В ближайшие несколько лет большая часть сделок на вторичном рынке жилья будет связана с обменом, считает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
- Каким образом кризис отразился на риэлторском бизнесе Петербурга?
- На деятельность участников вторичного рынка недвижимости больше всего повлияли две тенденции: сокращение объемов выдаваемых населению ипотечных кредитов и падение курса рубля. Это привело к существенному уменьшению числа сделок. Более того, под сомнением оказалась рентабельность многих фирм. При этом хуже всего пришлось тем компаниям, которые работали лишь в одном из сегментов рынка, например - в сфере ипотечного кредитования. Агентства, проводившие разные виды операций, пострадали гораздо меньше. Многопрофильность бизнеса обеспечила его устойчивость.
Меньше всего ситуация изменилась на рынке аренды - число потенциальных квартирантов практически не сократилось. В последнее время количество обращений в наше агентство увеличилось.
При этом львиная доля заявок поступает от тех, кто намерен продать или обменять жилплощадь. Думаю, что в ближайшие два-три года риэлторы будут в основном проводить операции, связанные с обменом жилых объектов.
- Пришлось ли вашему агентству корректировать направления и методы работы?
- Нашу деятельность приходится перестраивать с учетом изменившихся цен на рынке жилья. Сегодня многие желающие продать объекты недвижимости переоценивают их. Задача грамотного риэлтора в том, чтобы работать с продавцами и корректировать их пожелания согласно рыночным условиям. Правда, завышение стоимости происходит далеко не во всех сегментах. К примеру, владельцы однокомнатных квартир чаще всего хотят их продать по цене, соответствующей рыночным позициям. Иная ситуация на рынке малоликвидной недвижимости. Речь идет о квартирах в хрущевках, ветхих домах, о многокомнатных объектах. Продавцы такого жилья практически всегда хотят реализовать его по завышенной стоимости.
Еще год назад доля ипотечных сделок в нашей компании составляла примерно 25% от числа всех проводимых операций. Сейчас этот показатель не превышает 5-6%.
При этом за последние месяцы значительно увеличились объемы сделок, связанных с реализацией государственных жилищных программ. Операции по улучшению условий проживания очередников, жителей коммуналок, аварийных и ветхих домов оказывают все большее влияние на рынок недвижимости. Многие очередники получают различные субсидии от государства. Порой это небольшие деньги - 300-700 тыс. руб., однако они все же позволяют улучшить жилищные условия. Например, переехать из комнаты в отдельную квартиру.
Выдача субсидий и иные варианты поддержки граждан, нуждающихся в улучшении условий проживания, практикуются и в других регионах. Получая материальную помощь, жители Крайнего Севера, Северо-Восточного региона России и других областей страны переезжают в Петербург сами или покупают жилплощадь для своих детей, которые учатся в здешних вузах.
Наше агентство ведет работу в рамках городской программы расселения коммунальных квартир - проводим консультации с банками и ГУ «Горжилобмен» по оптимизации и ускорению процесса.
- Не все агентства недвижимости успешно справляются с городскими очередниками в качестве клиентов. Может быть, у вас есть собственные рецепты?
- Да, сделки, связанные с государственными жилищными программами, сложнее, чем другие операции купли-продажи жилья. Учебный центр «Петербургской недвижимости» организовал трехдневный курс обучения для риэлторов по работе с городскими жилищными программами. Этот опыт планируем повторить - занятия вызвали интерес среди агентов, в том числе из других компаний.
Однако сделки, связанные с воплощением государственных жилищных программ, не могут компенсировать риэлторам сокращение объемов ипотечного кредитования. В последнее время мы существенно разнообразили мероприятия по дополнительной подготовке персонала. К примеру, переобучаем тех, кто раньше занимался операциями, связанными с ипотечными кредитами. В ряде случаев приходится даже проводить «антистрессовые» занятия. Речь идет о тренингах, повышающих стрессоустойчивость и обучающих работе с клиентами в изменившихся рыночных условиях.
Мы сейчас стараемся переориентировать персонал на работу в новых направлениях деятельности. Так увеличивается эффективность функционирования наших специалистов и, как следствие, агентства в целом.
- Нужна ли участникам рынка помощь от государства?
- Рынок риэлторских услуг можно отнести к категории малого и среднего бизнеса. Все проблемы, с которыми сталкиваются эти субъекты предпринимательства, знакомы и нам. Прежде всего, помощь государства, необходимая участникам рынка, - это снижение налоговой нагрузки и бюрократических барьеров, создание условий для прозрачной работы.
Не исключено, что во время кризиса вырастет количество клиентов, которые для решения своих жилищных проблем предпочтут обращаться к частным маклерам. Такая тенденция приведет к негативным последствиям - те, кто пытается сэкономить, могут остаться либо без денег, либо без жилища. Если такие случаи будут носить систематический характер, это вызовет определенные проблемы социального характера. Думаю, что в такой ситуации государство также должно помогать - пропагандировать деятельность участников рынка недвижимости.
Сейчас много говорится о различных мерах по поддержке строителей со стороны государства. Думаю, если планы будут воплощены, эта помощь косвенно отразится и на риэлторах. Многие петербуржцы, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, хотят переселиться в квартиры, расположенные в новых домах. Операции на первичном рынке недвижимости составляют существенную часть сделок в любом агентстве. Поэтому, на мой взгляд, помощь строителям со стороны государства улучшит ситуацию и на вторичном рынке.
- Каковы ваши прогнозы относительно дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости?
- Вряд ли сегодня можно однозначно ответить на этот вопрос. Не секрет, что развитие рынка недвижимости зависит от состояния российской и мировой экономик. Однако в нынешней ситуации мало кто возьмется делать прогнозы относительно их дальнейшего развития.
Вместе с тем сильны негативные факторы, которые влияют на рынок недвижимости. Прежде всего, я имею в виду отсутствие ипотечного кредитования, туманные перспективы дальнейшей реализации государственных программ по улучшению жилищных условий граждан. Все субъекты экономики очень осторожно относятся к деятельности друг друга.
Но вполне вероятно, что уже осенью рынок недвижимости начнет постепенно оживать - все предпосылки для этого есть. В конечном счете, рост неизбежен. На мой взгляд, нынешняя ситуация приведет к оздоровлению рынка недвижимости. Компаниям придется бороться за клиента, за счет чего увеличится спектр предлагаемых ими услуг и повысится качество сервиса.
|
