Оценочную деятельность в России ожидает большое будущее. Введение единого налога на имущество, которое планируется в ближайшие годы, будет невозможно без учреждения института налоговой оценки. Когда это произойдет, придется проводить массовую оценку всего имущества, включая жилье и земельные участки. В настоящее время нет государственной структуры, которая бы занималась рыночной оценкой имущества или разрабатывала стандарты такой деятельности. Что касается независимых оценщиков, то сфера их деятельности гораздо уже и в отношении недвижимости.
В основном ограничивается коммерческими объектами (обязательная оценка жилья необходима только при ипотечном кредитовании или залоге недвижимости). Разумеется, оценщик не расспрашивает о здании арендаторов, не щупает стены и не изучает состояние труб в подвале - он имеет дело с документами.
Приведем перечень документов, которые используются при оценке объекта коммерческой недвижимости:
Свидетельство о государственной регистрации права
Документы БТИ, действительные на момент оценки: технический паспорт, экспликация, поэтажный план, справка о состоянии здания (помещения)
Договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок
Договора аренды в случае, если здание сдается в аренду
Условно-постоянные расходы (в среднегодовом исчислении): налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок
Условно-переменные расходы: коммунальные, за техническое обслуживание всех систем, услуги охраны, клининга, заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов, на рекламу, юридическое обслуживание, на управление объектом
Балансовая стоимость здания
Охранное свидетельство (в случае, если объект является памятником истории или архитектуры).
По информации Консультационной группы "Департамент оценки"
Когда необходима объективная оценка недвижимости
При операциях купли-продажи и при сдаче в аренду
при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей
при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
для страхования объектов недвижимости
для кредитования под залог объектов недвижимости
для внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал
при составлении бизнес-плана и привлечении инвесторов
при ликвидации объектов недвижимости
при исполнении прав наследования, судебного приговора.
По информации Оценочной компании "Профэкспертиза"
Оценка для оценщика
В самом начале 2006 года были внесены изменения в Федеральный закон "Об акционерных обществах" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации. Ряд изменений вызвали интерес среди российских оценщиков. В частности, принято положение, по которому цена выкупаемых ценных бумаг не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком и подтвержденной саморегулируемой организацией оценщиков при проведении экспертизы отчета.
Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора саморегулируемой организации оценщиков определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. При определении цены выкупаемых ценных бумаг привлечение независимого оценщика и подтверждение этой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков являются обязательными.
Таким образом, одновременно возрастет как роль самой оценочной деятельности, так и значение саморегулируемых организаций оценщиков. Первоначально планировалось, что с 1 января 2006 года лицензирование оценочной деятельности будет отменено, и будет осуществлен переход к принципам саморегулирования. Сейчас предполагается, что это произойдет 1 июля. Таким образом, после отмены лицензирования оценочной деятельности саморегулируемые организации должны будут не только выполнять функцию контроля за оценочной деятельностью своих членов, но еще в отдельных случаях и подтверждать экспертными заключениями правильность определенной ими стоимости.
|
