Невзирая на летние вакации, власти всех уровней лихорадочно обсуждают и принимают судьбоносные решения, касающиеся оборота земель. В июле глава государства подписал закон, упрощающий оформление прав на земли сельхозназначения. На днях специалисты Минэкономразвития подготовили и внесли в Правительство РФ законопроект, где определены ставки аренды и цена выкупа под приватизированными предприятиями. В начале августа правительство Петербурга утвердило результаты кадастровой оценки городских земель, на подходе Генеральный план города. Те, кто вовремя осознал непреходящую ценность земли, воспользовавшись законодательной чехардой, скупили и продолжают скупать довольно обширные территории, пригодные под застройку. Об этом говорят, в том числе, и масштабы выводимых сегодня на рынок проектов малоэтажных жилых городков и многофункциональных общественно-деловых комплексов. Но цены на землю, по мнению многих экспертов, уже достигли платежеспособного предела, и вряд ли будут так же стремительно расти.
"Законооборот" земель
Один из наиболее значимых нормативных актов, принятых за прошедшее лето - ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ФЗ "О землеустройстве", подписанный Владимиром Путиным в июле этого года. Данным документом Президент пустил сельхозугодья в рыночный оборот, упростив оформление прав на землю, а также владение, пользование и распоряжение таким имуществом. Теперь участникам долевой собственности дано преимущественное право на выкуп доли, упрощена аренда. Арендованный участок через три года можно приобрести в собственность. Появилась возможность передачи земельной доли в уставный капитал, доверительное управление и завещание на основании свидетельств о праве собственности на землю. Кроме того, региональные власти получили инструмент для изъятия невостребованных земельных долей, которые имеются в каждом совхозе. Если собственники не заявили о своих правах в течение 3 лет, областные власти смогут вернуть невостребованные земли через суд. По оценкам экспертов, таковых не менее 10-15% от общей площади сельхозугодий. Чуть ранее губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков подписал закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Теперь правительство Ленобласти будет решать вопросы о переводе земель сельхозназначения, а муниципалитет - частных и муниципальных земель. Участники рынка считают, что данный закон ускорит реализацию проектов по строительству жилищных и торговых комплексов, складских и логистических центров. По оценкам риэлтеров, наиболее востребованными будут угодья в радиусе 80 км от города, прежде всего во Всеволожском, Гатчинском, Кировском, Ломоносовском и Выборгском районах.
В начале августа Смольный утвердил результаты кадастровой оценки городских земель, а также одобрил проект закона "О земельном налоге в Санкт-Петербурге". Напомним, с 1 января 2006 года, согласно новому Земельному кодексу РФ, ставки земельного налога будут исчисляться в процентах от кадастровой стоимости земли. До этого срока регионы должны были провести у себя такую оценку и уведомить собственников о размерах новых ставок. Петербург одним из первых в России выполнил требование. Вся городская земля вместо нынешних 19 зон градостроительной ценности, поделена на 6,5 тыс. кадастровых кварталов. По данным специалистов Комитета по земельным ресурсам, минимальная кадастровая цена составит 737 руб. за 1 кв.м, максимальная - до 25 тыс. руб./кв.м. На основе результатов кадастровой оценки утверждены новые налоговые ставки. Для промышленных, общественно-деловых кварталов установлена максимальная планка, которую допускает федеральное законодательство - 1,5% от кадастровой стоимости земли. Послабления сделаны лишь для сельхозугодий - 0,004% и для земель, занятых жильем, инфраструктурой, садоводствами, гаражами - 0,042%. "В среднем земельный налог повысится на 30%, но все равно станет ниже, чем арендная плата. То есть предприятиям станет выгоднее выкупать землю в собственность, чем арендовать", - отметил председатель КЗР Дмитрий Гордо. В первую очередь, повышение арендных платежей коснется производств, расположенных в центре города. Минимальную кадастровую стоимость земли установили для четырех промзон и 248 кадастровых кварталов, где располагаются предприятия.
И, наконец, сейчас в Правительстве РФ обсуждается еще один законопроект, после принятия которого будут установлены ставки аренды и цена выкупа земель под приватизированными предприятиями. В подготовленном варианте документа чиновники предлагают выкупить землю под предприятиями в Москве и Петербурге за 20% ее кадастровой стоимости, в остальных регионах - за 5%. Если владелец предприятия, выкупая землю, собирается его перепрофилировать, он должен выплатить дополнительно еще 80% от кадастровой стоимости земли (для двух столиц). Кроме того, концепция предусматривает продление сроков оформления земель до 1 января 2008 г. Напомним, по действующему законодательству, владельцы земельных участков (физические и юридические лица) должны выкупить землю или оформить договор аренды до 1 января 2006 г.
Генплан вытеснит садоводства из города
Адекватно оценить принятые и обсуждаемые нормативные акты по земле довольно сложно, но некоторые тенденции можно отметить. В силу инертности всего механизма, результаты труда законодателя проявятся, видимо, не ранее чем через несколько лет. Временем правовой неразберихи не преминут воспользоваться предприимчивые бизнесмены, правдами и неправдами скупая земли для последующей перепродажи. Предприятия, не попавшие в "льготный список" по налогообложению будут постепенно вытесняться из города, а близлежащие садоводства - медленно преобразовываться в благоустроенные малоэтажные комплексы. Сельхозугодья в радиусе 80-100 км обречены на перевод в другие, более востребованные категории. Причем процессы эти растянутся на десятилетия, и вряд ли в ближайшие год-два скажутся на объемах предложений и на ценовой ситуации. По словам директора департамента оценки, консалтинга и аналитики компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игоря Лучкова, сейчас цены на земельные участки "притормозились", 10%-ный рост наблюдался лишь в начале года, летом они перестали дорожать, за исключением некоторых локальных зон с привлекательными характеристиками.
Любопытное положение складывается с садоводствами. Одной рукой городская власть в лице губернатора и Управления садоводствами всячески поддерживает садоводов, другой, почти утвержденным Генпланом, "выживает" садоводства, распо-ложенные на административно подчиненных городу землях.
Два месяца назад губернатор Валентина Матвиенко торжественно разрезала ленточку медико-социального комплекса и пункта охраны правопорядка в садоводческом массиве "Мшинская" Лужского района, возведенные на средства городского бюджета. И такие комплексы будут строиться во всех крупных садоводствах. "Наша задача - создать цивилизованные поселения садоводов, где можно полноценно проживать как в летний сезон, так и в течение всего года. В них должны быть все атрибуты комфортной жизни - медицинские и культурные учреждения, почта, служба охраны, ремонт дорог и электроосвещения" - сказала губернатор. Всего, в рамках целевой программы из городской казны на поддержку садоводств до 2010 года будет выделено 800 млн руб. По данным зам. начальника Управления по развитию садоводства и огородничества Петербурга и Ленобласти Андрея Ляха, на территории двух субъектов сегодня насчитывается 2855 садоводств, общей площадью почти 57 тыс. га, из них 138 (около 2 тыс. га) - расположены в границах Петербурга.
Новый Генплан же, напротив, предусматривает сокращение (преобразование) территорий занятых садоводствами и дачами почти вдвое - с нынешних 2625 га до 1623 га к 2025 году (см. Таблица 1). По данным специалистов КГА, прирост территорий для создания новых садоводств не предполагается. Одной из причин убыли территории является преобразование существующих садоводств в благоустроенное коттеджное жилье. Предусматривается также сокращение территорий садоводств, расположенных в санитарно-защитных и в водоохранных зонах. На практике это означает, что земли в садоводствах должны быть приватизированы и переведены под ИЖС, с последующей продажей. По словам заместителя председателя КГА Виктора Полищука, Генплан - не нормативный акт, который позволяет переводить участки в садоводствах под ИЖС, но он определят политику использования территорий, "делает легитимным намерения владельца трансформировать земельный участок". Как бы то ни было, но в перспективном Генплане нет места прежним 6 соткам в черте города, где можно выращивать картошку.
Процесс "преобразования" садоводств идет давно, зачастую подспудно. По данным Андрея Ляха, инвесторы, скупающие участки под строительство коттеджей и таун-хаусов иногда пользуются недозволенными приемами. Из 5-6 "расселяемых" хозяев, как правило, попадается один несговорчивый, тогда некоторые пускают в ход угрозы, бывает, даже поджигают домики.
Но, кроме садоводств, определенный интерес для девелоперов могут представлять территории, обозначенные Генпланом "усадебной застройкой", это отдельные дома с участками около 12 соток, таковых в границах города насчитывается 7 тыс. га. Чуть более 1,5 тыс. га из этих "усадеб" предполагается заместить современными типами малоэтажной застройки (см. Таблицу 2). Разработчики Генплана отвели также для малоэтажных комплексов неосвоенные и вновь выявленные территории общей площадью около 4 тыс. га (см. Таблицу 3).
Тем временем на обширные и непаханые угодья выходят крупные игроки.
Призвание "Славянки"
Еще не улеглись страсти по "Балтийской жемчужине", а администрация города объявляет о новых грандиозных планах. В конце июля правительство на своем заседании одобрило проект комплексной застройки территории площадью 280 га близ Пушкина. Участок ограничен железнодорожной веткой от Пушкина до федеральной трассы М-10, Колпинским шоссе и 4-м проездом нежилой зоны "Восточная". Проект разработан ЗАО "Петербургский промстройпроект" по заказу ООО "Балтрос", которое и займется реализацией масштабной идеи. Земля находится у компании в собственности. К 2010-2011 гг. здесь, на бывших сельхозугодьях "Славянка", вырастет малоэтажный (4-6 этажей) жилой городок с населением 45 тыс. человек со всей сопутствующей инфраструктурой. "Этот проект осуществляется в рамках идеологии, когда мы уходим от уплотнительной застройки и переходим к комплексной, квартальной застройке", - отметила губернатор Валентина Матвиенко. Согласно утвержденному проекту планировки, кроме жилья здесь предусмотрены общественно-деловые здания и рекреационные зоны. Планируется строительство четырех школ, шести детских садов, многочисленных магазинов, аптек и автостоянок. Под жилье отведено 183 га, где предполагается возвести без малого 1,5 млн кв.м, рекреационная зона займет 37 га. По данным генерального директора компании "Балтрос" Сергея Подобеда, жилье будет ориентировано на представителей среднего класса. Кстати, любопытный факт: г-н Подобед в начале 1990-х годов руководил Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, а в конце 90-х компания "Балтрос" выиграв городской тендер, выполняла кадастровую оценку земель.
Подробностей проекта инициатор не раскрывает. По экспертным оценкам, только на инженерную подготовку участка потребуется не менее $150 млн, а общая стоимость проекта "потянет" на $1 млрд. Ведь не зря Валентина Матвиенко подчеркнула, что это второй крупный проект комплексной застройки кварталов после "Балтийской жемчужины". Последний, как известно, был оценен в $1,25 млрд. Сергей Подобед не назвал источник инвестиций, но, по неподтвержденным данным, финансировать проект будет структура близкая к "Банкирскому дому "Санкт-Петербург". Девелоперы весьма сдержанно оценивают затею
Серенада "Северной Долины"
Смольный объявил о старте еще одного, самого крупного жилищного проекта в истории города - "Северная долина". Хотя на стратегический он не потянул. Проект застройки и межевания территории планируется вынести на рассмотрение городского правительства в конце 2005 года, а в следующем - начать подготовку рабочей документации. Огромную площадь "Долины" в 540 га поделят на 20 кварталов различного функционального назначения, каждый из которых в свою очередь разобьют на лоты и выставят на торги по "полному" пакету. Первые лоты в пилотном квартале начнут продавать уже в будущем году, хотя массовое освоение территорий, по прогнозу чиновников, начнется только в 2009 году. По данным пресс-службы Комитета по строительству, проект "Северная Долина" учтен всеми монополистами в своих программах развития, принятых городским правительством. Здесь предусмотрены как малоэтажные таун-хаусы (до 4 этажей), так и многоквартирные дома (до 29 этажей), общий объем жилой площади составит не менее 3 млн кв.м. В отдельных зданиях и встроенных помещениях разместят 12 общеобразовательных школ, 21 детский сад, 2 поликлиники, станцию скорой помощи, торгово-развлекательные комплексы, бизнес-центры, многоэтажные паркинги на 10,5 тыс. авто, магазины, аптеки, предприятия бытового обслуживания, ЖЭКи и пр.
Улично-дорожную сеть подключат к основным городским магистралям: пр. Энгельса, Ольгинская улица, Выборгское шоссе и строящаяся КАД. В радиусе пешеходной доступности строится станция метро "Парнасская", кроме того, проектом предусмотрена трамвайная линия от Придорожной аллеи до нового района.
Безусловно, идея красивая и впечатляет своим размахом, но основной вопрос - финансовый - остается пока за рамками. Такую "глыбу" наскоком не взять, даже административным. С начала 90-х годов это - четвертая или пятая попытка освоения "Северной Долины". Первая была еще в бытность Владимира Путина на посту первого заместителя мэра Петербурга. Затем пришел черед иноземных инвесторов, сначала канадцев, затем чехов, и, наконец, ЕБРР. Все они удалились восвояси ни с чем. Теперь Смольный вновь вернулся к "Долине". Проект вполне жизнеспособен, и интерес со стороны девелоперов и инвесторов большой, но при условии, если город возьмет на себя строительство инфраструктуры, прежде всего, инженерной, или изыщет для этого стратегического инвестора. "В свое время нам предлагали участвовать в этом проекте, но мы отказались, - вспоминает вице-президент по инвестициям ХК "Союз" Зураб Шайдаев. - Очень хорошее местоположение, и участки рано или поздно будут освоены, и проект будет иметь успех. Самое сложное - инженерия, особенно канализация. Непонятно, кто это будет финансировать, нужен пул инвесторов, или город должен вложиться в инфраструктуру, а затем продавать участки на торгах". Пока же, по данным Комитета по строительству, казна готова пожертвовать лишь на разработку проекта и обустройство дорожной сети.
Есть еще одна загвоздка: обширная долина на 40% занята различными объектами. В поселке Торфяное располагаются 48 жилых домов, 10 из которых признаны ветхими и аварийными, остальные строения нуждаются в реконструкции. Кроме того, функционируют 2 детских сада, школа, магазины и административное здание. В Северной части района размещены несколько заводов, автоцентр, АТП, склады и 6 коллективных автостоянок, большинство из которых нужно перебазировать в производственную зону квартала 56.
Садовый центр
Еще один крупный и оригинальный проект, на этот раз общественно-деловой застройки предложила компания "Петроблснаб "Девяткино". Председатель Совета директоров компании Игорь Лященко уверен, что разработанная ими концепция развития квартала площадью 150 га вокруг станции метро "Девяткино" не имеет аналогов в Северо-Западном регионе, и, в конце концов, будет обязательно воплощена. Здесь предполагается строительство многофункционального торгово-ярмарочного комплекса "под флагом" садового центра, совмещенного с аквапарком. Проектом предусмотрены: рынки продовольственных и промышленных товаров, торговый молл, логистический центр, сельскохозяйственная биржа, ярмарка, спорткомплекс, две высотные доминанты (бизнес-центр и гостиница), ипподром, конно-спортивный клуб, зоопарк, гольф-клуб, аттракционы, аэродром для малой авиации и пр. По оценкам Игоря Лященко, затраты на реализацию идеи превысят $0,5 млрд. Компания готова взять на себя инженерную подготовку земель. Г-н Лященко уверен, что имея собственный стартовый капитал в размере $30 млн и жизнеспособную концепцию, он легко найдет инвесторов. Сейчас идут переговоры с руководством Ленобласти.
К сожалению, все заявленные крупные проекты на сегодняшний день - не более чем декларация о намерениях. Общее ухудшение экономической ситуации в стране сказалось сначала на квартирном рынке, а до рынка земли "эхо" докатилось только сейчас. Принятые и рассматриваемые "земельные" законы, безусловно, будут иметь положительное влияние на конъюнктуру в загородном секторе, но в условиях кризиса и отсутствия внятной экономической политики в стране, инвестор выберет менее рискованное предприятие. Скорей всего, в создавшейся ситуации успешными будут начинания "грандов бизнеса", таких как "Газпром", который реализует сразу три девелоперских проекта в Курортном районе, а также небольшие проекты на 5-10 домов средних фирм. По оптимистическим прогнозам Зураба Шайдаева, рано или поздно у нас появятся хорошие дороги, поменяются представления о комфортном жилье, и тогда можно ожидать очередного всплеска цен на земельные участки. В ближайшее время малоэтажные комплексы будут развиваться, скорее всего, не в самых престижных направлениях, а там, где есть возможность подключения к электричеству и газу. Это Всеволожский район, Петергофское направление и Ломоносов. Кроме обширных сельхозугодий в пригороде, которые теперь разрешено застраивать, политического решения ждут лакомые территории, занятные заброшенными ныне пионерскими лагерями и земли Минобороны. Если закопать в землю воздушные линии высоковольтных ЛЭП, в границах города появятся еще 40 тыс. га под застройку, в том числе и малоэтажную. Губернатор города даже обещала выставить вскоре на торги земли под ЛЭП.
|
