Лето стало противоречивым для рынка недвижимости Москвы. Последние три месяца вместили в себя резкий рост количества сделок, а затем неожиданное падение. Цены на квартиры, по одним данным, минимально снижаются каждый месяц, по другим - немного повышаются. Главным же итогом развития рынка с начала года следует признать рост спроса. Необходимость решения "квартирного вопроса" перевесила желание подождать момента, когда можно будет сэкономить еще больше. Участники рынка уверяют, что время покупать уже пришло.
Ждать нет времени
Можно сколь угодно гадать, подешевеет ли жилье в Москве еще больше, чем в пик кризиса, или возобновится ли безумный рост цен на столичные квартиры. Но кое-что не меняется ни при каких обстоятельствах. Столичное жилье по-прежнему интересует покупателей, причем не только москвичей, но и жителей далеких от столицы регионов. Аналитики рынка утверждают, что чаще других россиян покупкой жилья в Москве интересуются жители Северного Кавказа, Сибири и Урала.
Лидерами среди региональных потенциальных покупателей квартир в Москве являются жители Чечни, Дагестана, Карачаево-Черкесии и Ингушетии. Не намного отстают уроженцы Кемерово, Иркутска, Новосибирска, Красноярска, Екатеринбурга, Тюмени, Сургута, Нефтеюганска и Челябинска. В основном, все интересуются квартирами эконом-класса (самый ходовой товар на рынке) или недорогого бизнес-класса.
Москвичи, конечно, тоже активные участники рынка. Часть из них, которые при деньгах, прикупают "квадраты" с целью перепродажи, другие, которым по средствам взять ипотеку, улучшают жилищные условия, третьи, которым жить не на что, уменьшают свою жилплощадь с доплатой.
Кто-то из этих людей изучал рынок, сравнивал цены и искал наиболее выгодные предложения. Но большая часть покупателей, как представляется, руководствовались какими-то общими соображениями: кризис прошел свою острую фазу, инфляция минимальна, доллар уже не растет и так далее. Не исключено, что многие подумали: а вдруг через год-другой будет хуже?
Статистика
Эти размышления подтверждаются и сухими статистическими цифрами. Уже с конца 2009-го - начала 2010 года число сделок на рынке жилой недвижимости начало стремительно увеличиваться. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в первом полугодии 2010 года в России было зарегистрировано 12,630 миллиона сделок с недвижимостью, что на 18 процентов превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Под общим числом сделок подразумеваются операции (купля-продажа, дарение, наследование) с объектами недвижимости различного назначения, заключенные физическими и юридическими лицами.
Москва, естественно, выступила локомотивом роста. За первые семь месяцев 2010 года в столице было осуществлено 64655 сделок с жильем. Наибольший рост пришелся на март, когда число сделок выросло по сравнению с февралем на 71 процент и составило 6938 (90 процентов сделок было заключено на вторичном рынке). В мае было куплено 8336 квартир. В июне показатель достиг пиковых докризисных показателей (8959 квартир). В июле количество сделок снизилось на 12 процентов до 7885. Падение (в июле - 7885 сделок, в августе - 6530) обозначилось только в летние месяцы, когда потенциальные покупатели находятся в отпусках.
Свое влияние оказала и аномально жаркая погода. По информации ряда компаний, жара и смог снизили объемы продаж, прежде всего на первичном рынке. Это связано с тем, что клиенты отказывались от просмотра квартир без отделки, в которых накапливается цементная пыль. Впрочем, по данным других агентств недвижимости, погода не сильно повлияла на продажи. А если повлияла, то в положительную сторону. Во второй половине августа у некоторых компаний существенно выросло количество сделок по покупке жилья. Рост количества сделок аналитики объясняют реализацией отложенного спроса, сформировавшегося в период отпусков и смога в столице.
Цены на квартиры, впрочем, растут не только в Москве. По информации портала "Мир Квартир", стоимость жилья в августе незначительно, но выросла в Сочи, Санкт-Петербурге, Владимире, Красноярске, Смоленске, Ульяновске, Брянске, Саратове, Пензе, Иваново.
Слово участникам рынка
Генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая: "Одним из основных трендов сегодняшнего рынка новостроек можно считать постепенное "вымывание" объектов наиболее дешевого сегмента. Сегодня самые высокие темпы продаж наблюдаются в сегменте эконом-класса, где по наиболее удачным проектам продажи достигают 170-200 квартир в месяц. В Москве большая часть сделок приходится на новостройки со стоимостью до 90-120 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас объективно благоприятное время для приобретения квартиры. Скорректированный уровень цен позволяет покупателям, бюджет которых рассчитан на приобретение квартиры эконом-класса, рассмотреть возможность приобретения жилья в доме бизнес-класса. В целом, цены уже прошли свой минимум. В условиях стабилизации общеэкономической ситуации, с учетом таких факторов, как колебание курса валют, сокращение объема предложения новостроек, активизация ипотеки на рынке новостроек, постепенное снижение ставок по ипотечным кредитам, повышение себестоимости строительства и общая инфляция, в дальнейшем цены будут постепенно повышаться. До конца года рост цен на рынке новостроек может составить до 5-7 процентов".
Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов: "Лето прошло довольно спокойно. Спрос на вторичные квартиры оставался стабильным. Общее число выставленных на продажу квартир сократилось не более чем на 5 процентов до уровня 46 тысяч квартир в Москве. В итоге, мы могли наблюдать незначительный рост рублевых цен в пределах 3 процента. Средняя цена предложения летом в городе оценивалась в 190 тысяч рублей за "квадрат", что на 6 процентов больше по сравнению с началом года. С начала осени, покупатели оживились - это мы видим по числу звонков. Активность покупателей продолжит вымывать с рынка наиболее ликвидные предложения, накопившиеся за период кризиса, что приведет к повышению среднерыночной цены в пределах 2 процента в рублях ежемесячно до конца года. Стоит также отметить, что сейчас очень хорошее время для собственников жилья, желающих его реализовать - конкуренция не так велика, а спрос при этом "разогрет". Что же касается предпочтений покупателей, то они по-прежнему в большей степени интересуются качественными, но при этом недорогими квартирами".
Руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.Ру" Александр Пыпин: "С начала года индекс цен на жилье на вторичном рынке в Москве вырос со 138 тысяч рублей за квадратный метр до 145,1 тысячи рублей за "квадрат". Таким образом, рост с начала года составил 5,1 процента. На первичном рынке повышение цен был более заметным, так как новых строек в Москве сейчас начинается мало. Рост в этом сегменте составил не более 10 процентов в рублях. На рынке жилья Москвы около 80 процентов спроса приходится на жилье эконом-класса, 19 процентов на жилье бизнес-класса и 1 процент на "элитку". 80 процентов спроса приходится на вторичный рынок. Ответ на вопрос, покупать или нет жилье, зависит от того, что, зачем и где собирается покупать человек. Если жилая площадь нужна для сохранения семьи, улучшения жизненных условий и так далее, то есть как жизненно необходимый потребительский товар, то конечно покупать. Такого снижения цен, ради которого стоило бы тратить нервы и оставлять на потом интересы семьи, точно не ожидается. Что касается инвестиционных покупок, то в целом по рынку жилья рост цен до конца года сильно инфляцию не превысит. Инвестору необходимо тщательно подходить к выбору объекта вложений, так как на фоне средней тенденции одни объекты будут дешеветь, а другие дорожать. Инвестиции в ряд новостроек даже в кризис давали очень высокую доходность (до 50 процентов годовых). Что касается краткосрочных перспектив вторичного рынка, то мы сохраняем наш прогноз осени 2009 года, согласно которому, по итогам 2010 года рост цен на жилье в Москве составит около 10 процентов и к концу года цены на жилье в Москве могут находиться в районе 155 тысяч рублей за квадратный метр".
Директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский: "По наблюдениям нашей компании, первичный рынок элитного жилья с начала 2010 года показал 10-12 процентный рост цен. Вторичное жилье в этом же сегменте также увеличилось в цене, но менее значительно - в пределах 7-8 процентов. Стоимость квартир элитного класса сейчас составляет от 15 тысяч долларов за квадратный метр на вторичном рынке и в домах высокой степени готовности. Средний диапазон цен одного квадратного метра премиальных новостроек - 15-18 тысяч долларов. Цен, по которым можно было купить что-то еще год назад, уже нет. Вряд ли кто-то будет оспаривать этот факт, особенно в применении к максимально ликвидным с точки зрения рынка квартирам, и прежде всего на вторичном рынке. Совет покупателям - если нашли вариант, который устраивает вас по расположению дома, функциональности самой квартиры, денежной составляющей - покупайте. Если что-то не подходит - продолжайте поиск, рано или поздно ваш вариант найдется. Сейчас достаточно благоприятный период для приобретения недвижимости, и прежде всего в домах-новостройках: цены на квартиры в ряде объектов в различных классах домов немного ниже или соответствует докризисным, есть выбор".
Генеральный директор агентства МИАН Василий Митько: "С начала 2010 года большинство показателей рынка недвижимости демонстрируют позитивную динамику. Постепенно восстанавливается платежеспособный спрос, за последние девять месяцев стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 6 процентов, на вторичном рынке - на 7 процентов. В абсолютных цифрах средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла со 155 тысяч рублей в январе 2010 года до 161 тысячи рублей в августе. На вторичном рынке цены в январе в среднем составляли 144,8 тысячи рублей за "квадрат". К настоящему моменту они достигли 150,9 тысячи рублей. Несмотря на рост цен, количество обращений ежемесячно растет на 10-15 процентов. Сегодня остро чувствуется дефицит жилья в эконом-классе, которого недостаточно для удовлетворения существующего спроса. В связи с дефицитом доступного жилья на первичном рынке более активно происходит освоение городов ближнего и среднего Подмосковья. Несмотря на то, что резкого подорожания недвижимости мы не прогнозируем, предпосылок для смены тенденции роста цен на данный момент нет. По оценке МИАН, больше всего подорожают наиболее востребованные объекты эконом-класса - 1-2-х комнатные квартиры небольших площадей. В целом же за 2010 год рост цен не превысит 8-12 процентов".
Руководитель отдела аналитики компании Est-a-Tet Денис Бобков: "Сейчас хорошим спросом пользуются квартиры в новостройках эконом-класса, причем люди предпочитают покупать жилье в Подмосковье, поскольку в Москве его осталось совсем немного. Квартиры в новостройках бизнес-класса также пользуются неплохим спросом. Покупатель за время кризиса стал разборчив. Приобретая квартиру, он тщательно оценивает планировочные решения, инфраструктуру, окружение, транспортную доступность. Также покупатели обращают внимание на условия платежей, доступность ипотечного кредитования. Таким образом, спросом пользуются объекты, которые сочетают в себе оптимальные планировки, развитую инфраструктуру, хорошую транспортную доступность, удобные условия платежей и ипотеки. Покупать квартиру выгодно именно сейчас, как бы банально это ни звучало. Дело в том, что в самом скором времени, скорее всего, будет ощущаться дефицит проектов в стадии средней строительной готовности, которые были заморожены на начальной стадии во время кризиса. Это, соответственно, приведет к очередному росту цен на квадратные метры".
Ведущий аналитик компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова: "На сегодняшний день рынок по-прежнему не показывает явной динамики роста или спада. С начала года стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья в рублевом эквиваленте выросла на 8 процентов. Рынок новостроек показывает более активный рост. С начала года стоимость "квадрата" в среднем увеличилась примерно на 25-30 процентов. Рост обусловлен, прежде всего, повышением стадии готовности большинства проектов и при этом незначительным количеством вновь выставляемых на продажу домов на начальной стадии строительства. Наибольшим спросом пользуются доступные и качественные проекты повышенной комфортности. Если вы остановили выбор на каком-то проекте, то конечно, не стоит ждать, что цены пойдут вниз. Необходимо обращать внимание на темпы строительства, качество жилья и адекватность стоимости. Если такой проект вы нашли, то маловероятно, что стоимость будет снижаться. Что касается выхода новых проектов, то в ближайшей перспективе выбор вряд ли станет намного больше и стартовая стоимость будет не так привлекательна, как например, полгода-год назад".
Генеральный директор "Калинка-Риэлти" Екатерина Румянцева: "Все первое полугодие 2010 года рынок столичной элитной недвижимости демонстрирует возобновившийся рост, характеризующийся ростом отложенного платежеспособного спроса, возобновлением реализации некоторых проектов и плавным повышением среднего уровня цен на элитные квартиры. На руку покупателям играет и то, что ежемесячный рост цен в среднем по рынку элитного жилья пока невысокий и составляет 0,7 процента. Высокая активность на рынке элитного жилья сохранялась и в летние месяцы. Лишь смог и аномальная жара в конце июля - начале августа несколько "остудили" покупательский пыл. Покупатели на фоне сокращения объема предложения ожидают более существенного осеннего роста и выходят на сделку. При этом по отдельным наиболее востребованным объектам с начала года наблюдалось 10-20 процентов повышение цен. Средний уровень цен на первичном рынке элитного жилья в сентябре составил 20,2 тысячи долларов за квадратный метр. Ждать имеет смысла лишь новых предложений, которые планируются к выходу до конца этого года. По предложениям, находящимся в активной стадии реализации, коррекции ждать не стоит, хотя отдельные застройщики и сегодня готовы предложить покупателям комфортные условия приобретения".
|
