Очереди, ненавязчивый сервис, волокита, необоснованные тарифы - обычно такие неприятные ассоциации вызывает аббревиатура БТИ у граждан, не понаслышке знакомых с работой бюро технической инвентаризации.
Критика в адрес органов технического учета не раз звучала и из уст высокопоставленных чиновников, которые упрекали БТИ в многочисленных злоупотреблениях и в монополизме. Еще три года назад бывший министр по антимонопольной политике Илья Южанов, выступая на одном из форумов по недвижимости, предлагал поручить БТИ только государственный учет объектов недвижимого имущества, а все остальные функции (в частности, по технической инвентаризации) передать частным коммерческим структурам.
Осенью прошлого года войну органам БТИ объявил Госстрой. Руководители этого ведомства поспешили заявить о скорой ликвидации службы и пообещали ввести единый порядок учета объектов недвижимости, а также создать федеральную базу данных, которая объединила бы информацию из разрозненных архивов БТИ, а также земельных кадастровых палат и органов градостроительства. С этой целью несколько десятков территориальных БТИ были преобразованы в филиалы подведомственной Госстрою структуры - Ростехинвентаризации. Однако спустя несколько месяцев "перестройка" системы учета и регистрации недвижимости приостановилась: началась административная реформа, жертвой которой пал сам Госстрой.
Фискальный интерес
Объектом пристального внимания со стороны властей БТИ вновь стали осенью минувшего года. Правда, теперь "поглотить" муниципальные БТИ захотело федеральное агентство кадастра объектов недвижимости - Роснедвижимость. Именно этому ведомству, образованному в августе 2004 г., была перепоручена работа по выстраиванию федеральной вертикали учета объектов недвижимости. Было объявлено, что уже в ноябре частные компании смогут выйти на рынок услуг по инвентаризации недвижимости, а ее учет станет прерогативой государственных органов, создаваемых на базе прежних БТИ.
Однако коммерциализации сервиса так и не произошло. Аккредитацию в Роснедвижимости для работы на рынке получили исключительно прежние БТИ - преимущественно филиалы Ростехинвентаризации (139 штук). Никаких частных компаний так и не появилось. "Аккредитация организаций БТИ потребовалась для осуществления плавного перехода к разделению технического учета и инвентаризации на два направления, а также не допущения утраты архивов", - так объяснил смысл предпринятых телодвижений глава Роснедвижимости Михаил Мишустин. Некоторые специалисты усмотрели в действиях федеральных чиновников всего лишь желание перераспределить финансовые потоки (ежегодный оборот БТИ оценивается примерно в $100 млн) с муниципального на федеральный уровень. Более того, скептики засомневались в том, что рынок этих услуг когда-нибудь откроется для частных игроков.
Пока не вполне понятно, какие последствия реформа органов технического учета будет иметь для потребителей. Очевидна лишь фискальная заинтересованность государства в подобном переустройстве, которое проводится в рамках проекта по созданию Единого кадастра объектов недвижимости. Благодаря этому реестру, по замыслу реформаторов, все земельные участки и жилая недвижимость окажутся на учете, что сильно поспособствует налогообложению по новым правилам, которые вступят в силу в январе 2006 г. Предполагается, что с этого времени налог на недвижимость (пока нежилую) будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости недвижимости, приближенной к рыночной. Уже в ближайшее время правительство намерено утвердить методику кадастровой оценки.
Все эти меры станут прологом новой системы налогообложения. "Кадастр должен будет содержать исчерпывающие сведения не только о земельных участках, но и о зданиях, сооружениях и помещениях, которые ранее учитывались в бюро технической инвентаризации.
Поэтому, во-первых, необходимо выявить и учесть эти объекты. То есть объединить две учетные системы и передать функцию предоставления справок для налоговых органов и органов по регистрации прав от бюро технической инвентаризации органам Роснедвижимости.
Во-вторых, необходимо создать систему приема и обработки документов для учета зданий и сооружений. Для этого следует активно внедрять современные технологии, иначе с этой задачей не справиться. И только затем уже можно переходить к формированию конкурентного рынка услуг по инвентаризации объектов недвижимости", - в таком духе высказался недавно заместитель министра экономического развитии и торговли Андрей Шаронов в своем выступлении на коллегии Роснедвижимости.
Кадастр в тумане
Впрочем, не исключено, что с введением нового порядка исчисления налога на недвижимость государству придется повременить.
Во-первых, потому что работа по созданию Единого кадастра ведется ни шатко, ни валко. Чиновники уже три года потеют над созданием Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ). Однако пока в него внесено около 12% земель. Кроме того, по словам М. Мишустина (Роснедвижимость), выявляются все новые участки - иногда объем "неучтенки" превышает все разумнее пределы. Что же касается инвентаризации архивов БТИ, то ее специалисты Роснедвижимости планируют завершить не ранее 2008 г. И то при условии достаточного финансирования со стороны государства. Пока Минфин не спешит с выделением ассигнований и вместо этого привлекает займ Всемирного банка в размере около $100 млн.
Но и этих средств может оказаться недостаточно. Ведь для улучшения качества учета объектов недвижимости потребуются современные информационные технологии. Кадастр объектов недвижимости будет электронным, что, в свою очередь, потребует значительной подготовительной работы органов Роснедвижимости. Необходимо будет определить исходные объемы данных и форматы их передачи, разработать и внедрить единое программное обеспечение, подготовить персонал, а это процесс длительный и дорогостоящий. Помимо этого, придется синхронизировать обмен информацией между кадастровой системой и регистрационными службами. Сейчас в рамках федеральной целевой программы "Электронная Россия" в некоторых регионах внедряются пилотные проекты по обмену информацией между регистрирующими органами, земельными кадастровыми палатами, бюро технической инвентаризации и налоговыми органами. Однако система интеграции информационных ресурсов в масштабах страны находится в зачаточном состоянии. Во-вторых, для реорганизации системы учета и инвентаризации недвижимости пока нет соответствующей законодательной базы. Имеется лишь проект Закона "О формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимости", который, по словам заместителя главы Роснедвижимости Виктора Кислова, был написан некими специалистами в течение примерно двадцати дней в каком-то подмосковном доме отдыха. Это, кстати, чиновника вовсе не смущает - наоборот. По мнению В. Кислова, в законопроекте четко разграничены функции государства, которое отвечает только за кадастровый учет, и функции участников рынка, которые в будущем будут заниматься формированием, описанием и инвентаризацией объектов недвижимости. Более того, в этом документе прописано, как решить проблему компенсации возможного ущерба гражданам и организациям, который может возникнуть в результате деятельности частных БТИ. "Законопроектом предусмотрено создание нескольких саморегулируемых организаций инвентаризаторов, каждая из которых будет обязана создать собственный компенсационный фонд из взносов участников. Эти средства могут быть направлены на покрытие убытков, которые могут возникнуть из-за непреднамеренных ошибок членов саморегулируемой организации. Также будет создана федеральная палата саморегулируемых организаций - объединение саморегуляторов, которая также будет располагать резервным компенсационным фондом", - утверждает замглавы Роснедвижимости.
Закон для "верхушки"
Однако ряд независимых экспертов, а также специалисты БТИ оптимизма чиновника от недвижимости не разделяют. И выказывают множество серьезных замечаний к содержанию будущего закона. Так, по мнению эксперта в области недвижимости и земельных правоотношений Андрея Лазаревского, законопроект (точнее, одна из последних версий) не содержит норм, необходимых для создания единого объекта недвижимости - участка с улучшениями. Он лишь закрепляет раздельное юридическое существование земельного участка и строения. Поручение кадастрового учета федеральному ведомству, полагает он, создает условия для безответственности чиновников и нарушения прав граждан. "Это усугубляется объединением в кадастровом ведомстве и кадастрового учета, и оценки для целей налогообложения. Полномочия кадастрового ведомства необоснованно широки", - так он комментирует положения отдельных статей законопроекта. Кроме того, в документе не указана важнейшая характеристика государственного кадастра - его публичность. Особого внимания заслуживает и установление двухуровневой системы саморегулируемых организаций инвентаризаторов недвижимого имущества, включающей в себя организации инвентаризаторов недвижимого имущества и Федеральную палату саморегулируемых организаций инвентаризаторов. "Такая двухуровневая система породит бюрократизм, сращивание верхушки инвентаризаторов с кадастровым ведомством. Кроме того, двухэтажная система компенсационных фондов - идеальная система для злоупотреблений, заведомо неэффективная. Так, если в саморегулируемых организациях за использованием денег "корпоративными чиновниками" могут - хотя бы теоретически - следить сами инвентаризаторы, то в Федеральной палате за использованием денег начальниками "корпоративных чиновников" следить некому", - отмечает А. Лазаревский.
В свою очередь, директор АНО БТИ Сергей Киселев и вовсе указывает на незаконность сосредоточения всех полномочий по государственному учету на федеральном уровне. По его мнению, законопроект "О формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимости" противоречит конституционному принципу федеративного устройства, в соответствии с которым государственный учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости не входят в компетенцию РФ. Это - сфера деятельности местных органов власти. Кроме того, при отсутствии единых правил осуществления государственного учета и инвентаризации, передача функций учета недвижимости на федеральный уровень может оказаться неэффективной. Такого же мнения, кстати, придерживаются и петербургские инвентаризаторы. "Существующая система нормативного регулирования государственного учета в регионах во многом обусловлена исторической преемственностью непосредственных исполнителей - учетом и инвентаризацией всегда занимались организации, созданные муниципальными образованиями, что позволяло оперативно решать все проблемы, связанные с недостаточностью федеральной нормативной базы данной отрасли. Ликвидация региональных учетных организаций и создание федеральной организации в текущих условиях чревато серьезными негативными последствиями для системы государственного учета и рынка недвижимости", - отмечают они в своем комментарии к законопроекту. К тому же, по мнению специалистов, экономически нецелесообразно создавать новую федеральную организацию, осуществляющую государственный учет на всей территории страны. Ведь создание такой структуры потребует колоссальных начальных финансовых затрат. Представленный законопроект оставляет у них впечатление документа, подготовленного в условиях крайней торопливости и непродуманности. "Огромное количество недостатков редакционного и юридико-технического характера, противоречий не оставляют впечатления серьезной проработки тех вопросов, которые должны были быть четко отражены в законопроекте, а также целостности изложения и внутренней логики", - считают эксперты.
В общем, к попыткам реконструкции системы БТИ, созданию Единого кадастра недвижимости отношение неоднозначно - от саркастического до полного отрицания успешности этого проекта. На этом критическом фоне выпячиваются минусы, а плюсов как бы и вовсе нет. Но они очевидны даже, пожалуй, для самых ярых противников Единого кадастра. Признаем, что, в конечном счете, кадастр будет стимулировать оборот недвижимости в стране. Без единой базы данных, которая позволяла бы однозначно идентифицировать объекты, невозможно развитие ипотечного кредитования. Что же касается опасений насчет намерений государства зациклиться на одной лишь фискальной функции Единого кадастра, так есть время выработать механизмы, сводящие на нет такой нахрап.
|
