С начала кризиса активизировались дебаты между группами созерцателей рынка недвижимости. Одни потирают руки в предвкушении краха, другие убеждены, что любое падение цен будет отыграно. I квартал 2009 года зафиксировал ничью: снижение цен еще продолжается, но и число сделок медленно, но верно растет.
Рынок недвижимости оживает, и это неудивительно. Жилье всегда было одной из базовых потребностей человека. Кризис кризисом, а люди женятся, рожают детей, дети вырастают, заводят свои семьи и так далее. Меняются потребности и, говоря языком риэлторов, совершаются вынужденные сделки. Рынок может на какое-то время замереть, но совсем остановиться - вряд ли. Законов жизни - не убить.
Под каской
Наиболее проблемным сектором, и это признают все эксперты, остается первичный рынок. Но: в минувшем квартале на рынке строящегося жилья Петербурга продано около 300 тыс. кв. м. Это очень много, а с оглядкой на нынешние времена - тем более. Да, конечно, были дисконты. Да, большая часть этого жилья находилась в высокой степени готовности. И, тем не менее, цифра получилась совсем не кризисная. Больше было только в первом квартале 2007 года, и тогда это называли ажиотажем. Наверное, не так уж все плохо в строительном королевстве, хотя пессимисты назовут это последним всплеском или чем-нибудь вроде того.
По-настоящему ликвидных предложений на первичке не просто становится все меньше, их уже почти нет. Известны случаи, когда клиенты с живыми деньгами (а сегодня эти люди окружены заслуженным почетом и вниманием) были вынуждены нести этот свой капитал на вторичный рынок, поскольку не могли найти адекватного предложения «на стройке». Объем предложения, который позволит действительно выбирать, продержится на рынке строящегося жилья примерно до лета. Потом возможность выбора будет уже весьма ограниченной. Не исключено, что цена станет более привлекательной, но ведь это не единственный критерий. Впрочем, и ценовой аспект под большим вопросом - в отличие от вторички первичный рынок имеет некий порог, ниже которого опускаться уже никто не станет. Это порог - себестоимость. Застройщики очень любили ссылаться на нее в период роста и в результате закрыли себе пути к отступлению сейчас. Если не совсем, то частично. В любом случае мы будем иметь возможность присутствовать при наступлении момента истины.
Неявная стабилизация
Вторичный рынок сегодня отличает стабильность, уверены эксперты. Существует баланс между открытыми и закрытыми сделками, и это говорит о том, что рынок достиг равновесия.
Есть тенденция и к росту продаж. Причем покупают самое дорогое и самое дешевое жилье. Увеличилось количество прямых сделок. И сейчас они уже составляют половину всего объема покупок-продаж.
Часть потенциальных покупателей предпочитает сегодня переждать. Однако большинство участников сделок - это те, кто улучшают свои жилищные условия именно сейчас. Рынок стал более сбалансированным - многие продавцы пошли на уступки и снизили рублевые цены на низколиквидные жилые объекты.
Специалисты прогнозируют дальнейший рост активности, если не произойдет серьезных экономических изменений в стране.
Первые месяцы кризиса принесли растерянность и нервные ожидания, которые затем сменились постепенным возвращением к прежним позициям. И уже март 2009 года принес игрокам рынка некоторое облегчение: объем предложения начал расти, стремясь к обычным своим показателям.
Инвестаренда
Для рынка аренды первый квартал оказался не очень удачным - непростая макроэкономическая ситуация и сезонный фактор сделали свое дело. Объем предложения увеличился значительно, в результате чего арендодатели вынуждены уменьшать ставки, в некоторых сегментах снижение достигает 30%.
Рост предложения произошел в том числе и за счет сдачи внаем так называемых инвестиционных квартир. Многие, пренебрегая прибылью, раньше не предлагали свои объекты на рынке. Теперь, в кризисное время, дополнительную жилплощадь начали использовать для поддержки семейного бюджета.
Однако эксперты также не спешат давать прогнозы на будущее, по крайней мере - долгосрочные. Большинство из них полагают, что во втором квартале серьезных изменений на рынке аренды не произойдет, а ставки останутся на сегодняшнем уровне.
Квартальный баланс
В общем и целом, можно сделать вывод: ситуация постепенно выправляется. Апокалиптические прогнозы отступают перед силой здравого смысла. Кризисные явления из разряда определяющих со временем переходят в категорию фоновых. Пресловутое «дно» рынка оказалось несколько глубже, чем предполагалось, но оно уже видно. Второй квартал, скорее всего, будет безликим и унылым, но никак не катастрофическим. Цыплят будем снова считать по осени.
|
