На загородном рынке Санкт-Петербурга и в Ленинградской области растет число сделок с землей. Сегодняшние покупатели интересуются лишь недорогими участками, но приобретают их не для перепродажи, а для строительства собственных домов.
Не исключено, однако, что внеплановое зимнее оживление продлится недолго: крупные компании заняты реконцептом и не торопятся с выводом на рынок новых проектов, у подрядчиков не оказалось ни финансовых резервов, ни оборотного капитала, а у частных собственников земли может не хватить денег на строительство.
Спрос на клочки и полоски
Растущая доля реальных покупателей в сравнении с «инвесторами», намеренными через несколько месяцев или лет с выгодой перепродать сотки, была отмечена еще в сентябре. Руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина приводит данные недавнего опроса покупателей: 99% собираются строить свои дома в ближайшее время. Разумеется, это - лишь устные «декларации о намерениях», но и они говорят о многом. «Сейчас покупатели приобретаю землю именно для строительства. Прошлой весной их цели были совершенно иными», - утверждает эксперт. Именно с «огромным спросом» со стороны реальных потребителей, по словам Людмилы Юшиной, связана устойчивость цен на землю. В сравнении с началом прошлого года участки для строительства индивидуальных домов (как на сельхоземлях, так и в поселениях) на вторичном рынке подешевели лишь на 2-3% - заметно меньше, чем дома и дачи. Неожиданно для участников рынка, в январе покупатели проявили повышенную активность: число сделок, по сравнению с январем 2008 года, увеличилось на 6%. С одной стороны, сделок становится больше, с другой - большинство покупателей проявляет интерес к дешевой земле. Во второй декаде января половина участков на вторичном рынке продана по цене от 500 тыс. руб. до 1 млн 250 тыс. руб. А в последнюю неделю месяца эта тенденция стала определяющей: покупатели готовы были отдать не более 700-800 тыс. руб. Скидки в момент продажи достигали 10-20%.
Наиболее популярны по-прежнему земли во Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах Ленобласти, Курортном районе Петербурга, растет спрос в Гатчинском, Тосненском и особенно Кингисеппском районах. Массовая покупка земель реальными собственниками может означать, что загородное строительство, вопреки сделанным осенью мрачным предсказаниям, весной-летом 2009 года не остановится. Тем более, что строительные компании готовы предложить скидки, рассрочки и недорогие технологии.
Термин месяца: «реконцепт»
Советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева добавляет к общей картине важную деталь: в перспективе на загородный рынок придут не только индивидуальные застройщики, заинтересованные в небольших собственных домах, но и городские компании, скупившие крупные участки вокруг Петербурга. Поэтому впереди - вывод на рынок новых проектов с коттеджными городками, дуплексами и таунхаусами, а также целых малоэтажных комплексов. Но пока эти проекты заморожены.
«Сейчас городские строители в пригородах заняты реконцептом. Хотя проекты, которые они собирались выводить в этом сезоне, уже прошли согласования, теперь строители задумались. В ближайшее время их больше всего будет волновать стоимость квадратного метра и адекватность затрат», - говорит Светлана Невелева.
При этом она в качестве причин для покупки земли называет ожидаемое снижение доходов покупателей и их попытку сберечь накопления на фоне валютной неустойчивости: «Сейчас к приобретению участков людей подталкивает девальвация рубля. Типичная ситуация: клиента после заключения договора поздравляют с правильно сделанным выбором, а он отвечает: «Спасибо, рубли я уже пристроил».
Массовый покупатель между тем ищет предложения дешевых домокомплектов. Материалы и рабочая сила дешевеют. Но стоимость домовладения в целом снизится максимум на 25-30%, т.к. земля и процесс согласований дешевле не стали, - считают эксперты рынка.
Строителям не хватает заказчиков, заказчикам - денег
Еще несколько месяцев назад аналитики ожидали, что подрядные компании, выбравшие своей специализацией малоэтажное домостроение, попытаются заключить сделки с девелоперами. Предполагалось, что такие фирмы выкупят участки в коттеджных поселках, предназначенные для неорганизованной застройки либо еще не освоенные, и начнут возводить здесь коттеджи, чтобы избежать простоя. Некоторые девелоперы, включая тот же «Стинком», готовы были даже бесплатно предоставить землю подрядчикам, а затем совместно реализовать готовые домовладения. Но, по словам Светланы Невелевой, оказалось, что у строительных фирм нет оборотных средств, поэтому они ждут частных заказов. У заказчиков денег тоже не слишком много. По свидетельству генерального директора центра загородного домостроения «Жизнь за городом» Владимира Поручикова, клиенты все чаще ориентируются на небольшие постройки. В условиях кризиса многие намерены пересмотреть готовые проекты, за которые уже уплачено архитекторам, и уменьшить размеры домов - с 300-400 кв. м до 150-200,- а вместо каменных возвести более дешевые, каркасные конструкции. Домостроители смогли сформировать заказы, и намерены развернуть сооружение домов весной-летом. Но 40% посетителей Центра испытывают недостаток собственных средств и нуждаются в кредитах, поэтому пока не заключают договоров с подрядчиками. «Всплеск спроса и перевода денежных средств в земельные участки означает, что услуги строительных компаний будут востребованы в начале сезона, - полагает Светлана Невелева. - Но сейчас люди склонны откладывать строительство: либо они уже вложили средства в землю, и у них больше нет свободных денег, либо надеются на дальнейшее снижение цен».
Если у покупателей земли не хватит средств на возведение домов, приобретенные наделы, возможно, будут пустовать несколько месяцев или даже лет, а некоторые участки со временем вновь поступят в продажу на вторичном рынке.
Сегодняшнее оживление рынка не обязательно превратится в его новый подъем. Но оно, во всяком случае, означает, что земля, в представлении петербуржцев, остается надежным средством сбережения средств. И со временем обеспечит новый бум загородного строительства.
|
