В настоящее время принято считать, что становление современного рынка городского жилья в России в основном завершено. Но странное дело: российский рынок явно не похож на тот образ, который нарисован в современных учебниках по экономике.
Чужие идеи проще заимствовать, чем чужой опыт. Именно поэтому теоретические представления о том, как должен работать рынок, распространяются в нашей стране быстрее, чем развивается сам рынок. Не последнюю роль здесь играют журналисты, которые по профессии и есть популяризаторы чужих идей. А с распространением интернета разрыв между теорией и практикой стал почти непреодолимым.
Проблема здесь не только в том, что чужие идеи не всегда правильные. Очень часто модные западные идеи всего лишь демонстрируют чужой практический опыт. Так, например, сегодня в российских публикациях можно прочитать, что недвижимость представляет собой «актив». Однако лишь малая часть рядовых участников рынка городского жилья практически понимают, что означает это модное слово.
Рынок жилья развивается в России уже двадцать лет. И если в определенных своих проявлениях он не вполне соответствует хрестоматийным образцам, то это вовсе не означает, что Россия «запаздывает» в своем развитии. Мы уже имеем определенный рыночный опыт, мы - это рядовые участники рынка. Понять этот опыт нам ничто не мешает. Даже чужие идеи - если мы готовы понять, почему у нас они не работают.
Тема этой статьи - экономические последствия приватизации жилья. В предыдущих частях данного сюжета я лишь констатировал, что между свободным рынком жилья, каким мы его наблюдаем сегодня в России, и бесплатной приватизацией городского жилищного фонда существует определенная причинно-следственная связь. Ниже я попытаюсь объяснить, в чем конкретно эта связь сегодня проявляется.
Жилищный вопрос и рынок
Все мы помним откровение булгаковского Воланда о том, что жилищный вопрос испортил московское народонаселение. В равной степени оно относится ко всем крупнейшим городам России. Но в начале 90-х годов прошлого века казалось, что развитие свободного рынка городского жилья способно окончательно решить этот проклятый вопрос. Не случилось - и сегодня картина та же: «очередь» как способ распределения социального жилья, дефицит и надежда на новое строительство.
Возникает коварный вопрос: быть может, эта проблема вообще не разрешима? В определенном смысле это действительно так: жилищный вопрос является вечным, поскольку не может быть решен чисто количественно. Данный факт очень хорошо сформулировал венгерский экономист Янош Корнаи: потребность в жилье почти ненасыщаема. Почти каждый человек всегда стремится улучшить свое жилище.
Однако когда государство заявляет о своем намерении решить жилищный вопрос, подразумевается нечто иное, а именно - жилищная нужда. Заметим, что жилищная проблема в этом своем проявлении возникает лишь в крупных городах. Уже только поэтому надеяться на то, что рынок может решить жилищный вопрос, было крайне легкомысленно: ведь свобода рынка и свобода миграции есть вещи неразрывные.
Естественный рост населения крупных городов и свободная миграция всегда лишь усиливают дефицит жилья. Но дефицит жилья в данном случае есть лишь обратная сторона дефицита земли. Задача свободного рынка состоит в том, чтобы обеспечить постоянное расширение предложения нового жилья, но это невозможно в условиях монополии государства на землю, когда дефицит земли становится хроническим.
Но у жилищного вопроса в крупных городах есть и другое измерение, а именно - постоянный рост цен на жилье и связанные с ним мягкие бюджетные ограничения. Понять, что означает данный термин нетрудно: достаточно вспомнить сказку А. С. Пушкина о рыбаке и рыбке. Когда у старика появилась золотая рыбка, бюджетные ограничения старухи стали «мягкими» и ее потребность в жилье превратилась в неограниченный спрос. Чем это закончилась - мы помним с детства.
Не знаю точно, читал ли Янош Корнаи сказки Пушкина, но основные условия, при которых рынок жилья действительно может решить вечный жилищный вопрос, он сформулировал точно: рынок покупателя и связанные с ним жесткие бюджетные ограничения. В учебниках по оценке недвижимости этот тип рынка жилья обычно именуется «слабым рынком». Полагаю, это есть весьма неудачная чужая идея.
Эффект «отсоса»
Рынок покупателя есть естественное состояние рынка жилья. Это состояние можно назвать «инертным» и оно не может нравиться людям, зарабатывающим в качестве посредников на операциях с недвижимостью. Обратная сторона этой «инертности» - постоянное ожидание грядущего оживления рынка. Сегодня эта надежда чаще всего выражается фразой «на рынок жилья должен вернуться отложенный спрос».
В чисто практическом отношении эта фраза понятна: на рынок должны вернуться денежные средства, отложенные в карманах людей, планирующих улучшить свои жизненные условия. Это есть не что иное, как сбережения, то есть та часть дохода, которая не тратится на текущее личное потребление. В будущем эти отложенные в карманах деньги действительно должны вернуться на рынок. Но: каким образом?
Здесь очень важно различать добровольные и «вынужденные» сбережения. Когда планирующий покупку нового жилья человек добровольно сокращает свое текущее потребление, чтобы постепенно накопить необходимую денежную сумму - это есть добровольные сбережения. Но он также может положить свои сбережения в банк, поскольку в данный момент не может их потратить. Он вынужден это сделать.
Далее может произойти следующее. Банк гарантирует всем вкладчикам возврат их денежных средств, но одновременно как бы удваивает эти средства, предоставляя ипотечные кредиты третьим лицам. В результате в будущем на рынке жилья могут появиться уже два потенциальных покупателя: вкладчик и обладатель ипотечного кредита. И первым на рынке появится именно второй потенциальный покупатель.
Понятно, что этот «второй покупатель» обязательно что-нибудь купит. Но может случиться и так, что он купит именно ту дефицитную квартиру, которую желает приобрести в ближайшем будущем «первый покупатель». Я называю этот случай эффектом «отсоса», пользуясь терминологией Яноша Корнаи.
Эффект «отсоса» возникает тогда, когда на рынке жилья расширяется денежное предложение в виде новых дополнительных средств - сверх уровня добровольных сбережений людей, планирующих улучшить свои жизненные условия. Это либо кредитные средства банков, либо любые другие дешевые деньги - «бюджетные», «нефтяные» и пр. При этом эффект «отсоса» проявляется различным образом - в зависимости от того, на какой именно рынок жилья приходят новые деньги.
Вариант 1 - новые деньги приходят на вторичный рынок жилья. В этом случае «отсасываются» наиболее ликвидные качественные квартиры, в результате чего запускается инфляционный рост цен, имеющий кумулятивный характер. Однако «ликвидные» квартиры однажды заканчиваются, и рынок резко возвращается в «инертное» состояние. Внешне это выглядит как циклическое развитие.
Вариант 2 - новые деньги приходят на первичный рынок жилья. В этом случае «отсасываются» не только новые квартиры, но и сами материальные факторы их производства. В том числе - дефицитные земельные участки. В новом жилищном строительстве запускается циклический механизм. Поскольку производственная структура жилищного строительства удлиняется чисто искусственно, как только дополнительные дешевые деньги заканчиваются, строительство прекращается.
Жилье как актив
Таким образом, следует различать отложенный спрос и дополнительный спрос. Отложенный спрос формируют добровольные сбережения людей, планирующих улучшить свои жизненные условия, а дополнительный спрос - «вынужденные сбережения», поскольку они создают дополнительные деньги для рынка жилья. Отложенный спрос означает жесткие бюджетные ограничения, в то время как дополнительный спрос указывает на мягкие бюджетные ограничения.
До начала бесплатной приватизации жилья в отношении возможности улучшить жилищные условия в крупных городах России имели место жесткие бюджетные ограничения. Обмен жилья еще не был массовым, а права на административное выделение нового жилья имели лишь «заслуженные работники». Но как только бесплатная приватизация жилья охватила массы, ситуация резко изменилась.
Обмен достаточно быстро стал массовым. И как результат сложилась достаточно стабильная структура цен, благодаря чему денежный расчет в сделках с жильем превратился в обычное житейское дело. Но самое главное - жесткие бюджетные ограничения чудесным образом смягчились. Теперь для покупки нового жилья требовалось лишь оплатить лишь разницу цен. Спрос на деньги резко снизился.
Однако тот факт, что сегодня в массовых сделках с жильем используется расчет, преждевременно расценивать как доказательство того, что собственники жилья рассматривают свое имущество как капитал. Понятие капитала в их головах еще отсутствует. И именно потому, что они получили эту собственность бесплатно.
Безусловную ценность для них имеет жилье как таковое, как жизненная первая потребность. Не случайно собственники дорогого жилья, цена которого сегодня измеряется миллионами рублей, не считают себя богатыми людьми. Ведь что в действительности есть богатство? Это то, что в обществе считается богатством.
Применительно к России это означает, что богатством является лишь «элитная» (правильно - элитарная) недвижимость как символ принадлежности к «элите».
Казалось бы, из этого правила есть два исключения: рынок аренды квартир и так называемые инвестиционные квартиры. Однако жилье сдавалось в поднаем еще в советское время - поштучно. Доходные же дома в России так и не появились. Что касается «инвестиционных квартир», то объяснить данный феномен сложнее.
Очевидно то, что инвестиционные квартиры, как правило, «отсасываются». Но в некоторых случаях они действительно могут использоваться с целью получения стабильного дохода, то есть как капитал. Однако во всех прочих случаях мотив их приобретения не вполне ясен. Возможно такое объяснение: дефицит очень часто стимулирует накопление сверхплановых запасов. Что не съем - то покусаю.
Но если это верно, то тогда дефицит действительно всерьез испортил российское народонаселение.
|
