В прошлом, 2005 году в Москве был проведен эксперимент. Жилье горожанам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, город предоставлял по социальной ипотеке. Каковы итоги этого эксперимента, в какую сторону будет двигаться городская программа, что мешает развиваться ипотеке, - об этом рассказывает начальник отдела Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей Морозков.
Сильнее конкуренция - либеральнее банки
Рынок ипотечного кредитования в стране уверенно развивается. Начиная с 2000 года, мы ведем мониторинг, ежемесячно получаем сведения из Росрегистрации - сколько зарегистрировано сделок с жилыми помещениями, которые обременены ипотекой. И видим, как количество договоров постоянно растет. Судите сами. В 2000 году было зарегистрировано всего 1 360 договоров, в 2004 году количество ипотечных кредитов выросло до 4,4 тысячи. На 2005 год прогнозировали 5 300 кредитов, а в действительности оказалось - 6 905. Такой вот резкий скачок.
Почему мы учитываем зарегистрированные договоры, а не выданные? Банки могут выдавать кредиты и раньше, например, на этапе строительства жилья. Это не чисто ипотечный кредит, а кредит под залог прав требования по договору соинвестирования. С момента принятия дома в эксплуатацию до оформления прав собственности на квартиру, то есть регистрации, проходит год-полтора. Естественно, такой временной разрыв отражается на статистике.
Разумеется, пока нам еще далеко до западных стран. У нас доля ипотечных кредитов составляет примерно 0,2% от ВВП, а в западных странах - 50 - 60%, а это показатель степени влияния рынка ипотечного кредитования на экономику страны. Но люди в России все чаще начинают пользоваться кредитами, а банки все активнее их выдают. Упрощается процедура получения кредита, то есть условия предоставления становятся все более либеральными.
Сегодня кредит уже можно взять и на 30 лет. Первоначальный взнос снизился до 5 - 10% от стоимости квартиры. Если человек не может официально представить все необходимые документы о заработке, ему не откажут в кредите: банки либо поднимут на пару пунктов процентные ставки, либо увеличат первоначальный взнос. Если зарплата приличная, то платежи по кредиту могут составлять не 30%, а 50 - 60% от ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика.
Сейчас кредит можно получить под залог имеющегося жилья, что раньше было невозможно. Это особенно актуально для сегодняшнего рынка новостроек, когда строители в связи с принятием закона 214-ФЗ об участии в долевом строительстве домов перешли на "серые" схемы привлечения средств людей в строительство жилья. В свою очередь, "серые" схемы в отличие от договоров соинвестирования не устраивают кредитные организации, они отказываются кредитовать клиентов на приобретение таких новостроек.
Банки постоянно представляют новые схемы, борются за клиента. Недавно банк Дельта-кредит объявил о новом кредитном продукте - плавающей рублевой кредитной ставке. Сегодня она равняется 11,2% годовых.
Ряд банков планирует предоставить заемщикам новую услугу - перекредитование ранее выданных кредитов под более низкие процентные ставки. Существует жесткая зависимость: если инфляция в стране снижается, то снижается и ставка рефинансирования, снижается процент по кредиту. Люди заинтересованы платить меньше, и ищут возможность перекредитоваться. Например, посредством погашения кредита кредитными средствами, полученными в другом банке либо в этом же банке, но на покупку другой квартиры, большей площади, с зачетом стоимости находящегося в залоге жилья.
В принципе, потребность в перекредитовании отпадает, если взять кредит с плавающей процентной ставкой, привязанной к стоимости денег на российском финансовом рынке. Однако пока российские банки предоставляют ипотечные кредиты по фиксированным ставкам.
Понятно, что банки не хотят терять прибыль. Но чем сильнее конкуренция, тем либеральнее банки.
Москва предложила выход
Когда речь заходит о национальных проектах по доступному жилью, то часто приходится слышать призывы понижать процентные ставки. Для нашей экономической ситуации с учетом уровня инфляции ставка более чем оптимальна.
Проблема в стоимости квадратного метра. Если она запредельно высока, то что брать кредит под ноль процентов, что под четырнадцать, - кредит все равно будет не доступен. А стоимость квадратного метра постоянно растет, и главная причина банальна: мало строится жилья. Доходы определенной категории нашего населения позволяют "переваривать" нынешний объем вновь строящегося жилья без всякой ипотеки. В прошедшем году в России построено всего 43,6 млн. кв. метров. Ипотека не будет развиваться, если не будет достаточного количества нового жилья. Нужно увеличивать объемы строительства.
Широко освещаемый национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" направлен преимущественно на стимулирование спроса, роста цен на рынке жилья, а не на увеличение предложения. А по мнению разработчиков, к 2010 году должны удвоиться объемы жилищного строительства.
Строители же в регионах говорят: "У нас нет сегодня достаточных средств и мощностей, чтобы мы могли эти объемы освоить. Главное, что у нас нет четкого плана, понимания, что будет через год - два - три".
Москва направила свои предложения федеральному правительству. Мы предлагали часть средств, выделяемых на национальные проекты, в форме беспроцентных займов передать регионам, которые готовы на конкурсной основе к реализации программы строительства жилья по государственному заказу. Регионы на эти средства будут возводить жилые дома, дополнительно за свой счет или средств инвесторов обеспечат строительство инфраструктуры - социальной, инженерной, транспортной. Дальше это жилье по себестоимости (в два - два с половиной раза ниже рыночной цены), будет реализовано определенным категориям граждан - очередникам, бюджетникам. Они, в свою очередь, для оплаты части стоимости квартиры смогут воспользоваться ипотечным кредитованием. Взвесив и оценив свои возможности, люди увидят, что на покупку квартиры требуется значительно меньше средств, чем если бы они без помощи государства покупали жилье. И сумма кредита ниже, а значит, и уровень дохода заемщика устроит банки.
Получив деньги от продажи квартир, субъекты Федерации возвращают все 100% средств, которые они получили, обратно в федеральный бюджет. Таким образом, реально будет расти строительство жилья. Дополнительно увеличивается и кредитование. У строительного комплекса появляется перспектива развития на ближайшие 5 лет, можно спокойно планировать свое производство, наращивать мощности. Существенное ежегодное увеличение объемов строительства приведет если не к стабилизации, то, по крайней мере, к снижению темпов роста стоимости жилья.
Финансы в регионы можно направлять поэтапно. Выполнили подготовительный этап строительства, возвели дом или несколько этажей, - отчитайтесь. Кстати, представители иных регионов тоже поддерживают эту идею. Мы отправили наше предложение в федеральное правительство месяца три назад. Пока ответа нет. В общероссийском национальном жилищном проекте оно также не учтено.
В Москве мы уже работаем по этой схеме.
Эксперимент себя оправдал
Из 4,5 млн. кв. метров жилья, которые строятся ежегодно в городе, около 40% идут на городские социальные программы: переселение, "Молодой семье - доступное жилье", социальная ипотека, предоставление бесплатного жилья по договорам социального найма. Если бы город не был стеснен границами, можно было бы значительно увеличить объемы строительства.
В 2005 году мы разработали и апробировали две схемы социальной ипотеки. Приобретение жилья на рынке, но с использованием предоставляемой городом субсидии и ипотечного кредита, и покупка жилья у города по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. В прошлом году 42 тыс. квадратных метров социального жилья, почти 800 квартир, еще на этапе их строительства были зарезервированы нашим Департаментом для очередников по последней схеме.
Основной наш банк-партнер - коммерческий банк "Московское ипотечное агентство". Одна из проблем, которая поначалу тормозила заселение выделенных под социальную ипотеку домов - временной разрыв между приемом дома в эксплуатацию и оформлением прав города на него.
При оформлении кредитных договоров столкнулись с некоторыми трудностями, надеемся, что временными: сложно получить разрешение из органов опеки и попечительства. Есть в Семейном кодексе положения, которые требуют разрешения органа опеки при сделках с недвижимостью, когда в них участвуют несовершеннолетние. В законе об ипотеке эта норма была отменена. В одних районах органы опеки дают разрешения, в других пишут, что разрешения не требуется, в третьих - дают обтекаемые формулировки. Справедливости ради надо отметить, что большинство органов опеки (деятельность которых находится в юрисдикции муниципальных образований города Москвы, а не столичного правительства) с пониманием относится к новой городской жилищной программе.
Есть сложные семьи, в составе которых - инвалиды, пенсионеры. Банки пошли навстречу тем, кому до пенсии осталось работать несколько лет. Корректируются схемы предоставления кредита. Если раньше минимальный срок был 10 лет, то теперь 3 года, чтобы человек до наступления пенсионного возраста рассчитался с банком. В прежние годы вообще не рассматривался пакет документов семьи, где есть инвалид. Теперь банк изменил свое отношение. Инвалиды могут быть дольщиками, но доходы их не учитываются.
Многие коренные жители Москвы не имеют финансовой возможности купить квартиру. Для неочередников планируем зарезервировать 6 тыс. квартир. Это квартиры, которые возводят коммерческие застройщики. Продавать их станут по ценам инвестора, но в первую очередь москвичам, которым банк даст кредит. Никакой финансовой поддержки здесь не будет. Но если застройщик не сможет выполнить свои обещания, то в этом случае город встанет на сторону москвичей.
|
