроизводства. А в России сейчас строится в год 0,27 кв.м на человека, так что о перепроизводстве пока говорить рано. В отличие от Запада, свободной недвижимости у нас практически нет - везде живут или работают люди. Вот когда будут стоять пустые квартиры, которые люди не смогут ни сдать в аренду, ни продать, тогда и возникнет нужда в мультилистинге, а общественным объединениям риэлторов останется такие правила и такой мультилистинг создать.
- А как сегодня реагирует МАГР, если поступают сигналы о нарушениях в работе отдельного риэлтора? Ведь нельзя же исключить целую компанию из-за того, что кто-то из ее сотрудников далеко ушел от принципов кодекса этики?
- Исключение - это вообще крайний случай. Основная задача - досудебное разрешение споров. Именно это является одним из необходимых признаков саморегулируемых организаций, которым государство готово делегировать выработку стандартов профессиональной деятельности в их сферах бизнеса.
Жалобы клиентов рассматривает Комитет защиты прав потребителей. Статус комитета очень высок: он подотчетен только Общему собранию членов МАГР. Мы относимся к этому комитету как к совести организации. Я могу вам сказать, что это единственный выборный орган, в котором идет борьба за место. Одна из причин в том, что каждый член этого комитета знакомится с реальной практикой бизнеса и претензионной работы. Это очень полезный опыт и для своего бизнеса.
В задачи комитета входит рассмотрение споров между риэлторами и потребителями риэлторских услуг, возникающих в ходе договорных отношений, а также рассмотрение споров между самими риэлторами и совершенствование Кодекса этики и Стандартов практики МАГР на основе анализа практики рассмотрения споров. В состав комитета входят девять опытных директоров агентств. Решения этого комитета носят рекомендательный характер для компаний-участников споров. Но в подавляющем большинстве случаев компании эти решения выполняют.
- А что происходит, если они их не выполняют?
- В истории МАГР было два таких случая. Комитет принял решение ходатайствовать перед съездом об исключении этих компаний. Съезд их поддержал, и эти компании были исключены. Кстати, по обеим этим компаниям тут же были возбуждены уголовные дела. Директор одной из компаний в тюрьме до сих пор. Так что исключение из состава МАГР - это серьезно. Просто так никого не исключают. Для самих правоохранительных органов факт исключения из общественной организации - это тоже определенный знак: уж если сами риэлторы сказали, что здесь не все чисто, значит, есть реальная проблема.
- Иногда претензии клиентов могут иметь финансовую основу. Как быть в этом случае?
- Комитет старается уходить от решений, которые бы возлагали на риэлторов какие-то имущественные обязательства. Мы считаем, что за деньгами недовольный клиент должен идти в суд. Наш комитет не решает имущественные споры, а оценивает деятельность риэлторов с точки зрения соблюдения Кодекса этики. Кроме того, мы не видим смысла в рассмотрении спора, если он уже перенесен в суд. Здесь наша позиция такова: мы можем участвовать в суде в качестве экспертов, но рассматривать дело в комитете до завершения суда, и тем самым усиливать позицию одной из сторон мы не будем. Мы рассматриваем споры в разных плоскостях: суд - с точки зрения закона, а мы - с точки зрения норм ведения бизнеса и кодекса этики.
- А всегда ли безупречны крупные компании, составляющие костяк МАГР? Оцениваются ли они наравне со всеми?
- Для комитета существует единый стандарт независимо от того, что это за фирма. Могу сказать, что он несколько раз усматривал в действиях крупнейших компаний, действующих на московском рынке, нарушения Кодекса этики, мы беседовали с директорами, они меняли технологию ведения бизнеса в какой-то части. Так что здесь нет ни проблем, ни двойных стандартов. Обычно бывают объективные причины тех или иных нарушений, но я уверен, и вся наша история это подтверждает, что при желании всегда можно найти решение любой проблемы.
- При конфликтной ситуации на заседание комитета приглашается и сам клиент, написавший жалобу?
- Конечно. Часто бывает так: сидит клиент и тут же - агент, на которого написана жалоба. И тут эти девять опытных директоров начинают рассказывать клиенту, почему реально возникла такая ситуация. Все это происходит в очень доброжелательной атмосфере. И вот через пятнадцать минут этот клиент, который готов был расстрелять своего агента, говорит: "Что ж мне все сразу не объяснили?" Потом он уходит, и тогда члены комитета говорят и агенту все, что они думают. Это отличная школа претензионной работы и вообще школа того, как надо строить отношения с клиентом, чтобы независимо от обстоятельств дела не исчезало самое главное в нашей работе - атмосфера взаимного доверия.
|
