На вопросы от журнала «Эксперт-Урал» отвечает Андреева Е. Я, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».
Насколько сократилось количество сделок за период кризиса? Какой тип услуг пострадал сильнее?
По нашим ориентировочным подсчетам, количество сделок сократилось почти в 8 раз. Прежде всего, пострадали сделки по купле-продаже жилья. Ипотека долгое время была фактически «недееспособна». Если в сегменте городского жилья сделки хоть как-то совершались, так как жилье - насущная необходимость, то загородная недвижимость до сих пор не показывает нам практически никакого спроса. В 2009 году в первую очередь активизировались покупатели строящегося жилья, в связи с прогнозируемыми снижениями объемов строительства.
Сохранялись сделки по юридическому сопровождению, наследственным делам, приватизации, узаконению собственности, как в силу того, что граждане стали «подтягивать» все свои резервы и активы, так и в силу принятия или срока действия соответствующего законодательства.
Изменилась ли политика работы вашей компании с клиентами?
Да, клиенты стали более чувствительны к цене услуг и квартир, но и интересоваться общей информацией о рынке стали больше. Мы стали предлагать различные варианты исполнения одной и той же услуги с разным составом работ и разной ценой.
Также мы внедрили услугу обменов жилья, которая позволяла, абстрагируясь от цены рынка, и, оперируя лишь доплатами, совершать типовые сделки со стандартными квартирами.
Если ранее недвижимость была выгодной инвестицией, то теперь ситуация изменилась. Людей стала интересовать динамика цен, прогнозы, все пытались спрогнозировать минимум цены для покупки, уловить «тот самый» момент. Это положительная тенденция имела и минусы - требовалось профессионально подходить к обоснованию цены объекта, сроки продаж объектов также затягивались, так как покупателей с деньгами почти не было. В итоге для совершения одной сделки стало требоваться гораздо больше усилий и работы с клиентом, чем ранее. Клиенты перестали понимать, какова же правильная цена на рынке, были срывы и сделок и договоренностей, претензии. Цену рынка приходилось «нащупывать». Если ранее клиент старался успеть купить, то теперь начал придирчиво выбирать, просматривая иной раз до 10 вариантов.
Изменилась ли политика работы вашей компании с застройщиками?
Застройщики стали более заинтересованы в сотрудничестве, так как видели в нас ресурс для продажи своих объектов. Появились более дешевые предложения от подрядчиков, с которыми застройщики рассчитывались квартирами.
Берете ли вы на себя финансовые обязательства при заключении договоров о реализации недвижимости?
Наша деятельность застрахована на сумму 10 млн. руб., страховой случай - утеря права собственности покупателем. Во всех этапах сделки принимает участие собственник, риэлтор постоянно отчитывается перед ним о ходе продаж.
Ваш прогноз на 2010 год? Стоит ли ожидать роста количества сделок?
Как мы писали уже не раз, все будет зависеть от наличия денег у покупателей. Активизация рынка произошла уже в конце 2009 года. Мы постепенно выходим из кризиса, но и бума сделок уже ждать не стоит. Рынок недвижимости Уфы не настолько инвестиционно привлекателен, как, например, рынок Москвы. Мы долго ждали развития так называемого, цивилизованного рынка недвижимости. И вот дождались ситуации, когда цены регулирует наличие спроса и предложения. Оказалось, что это не всегда приятно, но таковы законы рыночной экономики. Любая вещь, в том числе квартира, стоит не столько, сколько посчитано в калькуляции, а столько, сколько готов заплатить покупатель.
Другой вопрос в том, что сфера строительства в упадке, поэтому спрос на новое качественное жилье будет сохраняться. И динамика цен будет зависеть от того, сколько таких новых квартир «успели» построить до кризиса. Жилищные вопросы, каков бы ни был рынок, у людей все равно будут возникать. И на базе того, что последние 2 года сделок было совсем мало, в будущем они, безусловно, будут. Тем более, что ипотечное кредитование возобновлено, имущественные налоговые вычеты увеличены, да и цены значительно упали.
Но прогнозировать сильный рост цен пока нельзя. Пока непонятно, был ли выплеск платежеспособного спроса конца 2009 года типичным сезонным, или он продолжится и в начале 2010. Цены немного выросли на базисе того, что с рынка просто были раскуплены самые дешевые варианты. Теперь они «кончились», остались более дорогие предложения. Соответственно, и среднюю цену квадратного метра рынок демонстрирует выше, так как учитывает только выставленные на продажу объекты. Но финансовые возможности граждан ограничены, это демонстрирует нам статистика обращений в наши агентства потенциальных покупателей. Возможно, что цена будет колебаться вокруг уровня в 40 тыс. руб. за кв.м., чуть поднимаясь весной в сезон, и снижаясь летом, снова поднимаясь с августа и т.д. Но столь долгосрочная тенденция будет зависеть от общеэкономических факторов.
Оцените профессионализм риэлторов, работающих на рынке. К примеру, в Екатеринбурге за 2009 год закрылась половина агентств. Является ли это следствием только кризиса на рынке недвижимости? Существует ли такая тенденция в Уфе?
С начала 2008 года мы ведем ежемесячные исследования работающих на рынке агентств недвижимости. С тех пор закрылось почти 80% агентств. Некоторый возврат был осенью 2009:
|
