Российский рынок ипотечных услуг столкнулся с проблемой мошенничеств со стороны маклеров
Чаще других встречается такая форма мошенничеств, как подделка документов заемщика о его доходах. Однако, по оценке экспертов, это только цветочки. Уже сегодня в регионе есть случаи "игры по-крупному": маклеры, выдающие себя за ипотечных брокеров, берут с незадачливых клиентов большие денежные суммы, обещая "кредит от любого банка", после чего - поминай, как звали... В итоге сложности возникают не только у так и несостоявшихся, но изрядно потратившихся заемщиков, но и у кредитных организаций, упомянутых всуе маклерами - как правило, именно с ними пытаются выяснять отношения те, кто попался на удочку мошенников
Эксперт темы
Дания Вагапова, исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки:
- Как правило, свое содействие в получении ипотечного кредита предлагают риэлторы и частные маклеры. Услуги, предоставляемые большинством риэлторских компаний, правомерны. За поиск жилья, приобретаемого с помощью средств ипотечного кредита, сопровождение сделки они берут определенную плату.
Сложнее обстоит дело с частными маклерами, поскольку часто их деятельность не подтверждена документально, подлежит ответственности административной и уголовной, а следовательно, представляет собой угрозу для кошелька обратившихся к ним клиентов.
У медали две стороны
Понятно, что когда тот или иной сегмент переживает бум своего развития, у деятелей с приставкой "лже- возникает соблазн заработать на аферах - мелких и крупных. Российскому рынку жилищного кредитования до бума еще далеко, однако, как ни крути, идея купить жилье с помощью ипотеки уже завладела умами многих россиян, и с каждым сезоном таковых все больше. Региональные банкиры еще в прошлом году осознали, что самостоятельно с постоянно растущим наплывом клиентов им не справиться - слишком большие затраты потребуются на расширение штата и обучение сотрудников. Да и потенциальные заемщики оказались в весьма непростой ситуации. На сегодняшний день в сегменте ипотеки прослеживается устойчивый тренд к увеличению числа операторов. Причины две: экономическая (рост спроса на продукт) и политическая (придание ипотеке статуса основного средства реализации одного из нацпроектов). В целом столь благоприятный для потребителя фактор, как рост предложения в сфере финансовых услуг, в конечном счете мог обернуться "головной болью", обусловленной проблемой подбора оптимальной для того или иного заемщика кредитной программы. Иными словами, рынку нужна была промежуточная инстанция, которая взяла бы на себя функции подготовки заемщика к его сотрудничеству с банком, - и рынок получил ее. С прошлого года в сфере жилищного кредитования работают ипотечные брокеры. Компаниями, первыми получившими этот официальный статус, стали крупные риэлторские агентства региона, подписавшие с кредитными организациями соглашения о сотрудничестве. На сегодняшний день именно их специалисты анализируют финансовые и социальные возможности потенциальных заемщиков, предоставляют услуги по выбору банка и кредитной программы, помогают готовить пакет документов, необходимый для получения займа. Однако, как показывает практика, деятельность профессиональных ипотечных брокеров - это лишь лицевая сторона медали. Ее теневую часть составляет промысел частных маклеров - зачастую их действия не только непрофессиональны, но и неправомерны.
Немелкие шалости и...
- Самый распространенный вид мошенничества в сегменте ипотечных услуг - подделка документов. Цель - завысить платежеспособность клиента на бумаге, тем самым повысив его шансы на получение займа. Наиболее безобидная версия такой аферы - когда клиенту для участия в ипотечной программе недостаточно официальных доходов с основного места работы, а реальный заработок вполне позволяет платить по кредитным счетам. Однако с правовой точки зрения и это не вариант. Гораздо целесообразнее не вводить в заблуждение банк, по определению не учитывающий официально не подтвержденные доходы клиентов, а сделать выбор в пользу сотрудничества с тем кредитором, который изначально готов рассматривать сотрудничество с заемщиками, чьи реальные доходы превышают официальные (в таких случаях покрытие рисков может осуществляться, например, за счет более высоких ставок).
Гораздо хуже - и для клиента, и для банка, - если речь идет не только о документальном, но и фактическом обмане: когда реального дохода клиента явно недостаточно для возвращения кредита, и тем не менее для того, чтобы получить его, принимается решение о подделке документов. В дальнейшем ситуацию исправит разве что резкое повышение зарплаты заемщика или внезапное получение наследства. В противном случае заемщика ждет дефолт и продажа залогового объекта, что невыгодно и ему самому, и кредитору, который вместо ожидаемых "длинных" денег получит единовременный возврат долга.
Понятно, что серьезный ипотечный брокер, являющийся партнером целого ряда банков, не пойдет на такой обман - и из политических, и из профессиональных соображений. Во-первых, доброе имя стоит дороже пары случайных, не вполне правомерных сделок. Во-вторых, профессиональный брокер, владея максимально полной базой данных по рынку ипотеки, как правило, отыскивает вариант решения даже самых сложных жилищно-кредитных вопросов своих клиентов. В условиях, когда с ипотекой работают десятки банков, каждый из которых предлагает несколько кредитных программ, нужно лишь не останавливаться на первой попавшейся, а выбирать ту, которая оптимальна для данного конкретного клиента.
"Ипотечные брокеры зарабатывают на заключенных ипотечных сделках, поэтому теоретически существует соблазн несколько "приукрасить" финансовое положение клиента. Однако серьезные брокерские компании понимают этот риск и проводят работу для того, чтобы передаваемая сотрудниками компании в ипотечный банк информация соответствовала действительности, - комментирует ситуацию начальник управления развития бизнеса Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. - В силу юности рынка и специфики самого ипотечного кредитования (все кредиты обеспечены ликвидной недвижимостью) в России в целом и в Самаре в частности случаи мошенничества пока крайне редки. Однако, например, в США, по нашим данным, ежегодно возбуждается более 10000 уголовных дел, связанных с нарушением закона при получении ипотечных кредитов. В нашей стране пока нет такого количества мошенников в сфере ипотеки, однако периодически бывают случаи, когда клиенты сами или с помощью посредников подделывают документы по своим доходам или пытаются манипулировать ценами на приобретаемую недвижимость. Если мы видим, что кредитоспособность клиента "приукрашена" брокером, проводим с партнером соответствующую работу, а в отсутствие ответной реакции имеем право на расторжение договора с данной компанией. Так как рынок ипотечного жилищного кредитования достаточно узок, расторжение договоров одним банком с ипотечным брокером скорее всего приведет к расторжению с ним договоров и со стороны других банков. В данной ситуации клиентам следует помнить о том, что, пытаясь ввести в заблуждение кредиторов, они только вредят себе: скорее всего банк увидит подвох и откажет в предоставлении займа".
...игры по-крупному
Подделка документов о платежеспособности заемщика - это далеко не единственный вариант мошенничеств с ипотекой.
"В практике Самарского областного фонда жилья и ипотеки был случай, когда человек требовал от работников фонда вернуть ему достаточно крупную сумму денег, равную 200 тыс. руб., которую он заплатил частному маклеру, - рассказала "Новостям рынка недвижимости" эксперт темы исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова. - Таким образом, ему пообещали содействие в прохождении кредитного комитета для выдачи ипотечного кредита в СОФЖИ. Получив всю сумму на руки, посредники оставили человека без денег и без кредита. Естественно, помочь в таких случаях Фонд не может, потому как не имеет ничего общего с таким нечестным бизнесом. Причем чаще всего мошенники объясняют своим клиентам, что сами они получают за услугу мизерную плату, вся сумма в основном идет на оплату услуг другим сотрудникам. Надо сказать, что на этом зарабатываются немалые деньги. Частные маклеры получают за услугу 12-15% от суммы кредита. Нетрудно подсчитать, что если заемщик берет ипотечный кредит на 1 млн руб., то платит за посреднические услуги как минимум 120-150 тыс. руб.".
О похожем случае рассказывает начальник отдела готового жилья и ипотеки РП "Дисса" Ирина Быкова: "В прошлом году в практике работы нашей компании был такой случай: для клиента, планирующего использовать в сделке кредитный ресурс, была подобрана квартира в строящемся доме. От наших услуг в области ипотечного брокериджа он отказался в пользу сотрудничества с частным маклером - его услуги обещали быть более дешевыми. В итоге частному маклеру был отдан первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры. И все: на счет банка деньги так и не поступили".
"На сегодняшний день службой безопасности фонда формируется список таких маклеров, - говорит Дания Вагапова. - С другой стороны, люди, которые готовы заплатить за посреднические услуги такие деньги, и сами не совсем "чисты на руку". Зачастую заявление можно писать и на ту сторону, которая пользуется подобной "помощью". Таким образом "вытаскиваются" деньги под бизнес, продаются квартиры близким родственникам. Когда дело доходит до разбирательств, потерпевшая сторона заявление забирает. Есть компании, которые используют ипотечные кредиты для возврата долгов. При этом продаются квартиры сожителей, деньги идут на погашение долгов в других банках. На деле такие заемщики оказываются неплатежеспособными. Проследить все "нити" таких сделок не составляет труда. Сотрудничество с такими компаниями не поддерживается. Мы не советуем работать с ними и своим потенциальным заемщикам".
Вопрос в том, как добросовестному потенциальному заемщику распознать "черных маклеров" и оградить себя от контактов с ними.
"Ищу брокера - маклера не предлагать"
Чтобы не попасть впросак, потребители должны понимать, какие именно услуги получают от ипотечного брокера, считают эксперты рынка.
Как рассказала руководитель ипотечной службы ГК "Спектр недвижимости" Мария Копылова, на сегодняшний день крупные риэлторские агентства, работающие с ипотечным брокериджем, практикует два вида сотрудничества с заемщиками. Первый предполагает продажу услуги только по выделению займа: в результате клиент получает выписку кредитного комитета с положительным решением о выдаче займа или отказом. Второй вариант - это когда компания, помимо брокерских, оказывает еще и риэлторские услуги. В таких случаях специалисты компании сопровождают сделку, а значит, присутствуют в том числе при факте передачи заемщиком первоначального взноса.
"Прежде чем делать выбор в пользу сотрудничества с той или иной брокерской организацией, следует посетить несколько компаний, работающих в этом направлении, и проанализировать предлагаемый продукт, - отмечает Мария Копылова. - Второй совет: осмыслите, какие именно услуги вы должны получить. Зачастую проблемы клиентов связаны с неправильным пониманием продукта. В любом случае на руках у клиента должны быть бумажные носители, подтверждающие факт сотрудничества с конкретно указанным оператором рынка и содержащие список предоставляемых услуг. Речь идет о договоре".
"Ипотечный брокер заключает с клиентом договор о сотрудничестве. Если компания не предлагает подписать договор - это уже повод для сомнений в его профессионализме, - считает Ирина Быкова. - Если вам предлагают на выбор любой банк и любой объект недвижимости - это еще один повод усомниться в правильности выбора компании для сотрудничества. Дело в том, что профессиональный ипотечный брокер из десятков работающих на рынке программ подбирает для клиента ту единственную, участие в которой будет максимально удобным и выгодным для клиента, а также подбирает тот объект, покупку которого клиент сможет реально осилить. От профессионального брокера вы никогда не услышите фразу: "Назовите банк, в котором хотите прокредитоваться, и точный адрес дома, в котором хотите купить квартиру, - и все это вы получите". Ипотечный брокер тщательно анализирует реальные возможности клиента, сопоставляя их с его предпочтениями, и на основе полученных выводов подбирает банк, программу, а затем, если речь идет еще и о предоставлении риэлторских услуг, и максимально подходящий тому или иному конкретному клиенту объект недвижимости".
Плюс к этому на сегодняшний день отдельные кредитные организации проводят аккредитацию ипотечных брокеров. "Чтобы исключить мошенничество на рынке ипотечного брокериджа, Самарский областной фонд жилья и ипотеки с прошлого года выступил инициатором заключения договоров с риэлторскими компаниями, - рассказывает эксперт темы Дания Вагапова. - Если возникает потребность в том, чтобы воспользоваться услугами риэлторских компаний, чтобы не стать жертвой мошенников, лучше иметь дело с аккредитованными при фонде операторами рынка. Их список размещен на сайте СОФЖИ. Деятельность таких компаний находится под контролем службы безопасности фонда. Можно обращаться и напрямую в клиентский отдел фонда жилья и ипотеки. Но проблема состоит в том, что при существующем дефиците готовых к реализации квартир найти самостоятельно жилье под ипотеку сложно".
"Почему, приходя в магазин за продуктами, мы ищем на упаковках как минимум информацию о сроке годности товара и предприятии-изготовителе, а приходя за услугой на рынок недвижимости, зачастую не считаем нужным узнать, как долго компания работает на рынке, каков у нее опыт позитивных и негативных продаж? - задается вопросом Мария Копылова. - По сути, потребители обращают внимание лишь на два фактора: скорость процесса, в рамках которого предоставляется услуга, и стоимость услуги. В итоге потребитель оказывается заложником своей собственной нерасторопности. Исходя из этого главный совет экспертов звучит так: при выборе компании учитывать продолжительность ее работы на рынке, а также опыт удачных сделок".
Комментарии специалистов
Мария Копылова, руководитель ипотечной службы ГК "Спектр недвижимости":
- На рынке ипотеки в роли мошенника может выступать не только так называемый черный маклер, предлагающий услуги в сфере ипотечного брокериджа, но и сами участники ипотечной сделки. Сейчас ипотека - это хорошо покупаемый продукт, и тем не менее в работе этого направления есть ряд сложностей. Главная из них связана с процессом передачи денежных средств. Заемщику следует знать, что передача денег производится не из рук в руки, а через расчетный счет банка - только этот факт свидетельствует о том, что деньги поступят туда, куда должны поступить. Еще один нюанс: на сегодняшний день передача первоначального взноса осуществляется до подписания договора купли-продажи. Отсюда и вариант для аферы: получил деньги - не пришел на сделку. Разрешить такие ситуации можно только через суд. Впрочем, другая конструкция сделки (когда подписание договора осуществляется после передачи денег) ущемляла бы права покупателя".
Анна Самарская, руководитель отдела ипотеки и кредитования АН "Визит":
- Целью так называемых черных ипотечных брокеров является не проведение сделок, а получение недобросовестной прибыли за счет обмана и мошенничества. Наиболее часто встречаемые виды мошенничества на рынке черного ипотечного брокериджа - это так называемые откаты за оформление кредитов, использование мнимых знакомств в банковской сфере, мнимые подачи заявок на рассмотрение банка, подделка документов по заемщикам или по недвижимости. Избежать этого можно только при обращении в агентство недвижимости с известным именем, работающее в направлении ипотечного брокериджа, имеющее специалистов, аккредитованных в банках, а также подписанные соглашения о сотрудничестве с кредиторами. Профессиональный ипотечный брокер не будет заниматься подделкой документов, так как ему дорого его доброе имя. Кроме того, в соглашениях о сотрудничестве предусматривается ответственность ипотечного брокера за предоставление недостоверной информации деловому партнеру о заемщике или об объекте ипотеки (жилье).
Также можно посоветовать лично пообщаться с работником банка, куда переданы ваши документы на рассмотрение, а также после получения решения о выдаче кредита потребовать документального подтверждения о нем. Как правило, официальный ипотечный брокер не будет против этого и предоставит всю необходимую информацию и документацию. У официального ипотечного брокера есть прайс услуг, утвержденный руководством данной организации, согласно которому и будет производиться оплата выполненной работы. Как правило, услуги по сопровождению ипотечной сделки оплачиваются поэтапно по мере выполнения работы. Требование о передаче всей суммы за услуги перед сделкой в момент передачи документов на кредитный комитет должно вызвать подозрение.
|
