При оформлении прав на земельные участки существует три пути, по которым можно пойти: заняться самостоятельным оформлением, привлечь частного посредника и обратиться в агентство недвижимости. Каждый из этих путей имеет свои достоинства и недостатки.
Сегодня правовая ситуация с оформлением земельных участков в Ленинградской области сложна и неоднозначна: часто случается, что оформить права на участок и строение, которыми человек пользуется много лет, невозможно (к сожалению, такие случаи не редкость). По словам директора Центрального отделения загородной недвижимости агентства "Бекар" Натальи Хмельницкой, такие случаи составляют до 5% от общего объема заказов агентства на услуги по оформлению документов.
При оформлении прав на земельные участки существует три пути, по которым можно пойти: заняться самостоятельным оформлением, привлечь частного посредника и обратиться в агентство недвижимости. Каждый из этих путей имеет свои достоинства и недостатки.
Самостоятельно: дешево и проблематично
Плюс у самостоятельного оформления есть только один - это дешево. Сэкономить можно на оплате работе агента, причем экономия составляет 100%. Однако тем, кто решил сэкономить на услугах специалистов, надо быть готовым к настоящим трудностям - минусов у этого способа гораздо больше. При самостоятельном оформлении человек сталкивается с тем, что нигде не прописан механизм и порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять куда идти и с чего следует начать, требуется большое количество времени. Из-за незнания технологии людям часто приходится получать некоторые бумаги по нескольку раз: у всех документов различные сроки действия, и, пока получаешь один, другой становится недействительным. В результате срок оформления документов может занимать до двух лет. Описанные сложности - самое малое, с чем придется столкнуться - это норма для участков и строений, не представляющих сложности в правовом отношении
По словам Натальи Хмельницкой, действовать при сборе документов необходимо по четкому алгоритму, который нарабатывается только опытным путем. Набор документов и механизм и порядок их получения зависит от многих факторов. Важный момент - это категория земли: находится ли объект в садоводстве или на землях поселений. Труднее всего работать с вновь образуемыми участками на землях поселений и неприватизированными садоводствами. Не менее важно состояние документов по земле и строению (могут быть разные сочетания: дом куплен, а земля нет; участок ИЖС, а дом не сдан в эксплуатацию и не оформлен). Также алгоритм получения документов зависит и от района - для получения необходимых бумаг в разных районах необходимы разные действия и порядок их совершения.
Точную сумму, во сколько обойдется самостоятельное оформление назвать сложно: по оценкам специалистов "Бекара" примерно 10 тыс. руб. стоит межевое дело с присвоением кадастрового номера, 3 тыс. руб. - технический паспорт строения, 6 тыс. руб. - сдача в эксплуатацию (для ИЖС) и 1 тыс. руб. - регистрация права собственности на землю и строение. Помимо этих расходов возможны различные мелкие траты, а также получение большого количества условно бесплатных справок и согласований. При этом дополнительные транспортные расходы могут добавить к этой сумме до 40% стоимости. Профессиональные риелторы шутят, что к этому стоит еще добавлять расходы на еду, питье и лекарства.
Привлечение частного посредника: гарантий нет
Ради экономии средств или по знакомству некоторые люди при оформлении прибегают к услугам частных посредников. Этими посредниками могут стать как черные маклеры, так и сотрудники государственных структур. Достоинства этого метода достаточно условны: гипотетическая экономия времени и сравнительная экономия на оформлении (обычно услуги посредника дешевле, чем в агентстве недвижимости). А вот риски в данном случае очень высокие.
Недостатки этого метода оформления документов, по мнению Натальи Хмельницкой, очевидны для профессионалов. Во-первых, договоренность с частным лицом не дает никаких гарантий, что к назначенному сроку клиент получит документы, на которые он рассчитывает (многие уже получили горький опыт такого рода). Во-вторых, такие посредники берут деньги за оплату своих услуг вперед: в итоге у клиента отсутствует возможность контроля работ. В-третьих, по мнению юристов, тот факт, что частному лицу приходится давать доверенность и подлинники документов, не исключает возможность мошенничества. И самое главное - "частник" не гарантирует не только получение пакета документов в срок, но и вообще выполнения обещанного объема работ. Так, риелторам известны случаи, когда клиенты, вступая в отношения с посредниками (отдавая деньги и документы) по истечении условленного срока получали назад первоначальные документы с комментарием "все деньги потрачены на оформление, но ничего не получилось".
Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит только от аппетитов самого посредника. Самая низкая стоимость - от $300 (за минимальный объем работы), однако риелторы припоминают случаи, когда посредники брали и по 1500 долларов.
Привлечение агентства недвижимости: дороже, но надежнее
Этот наиболее цивилизованный и безболезненный способ поможет сэкономить время и нервы (что подчас оценивается гораздо дороже любых денег). Плюсы этого способа оформления - это гарантия выполнения работ, которые предоставляет агентство (по договору агентство несет ответственность, как одна из сторон). Кроме того, в некоторых случаях собрать и оформить документы обычным путем оказывается невозможным. Агентство может предупредить об этом заранее и рекомендовать пути решения проблемы, в отличие от частных посредников, которые сначала берут плату за услуги, а уже потом сообщают, что оформление невозможно. "Очень важно, что окончательные расчеты с агентством клиент производит в момент получения документов, подтверждающих его права (согласно ныне действующему законодательству)", - уверена Наталья Хмельницкая.
Агентства недвижимости, профессионально работающие на рынке загородной недвижимости, могут предложить клиенту, которому необходима помощь в оформлении прав на земельный участок и строение, услуги целым пакетом или по отдельности. Сюда входит заключение договоров с геодезическими фирмами на изготовление межевого дела; заказ и согласование проекта границ участка, подача и получение документов в Кадастровую палату на присвоение кадастрового номера, заказ и получение выписки из кадастрового плана земельного участка, а также заказ и получение справок о нормативной оценке земли. Кроме того, агентство занимается подачей документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок в Федеральную регистрационную службу по Петербургу и Ленобласти и получением свидетельства на право собственности, подачей документов на изготовление технического паспорта строения, вызовом и организацией осмотра специалистом бюро технической инвентаризации строения. Агентство может взять на себя такие обязательства как получение готового техпаспорта, заказ и получение справки БТИ об оценочной стоимости строения, подготовка полного пакета документов для сдачи готового строения в эксплуатацию, подготовка текста договора на отчуждение объекта недвижимости, заверение его в нотариальной конторе и подача его на госрегистрацию и получение зарегистрированного договора отчуждения. При возникновении необходимости агентство недвижимости осуществляет консультирование по вопросам подтверждения прав на объект недвижимости через суд.
Однако у оформления через агентства есть и один недостаток (если его можно считать таковым) - за надежность и профессионализм клиент должен заплатить. Стоимость полного пакета (в зависимости от района) - от $1500 до $2000. Цена может быть меньше, в зависимости набора подготавливаемых документов (и соответственно, от объема предоставляемых услуг), но минимальная стоимость услуг - $800 (дешевле нерентабельно этим заниматься). Стоимость услуг примерно одинакова во всех агентствах города.
|
