Одним из самых эффективных способов сберечь и приумножить накопления является недвижимость, в первую очередь коммерческая. Но недостаточно просто вложить деньги в строительство, например, офиса: чтобы получать реальную прибыль, требуется еще и грамотно управлять зданием. Неспециалисту разобраться в тонкостях этой деятельности сложно, поэтому в таких случаях обычно прибегают к услугам доверительных управляющих. Юрист М2 рассказывает, что представляет собой институт доверительного управления.
По договору доверительного управления имуществом вверитель (учредитель управления) передает определенное имущество доверительному управляющему, который в течение определенного срока обязуется действовать в интересах учредителя или иного выгодоприобретателя.
Учредителем управления в соответствии с Гражданским кодексом РФ считается либо собственник, либо иные лица, например, органы опеки и попечительства. В свою очередь в роли управляющего имеют право выступать как индивидуальный предприниматель или коммерческая (некоммерческая) организация, так и частное лицо. Ни при каких условиях не позволено становиться управляющими унитарным предприятиям и государственным или муниципальным органам власти. Разумеется, исключена ситуация, когда управляющий одновременно является выгодоприобретателем. Объектом доверительного управления может стать любое имущество, кроме денег. Имущество невозможно передать в доверительное управление только в том случае, если оно находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Доверять лучше письменно
Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, причем при управлении зданиями и сооружениями будут применяться правила, регулирующие вопросы купли-продажи недвижимости. В договоре доверительного управления обязательно указываются выгодоприобретатель, состав управляемого имущества, срок действия договора, а также размер и форма вознаграждения управляющего.
По общему правилу такие договоры заключаются на пять лет, однако законодательством предусмотрена возможность как их автоматической пролонгации, так и установления иных сроков для управления отдельными категориями имущества. Управляющий наделяется всеми полномочиями, необходимыми для защиты интересов учредителя, связанных с переданным имуществом. Эти полномочия должны быть подробно перечислены в договоре. Управляющий обязан отчитываться о проделанной работе перед выгодоприобретателем и вверителем - это одна из форм защиты прав собственника имущества.
Сделки с переданным имуществом управляющий совершает от своего имени, при этом он обязан предупреждать всех контрагентов о том, что действует в чужих интересах и является доверительным управляющим. В соответствии с п. 3 ст. 1012 Гражданского кодекса РФ, если после имени или наименования управляющего в договоре, заключенном от его имени, но в отношении переданного в управление имущества, стоит отметка "Д.У.", считается, что контрагент предупрежден о статусе своего партнера. Когда контрагенты не были информированы о статусе управляющего, все обязанности по договору возникают у управляющего лично. То есть он должен исполнять обязательства по такому договору только за счет своего имущества.
Лазейка для должников
Доверительное управление может стать лазейкой для недобросовестных должников: по закону на переданное в управление имущество можно наложить взыскание по долгам его владельца только в случае банкротства. Единственное исключение - если в управление передано уже заложенное имущество. Залогодержатель имеет право на этот объект, и передача вещи в управление не оказывает влияния на его права. Вместе с тем по закону учредитель управления обязан сообщить управляющему о том, что передаваемое имущество заложено. В противном случае управляющий имеет право расторгнуть договор и потребовать выплаты годового вознаграждения.
В ряде случаев управляющий может передать свои полномочия третьим лицам, однако всю ответственность за их действия он будет нести сам. Это также гарантирует права учредителя управления. Для подстраховки закон предусматривает залог имущества управляющего в качестве обеспечения ответственности перед учредителем управления.
Чем может помочь зарубежный опыт?
Начнем с ближайших соседей - Республики Беларусь. Соответствующая глава Гражданского кодекса наших соседей практически повторяет главу 53 ГК РФ, но с несколькими отличиями. Во-первых, к существенным условиям договора доверительного управления имуществом отнесен пункт о пределах использования управляющим переданного ему имущества. Во-вторых, если вверитель не сообщил управляющему о том, что переданное ему имущество заложено, управляющий имеет право получить вознаграждение. В ГК РФ указано, что управляющий может потребовать причитающееся ему годовое вознаграждение, тогда как в ГК Белоруссии не оговаривается, вознаграждение за какой срок полагается управляющему. Из этого можно сделать вывод, что управляющий может рассчитывать лишь на выплату вознаграждения за отработанный им период по договору.
В ГК Белоруссии сказано, что предметом управления не могут стать деньги, тогда как ГК РФ предусмотрено, что управляющему можно передавать деньги для покупки ценных бумаг.
Что касается общемировой практики, то в отдельных регионах доверительное управление является эффективным способом снижения налогового бремени и гарантированной передачи имущества тем наследникам, которых укажет учредитель управления. Более распространенное название доверительного управления - траст.
Кроме того, в отдельных регионах возможен протекторат траста (контроль с помощью отдельного лица за действиями управляющего). Вопрос о регистрации договора везде решается по-своему. Неодинаково регулируется вопрос о максимальном сроке управления имуществом: в некоторых странах он имеет предел, например, в 100 лет, а где-то не ограничен. На фоне таких сроков отечественные пять лет выглядят довольно скромно.
Стоит отметить, что за рубежом, несмотря на гарантии, предоставленные законом собственнику, управляющему и выгодоприобретателю, заинтересованные лица имеют право оспорить договор в суде. Учитывая то, что на Западе судебные прецеденты воспринимаются как источники права, одно судебное решение, вынесенное в пользу таких заинтересованных лиц, может перечеркнуть ряд норм.
|
