Тема "инструментарий риэлтора" имеет свой национальный колорит. В США, Канаде и многих других западных странах любой в первую очередь вспомнил бы про МЛС (мультилистинговый сервис). У нас даже многие рядовые риэлторы толком не знают что это такое. И неудивительно: мультилистинга в России нет, хотя некое подобие уже существует.
Что же такое МЛС? В США любой покупатель, найдя через Интернет или местного агента дом своей мечты, фиксирует для себя номер МЛС - это индивидуальный номер любого объекта, представленного на рынке. Каждый номер связан с конкретным брокером (не фирмой, а именно агентом). Здесь надо оговориться: система МЛС работает в рамках НАР, Национальной Ассоциации Риэлторов США. Далеко не все брокеры являются членами этой представительной организации, но почти все пользуются инструментом МЛС.
Более того, человек, решивший продать дом самостоятельно (таких немного), может за соответствующую плату сам выставить свое предложение в МЛС. По сути, МЛС - это единая база данных, за которой стоит соглашение участников (большинство из них - члены НАР). Каждый участник отвечает за достоверность представленной информации и своевременное ее обновление. С развитием информационных технологий МЛС получил мощный поисковый движок с возможностями сортировки по многим параметрам (район, тип объекта, число комнат, ценовой диапазон и пр.).
Чем мы хуже!?
Казалось бы, у нас в Интернете тоже можно найти немало баз данных. Отличие в том, что МЛС - это полное собрание эксклюзивных предложений, обновляемых в реальном времени. Главное в МЛС - не возможность поиска через Интернет (система существовала задолго до появления компьютеров), а соглашение профессиональных участников рынка о паритетном разделе комиссионных. В США комиссионные платит продавец. Одна из причин этого странного явления в том, что большинство сделок идет по ипотеке. У покупателя часто есть деньги только на начальный взнос. Именно продавец в итоге оказывается при деньгах (основная их часть поступает от ипотечного банка). Вторая причина - на развитом рынке предложение превалирует над спросом. Получив комиссию, агент продавца перечисляет половину агенту покупателя. Если он "забудет" это сделать, его исключат из МЛС, и он окажется на обочине рынка.
У нас достоверными можно считать только базы данных по эксклюзивным предложениям отдельных агентств недвижимости. Но беда в том, что они представляют лишь небольшой сегмент рынка. По мнению Михаила Гороховского, президента МАГР (Московской ассоциации-гильдии риэлторов), профессионалы в России начнут всерьез задумываться о мультилистинге, только когда на рынке возникнет избыток предложения и станет труднее продвигать объекты. Для реализации принципов МЛС также необходимо индивидуальное членство в общественных организациях риэлторов. Это необходимо потому, что за нарушение принципов МЛС каждый участник должен нести индивидуальную ответственность. Сегодня руководители ведущих сетевых риэлторских компаний выступают против индивидуального членства, видя в нем помеху внутрикорпоративному управлению.
50 на 50
Некое стихийное подобие МЛС существует в сегменте дешевой аренды квартир, когда агенты рассылают свои варианты с предложением разделить комиссию с агентом нанимателя 50/50. На рынке купли-продажи квартир агенты стремятся взять комиссию с обеих сторон сделки. Этому способствует тот факт, что большинство сделок остаются альтернативными, то есть продавец одновременно выступает и как покупатель. Системы, копирующие некоторые элементы мультилистинга, созданы в ряде региональных организаций риэлторов, например, в Санкт-Петербурге. Москва в этом плане отстает, что неудивительно при традиционном преобладании спроса над предложением в большинстве секторов столичного рынка жилья.
Риэлторы черпают информацию через подписку на консолидированные базы данных, сведения в которых генерируются за счет эксклюзивов других агентств и всех опубликованных объявлений по недвижимости. Кроме того, для анализа рынка крупные сетевые компании используют собственные закрытые базы реализованных через них сделок. Основное отличие от аналогов, имеющихся в открытом доступе, - реальные характеристики объектов, и главное - реальные цены продаж. Эти базы помогают лучше ориентироваться на рынке, в том числе для оценки новых объектов. Их закрытость объясняется не только эксклюзивностью информации, но и стремлением скрыть цены сделок от налоговых органов - как в интересах клиентов, так и самих риэлторов.
А все-таки она вертится!
Между тем уверения риэлторов, что они обладают некими закрытыми супер-базами данных, лишены оснований и рассчитаны на неискушенных клиентов. Действительно, в Интернете много некачественных информационных продуктов, сделанных по принципу "чтоб было". Они зачастую недостоверны, плохо обновляются и призваны создать иллюзию у посетителя сайта, что он имеет дело с солидным источником.
Элитный рынок стоит особняком - информация о нем в наиболее полном виде представлена в специализированных глянцевых журналах, но реально можно сориентироваться только с помощью агентства.
Таким образом, несмотря на отсутствие мультилистинга, поиск информации по любым объектам, кроме верхушки элитного рынка, не представляет сегодня проблемы не только для риэлторов, но и для частных лиц. Но вот что реально стоит за каждым предложением может выяснить только профессионал.
|
