В соответствии с новым Жилищным кодексом жильцы многоквартирных домов должны определить, как управлять своим недвижимым имуществом. Для этого им предоставлены разнообразные варианты: самостоятельно заключить договор на коммунальное обслуживание, организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или передать управление домом сторонней управляющей компании.
Сегодня юрист М2 рассказывает о плюсах и минусах, а также о правилах создания товарищества собственников жилья.
Плюсы товарищества
Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, объединением владельцев помещений в многоквартирном доме или нескольких соседних домах. Основная функция ТСЖ - управление домом, обеспечение его жильцов коммунальными услугами, поддержание порядка в общих помещениях, содержание и ремонт общего имущества в доме.
Товарищество собственников жилья вправе:
заключать договоры управления домом, его содержания и ремонта, а также договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
определять размер расходов на капитальный ремонт и реконструкцию дома, а также специальных взносов и отчислений в резервный фонд;
устанавливать размеры платежей и взносов для каждого владельца квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в доме;
предоставлять услуги собственникам квартир;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ может:
предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
надстраивать, перестраивать часть общего имущества в доме;
получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность земельные участки и осуществлять на них жилищное строительство, возведение хозяйственных и иных построек.
Как быть меньшинству?
При организации товарищества следует соблюдать определенные правила. Во-первых, в каждом доме создается только одно ТСЖ. Во-вторых, товарищество должно иметь свой устав, в котором будут определены его компетенция, полномочия его органов управления и порядок их создания. Все это должно отвечать требованиям законодательства, иначе устав не будет зарегистрирован. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается владельцами помещений в многоквартирном доме на общем собрании. ТСЖ организуется, если за это проголосовали более половины всех собственников жилых помещений в доме. В соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ будет создано даже в том случае, если некоторые жильцы выскажутся против. В том случае, если более 50% собственников проголосуют "за", остальным придется подчиниться решению большинства.
В любом случае заключать договоры на представление коммунальных услуг самостоятельно меньшинство не сможет. Собственники квартир, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, и никак иначе. Более того, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в общих расходах ТСЖ. В противном случае товарищество вправе в судебном порядке потребовать принудительно возместить обязательные платежи и взносы.
Жильцов не устраивает какое-либо решение ТСЖ? Они могут его оспорить, только если оно противоречит законодательству или было принято с процедурными нарушениями. Во всех остальных случаях придется покориться воле большинства.
И в любом случае всем собственникам квартир независимо от того, вступили они в ТСЖ или нет, стоит иметь в виду, что, согласно Федеральном закону "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", с 1 января 2006 года потребителем товаров и услуг в многоквартирном доме считается не жилец, а ТСЖ. Иначе говоря, чьи-то недоимки либо придется покрывать всем домом, либо судиться с неплательщиками. В противном случае от инженерных систем будет отключен весь дом, а не только неплательщик.
Какие еще неожиданности ожидают членов ТСЖ? Им надо быть готовыми к тому, что все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются органами управления товарищества. В их компетенции находится и вопрос о ежемесячных платежах - как коммунальных, так и за дополнительные виды сервиса. Так что размер тарифов вполне способен стать неприятным сюрпризом.
Есть ли хорошие новости?
Разумеется, членство в ТСЖ несет и определенную выгоду: товарищество вправе не только заниматься благоустройством дома, но и зарабатывать деньги. По решению общего собрания членов ТСЖ эти деньги могут быть направлены на нужды товарищества (в том числе на оплату коммунальных услуг).
Подчеркнем, что, поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, т. е. получение прибыли не является целью его работы, заниматься какой-либо коммерцией оно имеет право только для поддержания своей деятельности. За пределы этой деятельности, определенной уставом, ТСЖ выйти не может.
Положительным следует считать то, что, вероятно, переход управления многоквартирными домами к ТСЖ способен прекратить наконец монополию ДЭЗов и повысить качество обслуживания жилых зданий.
Проблема ТСЖ до конца законодательством не урегулирована. Но, используя общие механизмы защиты своих интересов, владелец квартиры должен попытаться выстроить отношения с ТСЖ удобным для себя образом, а не по воле большинства.
|
