Сегодня много говорят об ипотеке. Крупные агентства недвижимости предлагают своим клиентам купить квартиру в кредит, так как это очень выгодно, потому что не требует серьезных капиталовложений, но в то же время позволяет купить ту квартиру, которая нравится, возможно, большей планировки или в более престижном месте. Но прежде чем банк выдаст кредит, необходимо получить его разрешение. По каким принципам оценивается платежеспособность будущего заемщика, рассказывают ведущие специалисты московских банков, занимающихся ипотечным кредитованием.
Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка, начальник департамента продаж, глава представительства банка в Санкт-Петербурге
Начиная работать с клиентом, банк должен с самого начала понимать, что представляет собой будущий заемщик и каким образом он будет погашать кредит. Только в этом случае банк сможет определить размер кредита и условия его возврата. Рассмотрим подробнее, каким образом это происходит.
Первичный андеррайтинг
В первую очередь банк оценивает возможности клиента для погашения кредита, иными словами, изучает кредитоспособность: есть ли постоянная работа, дополнительные компенсирующие факторы, активы, семейное положение и др.
Потом определяется платежеспособность, то есть каким образом заемщик будет погашать кредит. В это понятие входит очень много факторов. Например, мы изучаем, чем клиент занимался раньше, как стабильно работал, каков его профессиональный уровень. Если человек в течение короткого времени сменил несколько мест и специальностей, то мы понимаем, что в данном случае присутствует нестабильность и отсюда возникает вопрос - как он сможет погашать кредит в будущем, не имея постоянного места работы.
Также мы изучаем, какие у клиента есть активы. Сюда относятся, например, загородная недвижимость, машина, гараж, квартира. Это дополнительный плюс, который говорит о том, что клиент имеет возможность накапливать активы и капитализировать стоимость своего имущества. Иными словами, у человека есть определенный буфер, посредством которого, не прибегая к продаже квартиры из-под залога, можно использовать активы для погашения залога.
Если у клиента есть супруг или супруга, то мы предлагаем рассмотреть вариант, когда кредит дается на сумму доходов обоих. Это позволяет взять больший по размеру кредит и купить не однокомнатную квартиру, а двухкомнатную, например. Если один из супругов по каким-либо причинам не сможет погасить кредит, то это может сделать второй супруг.
Комплексное ипотечное страхование
Банк в обязательном порядке принимает в обеспечение не только квартиру, которую покупает клиенту, но и страховую программу. Стоимость такой годовой страховки составляет 0,8% от остатка ссудной задолженности банка. То есть если клиент берет кредит на сумму $100 тыс., то за первый год он заплатит $800 страховки, что, конечно же, немного. Такое комплексное ипотечное страхование включает в себя три вида риска.
Страхование жизни заемщика
Если клиент не может погашать кредит, например заболел, попал в больницу или умер, то в рамках страхования жизни страховая компания сама будет погашать кредит все то время, что клиент лечится. Возвращать эти деньги страховой компании не нужно, они входят в страховое обеспечение договора. Если клиент стал инвалидом и не может работать или умер, то компания полностью возмещает банку денежную сумму кредита, после чего и квартира переходит к заемщику или его наследникам.
Страхование имущества от утраты
Если с квартирой что-то случилось, ее затопили соседи, произошел пожар или дом рухнул, то для того, чтобы клиенту не отвлекать свои деньги на восстановление, что, естественно, ухудшит его платежеспособность, страховая компания полностью возмещает затраты на ремонт жилья. Таким образом, клиент имеет определенную прочность по финансам в случае неблагоприятных обстоятельств.
Титульное страхование
Страхование риска утраты права собственности на квартиру делается для того, чтобы клиент не потерял жилье в случае, если одна из предыдущих сделок по этой квартире на каком-то этапе будет признана недействительной (при этом вся цепочка сделок будет признана недействительной). В этом случае страховая компания полностью выплачивает банку кредит и от лица клиента участвует в процессе, разбираясь с ситуацией.
Неплатежеспособность клиента
Если клиент не может погашать кредит в силу каких-то трудностей, мы всегда говорим, что банка не стоит бояться, с банком надо сотрудничать. Необходимо прийти и сказать, что есть проблемы. Мы обязательно разберемся в них и разработаем индивидуальную схему погашения задолженности, так как и для клиента, и для банка важно вовремя погасить кредит, планово и без срывов. Как правило, банк договаривается о рассрочке платежа на каком-то временном этапе. В данном случае можно рассмотреть два варианта возврата кредита.
Внесудебное решение
Если клиент говорит, что квартира его не устраивает, в этом случае ее можно продать из-под залога. То есть составляется схема продажи квартиры, банку возвращается только непогашенная сумма кредита, а разницу получает клиент. Таким образом, клиент как минимум получает обратно свой первый взнос и то, что уже возвратил. А так как цены на квартиры постоянно растут, то жилье можно продать даже дороже покупной цены, то есть клиент в любом случае останется в плюсе.
Судебный вариант
Если банк и клиент не договариваются, то квартиру реализуют с торгов. Клиент получит на руки только то, что останется после оплаты государственных пошлин, тарифов, расходов на оценку, штрафов за невозвращенный кредит. Но на моей практике таких случаев еще не было. Обычно средний срок возврата кредита составляет пять-семь лет, то есть люди стараются досрочно гасить кредиты. И уже через три-четыре года клиент определяется с платежеспособностью. Так что говорить о невозврате кредита на самом деле пока рано, такая статистика есть, но она небольшая, и по России такие случаи единичны. Я знаю, что было несколько невозвратов кредита, часть из них была решена во внесудебном порядке, то есть банк и клиент договорились. И был один судебный процесс, который решился в пользу банка.
Александр Колошенко, член правления, начальник управления по работе с физическими лицами ЗАО "Райффайзенбанк Австрия"
Для того чтобы стать заемщиком "Райффайзенбанка Австрия", необходимо соответствовать нескольким условиям. Во-первых, клиент должен иметь подтвержденный доход, достаточный для запрашиваемой суммы кредита, располагать собственными средствами, достаточными для первоначального платежа в размере не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости (не требуется в случае кредитования под залог находящейся в собственности заемщика жилой недвижимости). Кроме этого, он должен отвечать требованиям кредитоспособности, предъявляемым банком к участникам данной программы. Его возраст не может превышать 60 лет для мужчин, 55 лет для женщин. А также клиент не должен был привлекаться к уголовной ответственности.
Прежде чем выдать кредит, мы выдвигаем обязательные условия. К ним относятся на первичном рынке: оформление акта оценки покупаемого жилья независимым экспертом; заключение договора страхования жизни, трудоспособности заемщика, выгодоприобретателем по которому является "Райффайзенбанк Австрия"; заключение договора инвестирования с компанией-застройщиком, одобренной банком. Кредит дается под залог прав требования по заключаемому заемщиком договору инвестирования, а затем залог (ипотека) приобретаемого в кредит жилья. После оформления залога приобретенного в кредит жилья заключается договор страхования гибели или повреждения предмета залога.
Обязательные условия для получения кредита на вторичном рынке жилья: оформление акта оценки покупаемого жилья независимым экспертом; заключение договора страхования жизни, трудоспособности заемщика, гибели или повреждения предмета залога, титула собственности заемщика на предмет залога. Кредит дается под залог (ипотеку) приобретаемого в кредит жилья.
Если клиент хочет погасить кредит досрочно, то может это сделать, но с некоторыми оговорками. Например, в течение первых трех месяцев с даты выдачи кредита заемщику запрещается производить досрочное погашение кредита. В течение следующих шести месяцев заемщик может производить досрочное погашение кредита с комиссией в размере 2% от суммы досрочного платежа за каждый досрочный платеж. После девяти месяцев с даты выдачи кредита частичное и полное досрочное погашение кредита осуществляется без комиссии.
Для принятия решения о кредите "Райффайзенбанк Австрия" вправе запросить дополнительную информацию, а также документы, необходимые для подтверждения полученной информации.
|
